"כח הקנייה של הציבור הולך ונשחק, וליזמים לוקח הרבה יותר זמן להוציא פרויקט לדרך"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח פולי טטרו, שותף מייסד טופ קפיטל מבית לידר שוקי הון. הוא שוחח עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן, והשניים סיכמו את 2024: מחירי הדיור ומגמות מעניינות, מדוע מתרחשת האטה במספרי ההתחדשות העירונית, אילו ערים הפתיעו במחירים ובהתחלות הבנייה, ועל מימון נדל"ן בשנה של ריבית גבוהה ומלחמה. 

לצפייה: 

להאזנה: 

טטרו סיכם את השנה האחרונה. "קרו כל כך הרבה דברים שגרמו לנו לאיזו התפכחות, ואנחנו מתחילים להבין לאן כל האירועים האלה מוליכים אותנו. התחלנו את השנה עם תחושת ביטחון אישי ירודה, ודווקא עכשיו הביטחון האישי עלה לאור ההצלחות שהיו למערכת הביטחון. מצד שני אנחנו מתחילים את השנה החדשה עם איזו תחושה של ביטחון כלכלי ירוד. אם אתה שואל אותי, זו הייתה שנה נפלאה מבחינתנו כמממנים, כי הרבה מאוד פרויקטים זרמו אלינו. הצלחנו להחתים, תתפלא, פי שניים יותר פרויקטים מ-2023 למימון, ממש הכפלנו את היקף הלקוחות. אנחנו מלווים היום כ-130 פרויקטים, מרביתם כלפיי יזמים וגם קבוצות רכישה, שלדעתי לאור המצב נראה יותר ויותר". 

לדבריו, "אני חושב שמשהו מאוד מעניין קרה השנה, כי מצד אחד הכפלנו את היקף הפרויקטים שלנו, ומצד שני קרה דבר הפוך. כלומר לא הצלחנו להוציא הרבה מאוד פרויקטים לביצוע בגלל שיזמים התקשו לעמוד בתנאים המסחריים המקדמיים לצאת לליווי, נניח פריסייל, או התקשו למצוא קבלן, או לא סיימו פרויקט קודם ולא רצו להתחיל את הפרויקט הבא. בשוק רגיל נורמלי שהיינו בו ב-2022 תחילת 2023, מהרגע שאתה חותם על הסכם מימון עד שאתה יוצא לביצוע -  שלושה, גג ארבעה חודשים. התקופה התארכה ל-8-9 חודשים. אז מעניין מאוד יהיה לראות לאן זה הולך ב-2025. האם נצליח לקצר את הזמנים מהרגע שאתה חותם על עסקה, עד שאתה מוציא אותה באמת לפועל, ויש פה הרבה מאוד פרמטרים שתלויים בעניין הזה". 

דן קצ'נובסקי: "אני חושב שמאז תקופת הקורונה אנחנו פשוט באיזו רכבת הרים, כולנו משוועים לקצת יציבות, שקט, ודאות. כשאנחנו מסכמים את 2024, בשלושת הרבעונים הראשונים אנחנו רואים ירידה עקבית בהתחלות הבנייה. אם אנחנו לוקחים סך הכל ארבעה רבעונים אחרונים שיש לנו את הנתונים עליהם, אנחנו רואים ירידה של כעשרה אחוזים בהתחלות בנייה". 

טטרו: "זה אומר הרבה. אחרי הרפורמה המשפטית והמלחמה, השנה קרה עוד דבר: לא היו פועלים, אז עוד יותר קשה ליישם את ההיצע שישנו, להביא אותו לשוק, כי פשוט אין פועלים בענף. פרויקטים מאטים את קצב הבנייה ולא יוצאים לביצוע. הפרויקטים נבנים לאט יותר ולכן הם נשארים על המדף יותר זמן או בביצוע יותר זמן". 

"כל היזמים מדברים על הבירוקרטיה מול רשויות התכנון" 

קצ'נובסקי: "בוא בוא ניגע קצת בהתחדשות העירונית. ההיגיון אומר שעם השנים תהיה עלייה, אפילו אקספוננציאלית, בפעילות. ככל שהזמן עובר השוק יותר מוסדר, יש יותר אנשים שחותמים ורוצים את ההתחדשות, יש יותר יזמים שנכנסים לתחום. אגב ראינו את זה ב- 2021, ב-2022. כבר היינו במצב ששליש מהיחידות החדשות הן מתוקף התחדשות עירונית , אפילו 50%. ואנחנו מסתכלים עכשיו על סיכום 2024, ואפשר להגיד שההתחדשות לא ממריאה, שנה שנייה כבר בכמעט אותם נתונים. דשדוש". 

טטרו: "אני יושב המון עם יזמים ואני באמת שואל אותם מה לוקח לכם כל כך הרבה זמן להביא פרויקט לשולחן, וכולם מסכמים את זה בבירוקרטיה מול רשויות התכנון. ברמת הקואופרטיבית, מול דיירים ועורכי דין הדברים נסגרים מהר מאוד. ואז הם מגיעים לוועדות התכנון והתוכניות נמרחות לאורך שנים רבות. אני מכיר יזמים שכבר 8 שנים מובילים הליכי תב"ע מול עיריות" 

טטרו: "אני יושב המון עם יזמים ואני באמת שואל אותם מה לוקח לכם כל כך הרבה זמן להביא פרויקט לשולחן, וכולם מסכמים את זה בבירוקרטיה מול רשויות התכנון. ברמת הקואופרטיבית, מול דיירים ועורכי דין הדברים נסגרים מהר מאוד. ואז הם מגיעים לוועדות התכנון והתוכניות נמרחות לאורך שנים רבות. אני מכיר יזמים שכבר 8 שנים מובילים הליכי תב"ע מול עיריות. אני לא רוצה להגיד שמות, אבל מול עיריות במרכז, בטבעת הראשונה לאזור גוש דן והשרון ולא מצליחים להגיע לאישור תב"ע. זה לא שבעיריות יושבים אנשים חס וחלילה רעים שלא רוצים לקדם. יש עניין של תיעדוף שם וברגע שמסמנים אזור מסוים יש נוהל עבודה. ולדברים האלה יש מחיר: האיטיות, הביורוקרטיה. 

"ועדיין אני חושב שהאלטרנטיבה של פרוייקטי התחדשות עבור יזמים היא אלטרנטיבה מצוינת, בטח בתקופה של ריבית יקרה, שאתה רוצה להוזיל את עלויות הקרקע שלך במרכאות. גם יש בזה המון חזון, כי מעל 70 שנה בנינו מדינה ואנחנו צריכים עכשיו עוד 70 שנה לחדש אותה ומבחינתי לחדש ולבנות זה אותו דבר". 

קצ'נובסקי: "קח את לוד לדוגמא, או ערי פריפריה שמצד אחד משוועות להתחדשות העירונית, יש לזה כוח אדיר גם בעירוב האוכלוסייה ושיפור האזור. מצד שני, בשביל לבנות תשתית כזאת, מאיפה לוד תביא את הכסף? הרי היא רואה את הכסף רק בסוף. היזם לא יכול לממן את הבנייה של התשתית 3-4 שנים לפני שהוא עולה על הקרקע. יכול להיות שהרשות להתחדשות עירונית צריכה לבנות קופת הלוואה. היא באה ללוד ואומרת 'תבני פה תשתית, תחזירי לי את הכסף ברגע שהיזם יתחיל לבנות והוא ישלם לך את הכסף הזה', ולבנות פה מודל תמריצים לבניית תשתית". 

קצ'נובסקי: "כשאנחנו מדברים על מחירי הדיור יש כמה כוכבים שראיתי והייתי רוצה לשים עליהם את הספוט. אז קודם כל בוא נדבר מהצד המעניין, החיובי. אפשר להגיד שחיפה מפתיעה ביותר". 

קצ'נובסקי: "קח את לוד לדוגמא, או ערי פריפריה שמצד אחד משוועות להתחדשות העירונית, יש לזה כוח אדיר גם בעירוב האוכלוסייה ושיפור האזור. מצד שני, בשביל לבנות תשתית כזאת, מאיפה לוד תביא את הכסף? הרי היא רואה את הכסף רק בסוף. יכול להיות שהרשות להתחדשות עירונית צריכה לבנות קופת הלוואה. היא באה ללוד ואומרת 'תבני פה תשתית, תחזירי לי את הכסף ברגע שהיזם יתחיל לבנות והוא ישלם לך את הכסף הזה', ולבנות פה מודל תמריצים לבניית תשתית"

טטרו: "מפתיעה ביותר. עלייה של 11 אחוזים בשווי הממוצע של הנכסים בעיר, בדיוק כמו שווי הדירות. אני שמח שזה סוף סוף קורה, קודם כל כי זו עיר מדהימה. אני חושב שבחיפה היו ארבע שנים מאוד קשות והיצע הדירות רק הלך ופחת כי לא הייתה בנייה חדשה. היום אנחנו מתחילים לראות התעוררות. יותר ויותר פרויקטים מבשילים, ההיצע גדל, זה מייצר תחרות. הגידול הזה שאתה רואה במחיר הוא באמת בגלל חוסר היצע, ואולי כנראה יש ביקושים בעיר הזאת. אני חושב שעכשיו שההיצע גדל ויותר פרויקטים של התחדשות ובכלל פרויקטים יוצאים לביצוע בעיר, אז אנחנו דווקא נראה התמתנות של עליית המחירים הזאת, אבל עדיין נראה להערכתי את חיפה ממשיכה לצמוח והמחירים בה יושבחו". 

קצ'נובסקי: "לדעתי נמשיך לראות עלייה מאוד משמעותית בחיפה. היא ישנה הרבה מאוד שנים והיא עיר מדהימה, שפשוט לא נוהלה כמו שצריך. אני מקווה שעכשיו זה ייפתר והפרויקטים ייצאו לפועל כי זה עשה הרבה טוב לעיר. לדעתי אנחנו נראה עוד פעם עלייה שם". 

קצ'נובסקי: "ולצד השני, דווקא העיר עם העלייה הכי נמוכה בישראל, באופן מפתיע היא ירושלים". 

טטרו: "היצע וביקוש. היא מוצפת. יש תחרות". 

קצ'נובסקי: "עוד נתון מאוד מעניין, כשאנחנו מסתכלים על היקפים של התחלות בנייה, כמובן שתל אביב וירושלים מככבות, וזה טבעי בגודל שלהן. אבל במקום השלישי לוד ואחריה אשקלון". 

טטרו: "כן, נתון מרשים לערים שהן באמת או בפריפריה או שהיו רדומות, ששכחנו כבר שהן קיימות לאורך העשור האחרון. וזה טוב. זה מראה על התעוררות. זה מראה גם על פתרונות שאפשר להנגיש לזוגות צעירים ובכלל לעוד תושבים, בעיקר ביוקר המחיה המשתולל. כשבערים כמו לוד ואשקלון ונתיבות ואופקים ועוד ערים, אנחנו רואים קצב התחלות בנייה גבוה, בסופו של דבר זה חוזר לאזרחים וזה מבורך".