אפקט עליית המע"מ: מספרי שיא בעסקאות לרכישת דירות חדשות בדצמבר

הסכם הפסקת האש בצפון, העלאת המע"מ ומבצעי סוף השנה של החברות היזמיות, הביאו לגידול של קרוב ל-60% במספר העסקאות לרכישת דירה חדשה בהשוואה לנובמבר, כך עולה מנתוני במבי (BMBY) מערכות תוכנה האוספת ומנתחת נתוני מכירה של מאות פרויקטים. על פי נתוני המערכת, שהגיעו לידי " מרכז הנדל"ן ", בחודש דצמבר נחתמו כ-2,444 חוזים כהמשך ללידים שהגיעו לחברות הבנייה באמצעות המערכת. מדובר בשיא בהיקף החוזים שנרשמו במערכת בשנתיים האחרונות, ובעלייה של כ- 59% ביחס לחוזים שנרשמו בחודש נובמבר 2024.

חברת BMBY היא ספקית של תוכנות CRM (ניהול קשרי לקוחות) לחברות נדל"ן המותקנת באלפי נקודות מכירה בישראל. המערכת אוספת ומנתחת את הפניות שמגיעות למשרדי המכירות ולפיכך יש לה את האפשרות למדוד את רמת הביקושים ואת רמת העסקאות לרכישת דירות חדשות בזמן אמת ובאופן יומיומי. מספר העסקאות שנרשם במערכת אינו כולל את כל העסקאות בשוק אך הוא מהווה מדגם מייצג למגמות בשוק.

לדברי מארק זאבי, מייסד ומנכ"ל חברת BMBY, "באוקטובר 2023 עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל נרשמה ירידה חדה בעסקאות, אולם חודשיים לאחר מכן ראינו מגמה של עלייה במספר העסקאות, שנמשכה במחצית הראשונה שנת 2024. לעלייה בעסקאות תרמו מבצעי המימון של היזמים, וההערכה בשוק היא כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות. ברבעון השלישי הייתה ירידה קלה במספר העסקאות, בעיקר בהשפעת החגים והפעולות שביצע בנק ישראל לריסון מבצעי המימון. אולם בדצמבר אנחנו עדים לזינוק בעסקאות לשיא חדש".

עוד לדברי זאבי, "משיחות עם סמנכ"לי המכירות בחברות הגדולות אנחנו למדים שהסיבה העיקרית לגידול בעסקאות היא עליית המע"מ החל מה-1 בינואר, שגרמה לרוכשים שכבר היו בתהליך לזרז את החתימה, וכן השפעת הפסקת האש בסוף נובמבר שהביאה לרגיעה בכל אזור הצפון וחזרה למשרדי המכירות. בנוסף, יזמים רבים ערכו מבצעי סוף שנה, והעסקאות הואצו גם לאור החשש שמבצעי המימון המאפשרים רכישת דירות עם הון עצמי נמוך במיוחד ילכו ויתמעטו. עם זאת, כאשר אנחנו מסתכלים על גרף הביקושים (לידים), אנחנו לא רואים את אותם שיעורי עלייה כמו בחוזים, ולכן ייתכן ששיא המכירות בדצמבר לא ישבר בחודשים ינואר או פברואר".

"אנשי המכירות עבדו משבע בבוקר ועד חצות" 

אוהד אסרף, מנכ״ל ובעלי קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל״ן, מאשר את המגמה ומציין שבחודש דצמבר היה גידול של עשרות אחוזים במספר העסקאות, כאשר הסיבה העיקרית היא האצת עסקאות לפני עליית המע״מ. "אמנם העלאת המע״מ לא משפיעה באופן משמעותי על העסקה כי הרוכשים לא משלמים את מלוא התשלום בחתימה והתשלומים העתידיים יספגו את עליית המע״מ, אך זה היה גורם מזרז לעסקאות שהיו לקראת חתימה יחד עם מבצעי סוף השנה שיזמו היזמים, שחלקם הציעו לספוג את עליית המע״מ על כל הדירה".

"יצר לחץ גם במשרדי המכירות וגם בבנקים למשכנתאות". אוהד אסרף (רז רוגובסקי)

עוד לדבריו, "רוב העסקאות נחתמו ממש בימים האחרונים של החודש. זה יצר לחץ גם במשרדי המכירות וגם בבנקים למשכנתאות שהתקשו לעמוד בעומס, אנשי המכירות שלנו עבדו משבע בבוקר ועד חצות וזה היה חודש לא שגרתי בכל קנה מידה. נתקלנו במקרים שאנשים חתמו הרשמה ב-30 בחודש וב-31 לחודש כבר חתמו על העסקה". 

ניר שמול, מנכ״ל חברת שניר לשיווק נדל״ן, מציין כי "השבוע האחרון של חודש דצמבר היה דומה לבהלת העסקאות שהייתה בעבר כאשר מס הרכישה למשקיעים עלה מ-5% ל- 8%, זאת למרות שעליית המע״מ מ-17% ל-18% היא לא כל כך קריטית, כי הרוכשים היום משלמים רק סכום נמוך בעת רכישת הדירה.

ניר שמול (דרור סיתהכל)

ולכן אפשר לומר שהתופעה של מבול העסקאות בדצמבר היה בעיקר בשל הציפיות מהשוק ומהרצון לבצע עסקה היום לדירה שתהיה מוכנה עוד 3 או 4 שנים, ובינתיים המחירים ימשיכו לעלות, הריבית על המשכנתה תרד ואולי גם המע״מ ירד. בפועל  נשארנו במשרדי המכירות עד השעות הקטנות של הלילה וזה בא לידי ביטוי גם ברוכשים שממש רצו לבנקים עם השוברים כדי להספיק לשלם לפני שהשנה מסתיימת".