השכנים הפכו את הגג המשותף למתחם בילוי ומפגש, אולמרט ורעייתו דרשו לפנותם. כך פסקה המפקחת

בית משותף בהגדרתו, הוא בית שיש בו יותר מדירה אחת, הרשום בפנקסי הבתים המשותפים. לרוב, מדובר בבניין מגורים. לכל דירה יש בעלות נפרדת, בעוד שהשטחים המשותפים, כמו הגג, חדרי המדרגות, וחצר הבניין נחשבים לרכוש משותף, למעט אם יוחדו לדירה מסוימת. רכוש זה ניתן לשימוש סביר של בעלי הדירות. על פי חוק המקרקעין , דיירים בבית משותף מחויבים לפעול בהתאם לתקנון הבית המשותף המסדיר את השימוש והניהול של האזורים המשותפים בבניין, כדי להבטיח חיי שיתוף תקינים.

במאמר זה נסקור את החלטת המפקחת על המקרקעין במחלוקת הנוגעת לייעוד הגג המשותף של הבניין והשימוש בו, ונדון בפרשנות תקנון הבית המשותף.

נסיבות המקרה:

ענייננו בתביעה שהגישו ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט ורעייתו עליזה, דיירים מהקומה העליונה בבניין בתל אביב, נגד נציגות הבית המשותף ושאר דיירי הבניין. התביעה עוסקת בזכות הדיירים להשתמש בגג הבניין לצרכים חברתיים, כולל הצבת ריהוט וציוד בנייה לתיחום השטח.

הזוג אולמרט, עתרו לצווי מניעה למניעת התכנסויות ואירועים על הגג, למעט לצורך תחזוקה, וכן למתן צווי עשה המחייבים פינוי החפצים מהגג ותיקונו בשל נזקי השימוש בו.

לטענת הזוג אולמרט, לאחר סיום עבודות התמ"א בבית המשותף בהתאם להסכם התמ"א, החלו הדיירים, בפרט ילדיהם המתבגרים וחבריהם שאינם דיירים בבית המשותף, לקיים בגג מפגשים חברתיים. הם הציבו במקום "עמדת זולה" הכוללת חפצים והפכו את הגג למתחם בילוי. עוד טענו, שהדבר מנוגד להסכם התמ"א, להיתר הבנייה ולתקנון הבית המשותף, שמגדירים את הגג כשטח תפעולי למתקנים טכניים בלבד.

לטענת הזוג אולמרט, הגג בבית המשותף אינו מיועד לקיום אירועים חברתיים, בשל סיכונים בטיחותיים. מנגד טענו הדיירים שהתקנון המוסכם קובע כי  גג הבית המשותף מוגדר כרכוש משותף

בנוסף הם הדגישו, שהגג בבית המשותף אינו מיועד לקיום אירועים חברתיים, בשל סיכונים בטיחותיים, כמו חשיפה למתקנים וסכנת נפילה עקב מעקה נמוך, וכן תמכו זאת בחוות דעת מקצועית. 

מנגד, טענו הדיירים כי התביעה מבוססת על עילה חוזית הנוגעת לשימוש בגג בהתאם להסכם התמ"א והתקנון המוסכם, ועל עילה נזיקית בעוולת מטרד. ולכן, דינה להימחק על הסף בשל היעדר סמכות למפקח על המקרקעין לדון בכך. לגופו של עניין, טענו הדיירים שהתקנון המוסכם קובע כי גג הבית המשותף מוגדר כרכוש משותף. 

לטענתם, מקור התביעה הוא בכך שאהוד אולמרט, המוגדר כאישיות מאובטחת, מתנגד לכניסת אחרים לגג מטעמים ביטחוניים. זאת, תוך התייחסות לשימוש ייחודי וחריג שמבצעים מאבטחיו בגג, הכולל התקנת מצלמות ואמצעי אבטחה ותפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף.

השאלה המשפטית:

במסגרת פסק הדין עלו שתי שאלות משפטיות. הראשונה - האם רשאים בעלי דירות בבית המשותף או מי מטעמם, לקיים על גג הבית המשותף מפגשים חברתיים, ולהציב בו ריהוט לצרכי בילוי? והשנייה - האם הוראות הסכם התמ"א והתקנון המוסכם שוללים שימוש כאמור?

החלטת בית המשפט:

החוק מגדיר "רכוש משותף" ככל חלקי הבית שאינם דירות, לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים, מתקני החימום ועוד, המיועדים לשימוש כלל בעלי הדירות או מרביתם, גם אם אלה נמצאים בתחומי דירה מסוימת. כל בעל דירה רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, ללא צורך בהסכמת שאר הדיירים.

שימוש סביר צריך לענות על ארבעה תנאים מצטברים: הראשון - התאמה למקום ולתנאים הפיזיים; השני - סביבות השימוש בזמן ובימים; השלישי - התאמה לייעוד של אותו חלק ברכוש המשותף; הרביעי - השימוש לא ימנע שימוש דומה משאר הדיירים, ולא יהווה תפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף.

ההלכה הפסוקה קובעת, כי הצבת מתקנים, ציוד ומיטלטלין באופן קבוע בשטחי הרכוש המשותף, כגון חצרות ומבואות, אינה בגדר שימוש סביר, משום שהיא אינה תואמת את ייעוד השטח, ומהווה תפיסת חזקה ייחודית. בהתאם להוראות החוק, משנרשם תקנון מוסכם לבית משותף, התקנון מחייב את בעלי הדירות בבית המשותף ומהווה מעין "חוקה". במקרים שבהם קיים תקנון, יש לבחון אם השימוש המדובר מוסדר בו.

בית המשפט קבע, כי התקנון מנוסח בצורה ברורה, ולכן אין צורך בפרשנות נוספת. במקרה זה, לא כלול שימוש בגג לצרכים חברתיים ובילוי. לאור זאת קיבל את תביעת הזוג אולמרט, אסר על קיום מפגשים חברתיים על הגג, והורה לדיירים לפנות את הציוד שהוצב שם

במקרה דנן, קיים סעיף בתקנון הקובע, כי הגג שייבנה במסגרת תמ"א ישמש לשימושן של היחידות החדשות שייבנו, ויוצמד להן, ולא יהווה חלק מהרכוש המשותף. יחד עם זאת, מלוא קונטור הגג ישמש להצבת מתקנים משותפים בלבד ויהיה חלק מהרכוש המשותף.

בית המשפט קבע, כי התקנון מנוסח בצורה ברורה, ולכן אין צורך בפרשנות נוספת. במקרה זה, לא כלול שימוש בגג לצרכים חברתיים ובילוי, ומסקנה זו נתמכת גם במאפייני הבנייה של הגג: יריעות איטום ומעקה נמוך שאינם מתאימים למפגשים חברתיים.

לאור זאת, בית המשפט קיבל את תביעת הזוג אולמרט, אסר על קיום מפגשים חברתיים על הגג, והורה לדיירים לפנות את הציוד שהוצב שם. בנוסף, פסק כי כל נזק שנגרם יש לתקנו.

[(ת"א) 599/20 אולמרט עליזה נ' נציגות הבית המשותף ברחוב מטמון כהן 7, תל אביב].

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד דנית ג'אן מאיו בסיועו של יוסף מינץ)