"בבית שמש, מהרגע שרכשת דירה ועד הרגע שנכנסת אליה, יש לך עוד שני ילדים"

"בית שמש היא עיר על סטרואידים". כך מתאר גיא דוננפלד (54), מהנדס העיר בית שמש את  אופי הפיתוח של העיר. "זו עיר שמונה היום כ-180 אלף תושבים ועם קצב בינוי לדעתי הכי מהיר בארץ מבחינת שכונות ויחידות הדיור שנוספות לה. היא מתפתחת בקצב מאוד מאוד מהיר. היא בעצם עתודת הקרקע היחידה שעוד פתוחה וזמינה לציבור החרדי, ולכן היא סוג של אבן שואבת להרבה מאוד אנשים שמחפשים פתרון דיור כי יקר מאוד לגור בבני ברק או בירושלים".

ואכן, המספרים מדברים בעד עצמם. בעשור האחרון האוכלוסייה בבית שמש כמעט הכפילה את עצמה. אם בסוף שנת 2014 עמדה האוכלוסייה בעיר על 98.1 אלף תושבים, הרי בסוף 2024 כפי שמעיד דוננפלד מספר התושבים בעיר עומד כבר על כ-180 אלף. בדיקה של מספר התחלות הבנייה בעשור האחרון מעלה כי בית שמש ממוקמת במקום השמיני במספר התחלות הבנייה עם 14,381 התחלות בנייה, עוקפת ערים כמו פתח תקווה, בת ים או אשדוד. לצד הבנייה המרובה, הביקוש הגדול לדירות בבית שמש העלה את מחירן. מבדיקה שערכנו במרכז הנדל"ן עולה כי בית שמש מובילה את עליית המחירים מבין הערים הגדולות המונות מעל 100 אלף תושבים. כך, מאז 2017 עלה מחיר של דירת ארבעה חדרים בעיר ב-66.4%, זאת לעומת 44.1% בתל אביב ו-46.9% בירושלים.

הגידול המשמעותי ביותר בבית שמש הוא של האוכלוסייה החרדית, מה שלדברי דוננפלד יצר מספר בעיות ואתגרים: "חלק מהשכונות החדשות של בית שמש תוכננו לאוכלוסייה הכללית אבל שווקו לאוכלוסייה חרדית, דבר שיצר שם בעיה מבחינת תשתיות וצפיפות. אם מתכננים לאוכלוסייה הכללית אז אתה מדבר על משק בית ממוצע של 4 נפשות, ואילו באוכלוסייה חרדית אתה מדבר על 7-8 נפשות בממוצע. האתגר בעיניי הוא איך לתכנן ניצול מקסימלי של המגרש המגורים באופן כזה שמראש אני מקים איזשהו מבנה שממצה את סך הזכויות שיש במגרש כדי למנוע כל מיני פאצ'ים או תוספות עתידיות שמתלבשות בדרך כלל על בניינים.

בית שמש (שאטרסטוק)

"אחד הדברים שכשנכנסתי לתפקיד די הדהימו אותי, זה שרואים בניינים שרק אוכלסו וכבר צומחות להם כל מיני תוספות. התוספות האלה באות ממקום מאוד אמיתי של אנשים שיש להם 8-10 ילדים. מהרגע שרכשת את הדירה על הנייר ועד הרגע שנכנסת לדירה, אז כבר יש לך עוד שני ילדים".

"החיבור התחבורתי בבית שמש הוא מאוד בעייתי. יש הרבה מאוד מצבים שאנשים שיוצאים מרמת בית שמש ד' ולוקח להם להגיע לעיר הוותיקה, איפה שמינהל ההנדסה יושב, משהו כמו 45-50 דקות בתוך העיר. זהו מוריד את איכות החיים"

"בסופו של דבר אני אדריכל ", מוסיף דוננפלד, "בין הדברים שחשובים לי זה גם איכות הנראות של הרחוב, של המרחב הציבורי ושל המבנים שיושבים על אותו מרחב ציבורי כדי למנוע את המצב של תוספות רנדומליות. לכן אנחנו ממליצים כבר כשהם מגיעים אלינו למצות את כל הזכויות של המגרש, לפוצץ את המגרש בזכויות ולבנות את כל הדברים האלה בהינף אחד. המצב הוא כזה שבשל מצוקת הדיור הרבה מאוד אנשים מתגוררים בבית שמש גם במקומות שבמקום אחר לא היו גרים בהם, כמו כל מיני סגירות של קומות, מרתפים וכן הלאה. אלה לא מקומות שבדרך הטבע אתה מתכנן אותם למגורים. אבל זו המציאות".

מאפיין נוסף של העיר כיום, לדברי דוננפלד, הוא היעדרם של חיבורים תחבורתיים מספקים. "החיבור התחבורתי בבית שמש הוא מאוד בעייתי. אנחנו מדברים על אוכלוסייה שלרובה אין מכוניות אלא כזו שנשענת על תחבורה ציבורית, ואנחנו מדברים על מצב שבו אין ממש חיבוריות טובה בתחבורה ציבורית כרגע. כתוצאה מכך, הרבה אנשים רוכשים רכבים. יש הרבה מאוד מצבים שאנשים שיוצאים מרמת בית שמש ד' ולוקח להם להגיע לעיר הוותיקה, איפה שמינהל ההנדסה יושב, משהו כמו 45-50 דקות בתוך העיר. זהו מוריד את איכות החיים". 

 "שכונות מאוכלסות שאין בהן מכולת"

דוננפלד כיהן קודם לכן במספר תפקידים במגזר הציבורי ובמגזר הפרטי ובינהם ראש אגף תכנון סטטוטורי בחברת נמלי ישראל, מהנדס רשות סדום במפעלי ים המלח, מהנדס המועצה האזורית תמר והמועצה המקומית־תעשייתית נאות חובב. בתפקידו האחרון שימש כמהנדס העיר דימונה.

איך היה המעבר מעיר קטנה יחסית למעצמת בנייה כמו בית שמש?
"בדימונה יש 40 אלף תושבים. ברור שיש הבדל ענק בין 40 אלף תושבים ל-180 אלף. זה משהו לא נתפס מבחינת קצבי גידול. ההבדל הוא קודם כל בעצימות האתגר. בבית שמש האתגר הוא הרבה יותר אינטנסיבי. גם מבחינת האוכלוסייה החרדית שהיא אוכלוסייה עם צרכים אחרים מהאוכלוסייה בדימונה.

"אחת הבעיות הגדולות בבית שמש, למשל, זה שהרבה פעמים בונים את בנייני המגורים ולא בונים את מוסדות הציבור מבעוד מועד. ייש שכונות מאוכלסות ואין בהם מכולת. אתה מדמיין מה זה לגור בשכונה שאין בה ולו מטר אחד מרובע של מסחר? אז נוצרת לך מציאות. אנשים פותחים מכולות בדירות מגורים ובכל מיני קומבינות, כי אנשים צריכים את הדבר הזה"

"אחת הבעיות הגדולות בבית שמש, למשל, זה שהרבה פעמים בונים את בנייני המגורים ולא בונים את מוסדות הציבור מבעוד מועד", מתאר דוננפלד, "זאת אומרת השכונה מתאכלסת ואין לך את כל את כל מה שהשכונה הייתה צריכה להכיל מבחינת צרכים. בדימונה הסיטואציה קצת אחרת. בדימונה, בשכונת השחר עשו מאמץ גדול מאוד להקים בהינף אחד גם את בנייני המגורים וגם את בנייני הציבור, או לפחות חלק מהם. בבית שמש יש שכונות מאוכלסות ואין בהם מכולת. אתה מדמיין מה זה לגור בשכונה שאין בה ולו מטר אחד מרובע של מסחר? אז נוצרת לך מציאות. אנשים פותחים מכולות בדירות מגורים ובכל מיני קומבינות, כי אנשים צריכים את הדבר הזה".

"לחיות בתל אביב זה משהו שהוא על סף הטירוף"

מאפיין בולט נוסף של דוננפלד הוא היותו "איש הדרום". את מרבית הקריירה המקצועית שלו עשה בתפקידים בדרום הארץ, והוא גם חי בקיבוץ שובל שבמועצה אזורית בני שמעון, בסמוך לעיר רהט. לתפישתו, "ההתפתחות של הדרום היא כורח המציאות. לחיות בתל אביב או בגוש דן זה משהו שהוא על סף הטירוף, גם מבחינת הצפיפות וגם מבחינת בעיות התחבורה. אנשים מגיעים לדרום כי בדרום יש מרחב, יש שטחים, ויש גם איזושהי איכות חיים טובה וקהילה חמה. ההתפתחות של הדרום היא לא תלויית המלחמה, אך המלחמה די טרפה את הקלפים. המדינה לא הצליחה במיוחד להרים את האירוע הזה של השיקום לאחר המלחמה".

במקביל לתפקידו כמהנדס העיר בית שמש, מכהן דוננפלד כיו"ר איגוד מהנדסי והאדריכלי הערים. דוננפלד נבחר לאחרונה לכהן בתפקיד ברוטציה עם יואל אבן מהנדס העיר ירושלים. "אחת המטרות העיקריות שלנו היא לדאוג לשכר עובדי יחידות הנדסה", מצהיר דוננפלד, "אם תפתח את העיתון מהשנה האחרונה, בכל רגע נתון אתה תראה שמחפשים מספר מהנדסי רשויות ואדריכלי רשויות. יש עזיבה של אנשים טובים את השירות הציבורי, בעיקר בגלל הכסף. אני נמצא במקום שאני נמצא בו בגלל האתגר ובגלל התחושה של העשייה שמלווה את העבודה הזו. אבל עם העשייה הזאת והתחושה הטובה הזאת, אתה לא הולך בסוף החודש למכולת.

"זה חבר'ה שבדרך כלל מגיעים מהלימודים. הם מגיעים אלינו, ואם אין להם תנאים נאותים, אז הם בסופו של דבר הם די מהר הולכים לשוק הפרטי. בן אדם עם פחות ניסיון ממני בשירות הציבורי יוצא החוצה, מרוויח כפול ולכן זה משהו שחייבים לפתור אותו אם רוצים לשמר כוח אדם מקצועי ואיכותי בשלטון המקומי".

"ביטול ההקלות? בואו רגע, תיתנו לנו אורכה" 

נושא נוסף שעל סדר היום, הוא ביטול ההקלות שנכנס לתוקפו השבוע ב-1.1.2025. במסגרת שיתוף פעולה נדיר בין איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים לבין התאחדות הקבלנים, הגישו הארגונים בקשה משותפת למינהל התכנון לדחות את מועד כניסת ביטול ההקלות לתוקף – ונדחו. 

"לכאורה ניתן בחוק זמן להיערך לביטול ההקלות, אבל עובדה שיותר משנה וחצי כבר הרבה מאוד אנשים, כולל האנשים ביחידות ההנדסה של הרשויות, נמצאים במילואים. הריבית במשק עלתה ופרויקטים נעצרו, כי אין פועלים. יש פה אירוע שלא הצלחנו להיערך לו בגלל נסיבות שהם בלתי תלויות בנו. אז בואו רגע, תיתנו לנו אורכה כמו שעושים בהרבה דברים"

 אנשי תכנון רבים חושבים שההקלות הם ליקוי תכנוני שמזמן היה צריך להתבטל. בעוד שההתנגדות של הקבלנים לביטול מובנת, העמדה שלכם בנושא היתה מפתיעה. מדוע התנגדתם לביטול ההקלות? 
"אף אחד לא דמיין את המציאות שבה תימצא המדינה שלנו במועד הזה שמישהו נעץ שרירותית בלוח השנה. אף אחד לא דמיין את ההשלכות של הפוסט קורונה או שאנחנו כבר 440 וכמה ימים במלחמה. זה משהו שיש לו השפעות מטלטלות על המשק, על כל הפעילות הכלכלית, לרבות על הנושא של תכנון ובנייה.

"לכאורה ניתן בחוק זמן להיערך לביטול ההקלות, אבל עובדה שיותר משנה וחצי כבר הרבה מאוד אנשים, כולל האנשים ביחידות ההנדסה של הרשויות, נמצאים במילואים, מתכננים נמצאים במילואים. הריבית במשק עלתה ופרויקטים נעצרו, כי אין פועלים. יש פה איזשהו אירוע שאנחנו לא הצלחנו להיערך לו בגלל נסיבות שהם בלתי תלויות בנו, אלא תלויות במדינה. אז בואו רגע, תיתנו לנו אורכה כמו שעושים בהרבה דברים".

"אני חושב שזה מאוד מוזר", ממשיך דוננפלד, "שכל הסקטורים: גם מתכננים, גם מהנדסי רשויות שאחראים על הרגולציה בתוך הוועדות, גם החבר'ה שבונים את הארץ - הקבלנים והיזמים, כולם אומרים את אותו דבר ובסוף לא שעו להם. לדעתי לא נאמרה המילה האחרונה בעניין הזה. באותה נשימה, צריך להגיד שאנחנו איגוד שמייצג את כל מהנדסי ואדריכלי הרשויות בארץ, ובתוך האיגוד יש אנשים ויש רשויות שלא חושבות שצריך להאריך את ההקלות, אפילו לא ביום, וטוב היה שהיו מבטלים את כל ההקלות ויפה שעה אחת קודם".