2024 בשוק המגה-יוקרה: מעט עסקאות, בסכומים יותר נמוכים, אבל מגדל אחד המשיך למכור במחירים דמיוניים

האם שוק דירות המגה-יוקרה של ירושלים עבר בשנת 2024 לקדמת הבמה, על חשבון מקבילו התל-אביבי שנמצא במגמת ירידה? במבט ראשון על צמרת טבלת עסקאות היוקרה השנתיות, דומה כי התשובה חיובית. שתי העסקאות היקרות ביותר לרכישת דירת מגורים שנרכשו השנה, שתיהן ברמת מחיר של למעלה מ-60 מיליון שקל, נחתמו בבירה. זאת בעוד שבתל אביב, בניגוד קיצוני לשנים עברו, לא נחתמה ולו עסקה אחת ברמת מחיר זו.

ואולם ניתוח שערך מרכז הנדל"ן של השנה החולפת בשוק המגה-יוקרה למגורים, על פי נתוני רשות המסים, מעלה כי עם כל הכבוד לאותן שתי עסקאות, לשוק המגה יוקרה של ירושלים יש עוד דרך רבה לעשות עד שבאמת ישתווה לתל אביב. 7 מתוך עשר העסקאות היקרות בישראל נחתמו בתל אביב, 4 מהן באותו מגדל יוקרה. כמו כן, בעוד שבתל אביב נחתמו השנה 31 עסקאות ברמת מחיר של 20 מיליון שקלים ומעלה, בירושלים נחתמו השנה 8 כאלה בלבד.

אגב, בכל שאר הערים שאינן תל אביב או ירושלים יחד, נחתמו השנה 5 עסקאות נוספות ברמת המחיר הזו: שתיים ברעננה, שתיים בכפר שמריהו ואחת בהרצליה. נסייג ונאמר לגבי כלל הנתונים המופיעים בכתבה, כי אלו אינם סופיים. כידוע, ישנו פרק זמן שעשוי אף להגיע למספר חודשים בין מועד חתימתה של עסקה בפועל ועד לפרסומה בנתוני רשות המסים, ולכן בהחלט ייתכן כי נחתמו עסקאות נוספות ברמות מחיר אלה.

פרויקט יוקרה על שטח הוילה המיתולוגית

העסקה היקרה ביותר השנה בישראל נחתמה כאמור בירושלים, ובמסגרתה נרכשה דירת פנטהאוז בפרויקט היוקרה דובנוב 1 שבשכונת טלביה, תמורת 62.725 מיליון שקלים. מדובר בדירה בגודל 437 מ"ר בתוספת של מרפסות בשטח 408 מ"ר. הדירה ממוקמת בקומה החמישית מתוך 5 של הפרויקט ומשתרעת על כל שטח הקומה.

הפרויקט נבנה על שטח גינת וילה שרובר המיתולוגית, שנבנתה בשנות החמישים עבור התעשיין מיילס שרובר ורעייתו גיטה. הווילה, ששטחה 1,200 מ"ר, נבנתה על מגרש נדיר בגודלו באזור זה של העיר, ששטחו כ-2.4 דונם. הפרויקט מורכב משני בניינים בני 12 דירות כל אחד. מיקום הפרויקט ברחוב דובנוב, סמוך לתיאטרון ירושלים, מכון ואן ליר ובית הנשיא. תכנון הפרויקט נעשה על ידי משרד יומא אדריכלים, והחברה המבצעת היא רוזין. העסקה נחתמה בחודש מאי השנה, ומסירות הדירות בפרויקט, מתבצעת בימים אלה.

הפרויקט משווק על ידי חברת פרוספריטי נדל"ן, בבעלות רונית ותומר דוויק. לדברי תומר דוויק, "מדובר בפרויקט ייחודי מאוד שהיזמים מובילים כבר למעלה מעשור. מלבד רכישת הקרקע, הם השקיעו מאמצים משמעותיים גם ברכישת זכויות הבעלות והחכירה שהיו בבעלות הכנסייה היוונית. התוצאה היא נכס נדיר ויוקרתי".

עוד לדבריו, רבים מהרוכשים בפרויקט הם תושבי חוץ יהודים, שחלקם אף רכשו יותר מדירה אחת ומתכננים לעשות עלייה לישראל ולהתגורר בפרויקט. "היזמים השקיעו מחשבה רבה בכל שלב בפרויקט – החל מהתכנון החיצוני, דרך העיצוב הפנימי, ועד הבחירה הקפדנית בחומרים. העסקה היא אינדיקציה להתבגרות שוק הנדל"ן היוקרתי בירושלים. היא מראה שעבודת היזמים יצרה ערך אמיתי ללקוחות, כזה ששווה להשקיע בו. היא גם מוכיחה שיש מקום לנכסים ייחודיים בעיר, ושקיימים רוכשים שמבינים את הערך ומוכנים לשלם בהתאם. אני מאמין שהמחירים בפרויקט יעלו לאחר מסירת הדירות ואכלוסו".

הדמיה של פרויקט היוקרה בדובנוב שבירושלים (חברת AIKO)

העסקה השנייה היקרה ביותר השנה נחתמה עבור דירה ברחוב בזל בירושלים, מצפון לבית הכרם ומדרום לגבעת שאול. זו נמכרה תמורת 60.87 מיליון שקל, כנראה ברמת מעטפת.

4 עסקאות ברף של למעלה מ-40 מלש"ח - באותו מגדל

העסקה היקרה ביותר שנחתמה השנה בתל אביב, שהיא גם השלישית בגובהה בסך הכל, הייתה לרכישת בית פרטי ברחוב יהודה ארזי 6-8 בשכונת אפקה, שנמכר תמורת 52.49 מיליון שקל. העסקה נחתמה במרץ השנה עבור 89% בלבד מהנכס, ששטחו 575 מ"ר. במקום הרביעי בסך הכל, והשני בתל אביב, נמכר בית פרטי ברחוב יואב בשכונת צהלה, תמורת 49 מיליון שקל. העסקה נחתמה באפריל, עבור הבית ששטחו 676 מ"ר, ובו עשרה חדרים.

העסקה החמישית בגובהה השנה נחתמה גם היא בתל אביב, תמורת 47 מיליון שקל, וזוהי גם הנציגות הראשונה ברשימה של מגדלי היוקרה למגורים. המדובר בדירת 5 חדרים בשטח של 309 מ"ר, הממוקמת בקומתו ה-31 של מגדל רוטשילד 10 בן 42 הקומות של חברת תדהר , הנבנה בסמוך להצטלבות הרחובות רוטשילד והרצל. העסקה נערכה באוגוסט והמגדל יאוכלס בשנת 2025.

המגדל ברוטשילד 10 בו נמכרו 4 מ-8 הדירות היקרות השנה (View point)

באופן די מדהים, גם העסקאות השישית, השביעית והשמינית בגובהן השנה, נחתמו כולן באותו המגדל. היקרה שבהן היא עסקה לרכישת דירת 5 חדרים, בשטח  339 מ"ר שנרכשה בפברואר תמורת 45.12 מיליון שקל. בקומתו ה-37 של המגדל נחתמה ביולי העסקה השביעית בגובהה השנה, על סך 42.93 מיליון שקל, עבור דירה בשטח של 313 מ"ר, ובקומה ה-25 נמכרה במאי דירת 250 מ"ר תמורת 40.86 מיליון ש"ח.

מיתון גם בשוק דירות היוקרה

על אף שהעסקאות שתוארו עד כה מרשימות בהחלט, הן אינן מתקרבות לעסקאות הגבוהות ביותר של שנים עברו, ולמעשה ממחישות את העובדה כי בצד למלחמת חרבות ברזל, שנת 2024 הייתה שנת מיתון, גם בשוק המגה-יוקרה.

נזכיר כי אשתקד עמדה העסקה היקרה ביותר על  94.876 מיליון שקל. מחיר זה שולם עבור דירתו של האוליגרך ואלרי קוגן במגדל המגורים sea1 הצמוד למלון רויאל ביץ', על טיילת הרברט סמואל בתל אביב. שטח הנכס הנמכר עומד לפי נתוני רשות המסים על כ-616 מ"ר, בקומתו ה-20 של המגדל.

במסגרת העסקה השניה בגובהה אשתקד, נמכר בית פרטי, בית עווד, מבנה לשימור בן 3 קומות בשדרות רוטשילד בתל אביב, תמורת 77.2 מיליון שקל העסקה השלישית בגובהה באותה שנה נחתמה ביולי אשתקד בירושלים, ובמסגרתה נמכר בית פרטי בן 6 קומות בשטח 1,296 מ"ר, תמורת 60.1 מיליון שקל ברחוב האור, צפונית לכיכר אלנבי.