תמ"א 70 תצא לדרך השבוע: הזדמנות חד פעמית לעיצוב מחודש של המטרופולין הישראלי

מחר (ג') צפויה תוכנית המתאר הארצית לסביבת תחנות המטרו (תמ"א 70) לעלות לדיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה. אם תאושר, היא תהפוך לאחת התוכניות המורכבות והשאפתניות בתולדות התכנון בישראל. התוכנית מכוונת לשדרוג משמעותי של המטרופולין בישראל דרך פיתוח תשתיות תחבורה, קידום התחדשות עירונית והרחבת זכויות בנייה. לצד הפוטנציאל לשינוי מהותי, קיימים אתגרים תכנוניים, כלכליים וחברתיים המחייבים התייחסות מעמיקה.

כיצד הרשויות צריכות להיערך?

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לבעלי נכסים לתבוע פיצוי בגין ירידת ערך הנגרמת כתוצאה מאישור תוכנית, לתקופה של עד 3 שנים. במקרה של תמ"א 70, מדובר בתוכנית שעתידה ליצור השפעות חיוביות ושליליות כאחד: בקרבת תשתיות מטרו, לדוגמה, עשויות להיווצר עליות ערך עקב הנגישות התחבורתית, אך באותו זמן עלולה להתרחש ירידת ערך בשל רעש, זיהום, וצפיפות מוגברת.

האתגר המרכזי העומד בפני הרשויות המקומיות הוא ניהול גל תביעות רחב. הפתרון טמון ביצירת מנגנון שקוף ומתקדם להערכת תביעות, תוך שימוש במודלים כלכליים מתקדמים ובמערכות טכנולוגיות שיאפשרו ניתוח מהיר ומדויק של השפעות התוכנית על ערכי נכסים. בנוסף, יש לקבוע מסלולי מיסוי ברורים לתביעות פיצויים, כדי למנוע אי ודאות בקרב בעלי הנכסים.

הפקעות : מעבר מתהליך כפוי להזדמנות לשיתוף פעולה

אחד המרכיבים המרכזיים בתמ"א 70 הוא הפקעת קרקעות לצורך פיתוח תשתיות מטרו, כבישים ותחבורה ציבורית רחבת היקף. באופן מסורתי, תהליכי הפקעה נתפסים על ידי בעלי הקרקעות ככפייה ולעיתים מובילים למחלוקות משפטיות ארוכות ומורכבות. כיום, מנגנוני הפיצוי מבוססים בעיקר על הערכה של "לפני ו"אחרי" התוכנית, אך גישה זו אינה מתחשבת באובדן פוטנציאל עתידי, כמו פגיעה בשימושים עתידיים של הקרקע או שיבוש פרויקטים תכנוניים קיימים.

נת"ע מצידה מציעה פתרון: הגדלת פיצויי הפקעה של 125% לבעלי קרקעות שמגיעים להסכמה מוקדמת על גובה הפיצוי. זהו מהלך חשוב שמעודד שיתוף פעולה מוקדם ומצמצם את הצורך במאבקים משפטיים, אולם יש לקחת בחשבון כי הפיצוי יהיה בהתייחס לשווי הקרקע הקיים ולא יגלם את הפוטנציאל העתידי וגם פיצויי ההפקעה מוגבלים בתקרה מסוימת, ולכן יש לקחת בחשבון בחינה של תביעה לפיצוי דו שלבי (תביעה לסעיף 197 + תביעה לפיצויי הפקעה).

התקן השמאי לסביבת המטרו: ודאות ושקיפות בתהליך

התקן השמאי לסביבת המטרו שצפוי להתפרסם בחודשים הקרובים יהווה מסגרת אחידה להערכת שווי קרקע באזורים בהם יוקמו תשתיות תחבורה רחבות היקף.

בעלי קרקע, יזמים ורשויות מקומיות סובלים כיום מחוסר אחידות בהערכות שווי קרקע, מה שמוביל לאי ודאות ולעיתים לעימותים משפטיים. תקן זה יגדיר קריטריונים ברורים כיצד יש להתחשב בתועלת התחבורתית של פרויקטים לצד נזקים כמו רעש וזיהום.

התוצאה הצפויה: ודאות רבה יותר לבעלי הנכסים ושיח מקצועי ויעיל יותר בין השמאים, הרשויות והיזמים. התקן יוכל לצמצם פערים בין הערכות שמאים ולתמוך ביצירת אמון בתהליך.

היטל השבחה : תמריץ משמעותי לפיתוח, אך מה יקרה אחרי 2030?

אחד המאפיינים הבולטים של תמ"א 70 הוא השינוי בשיעור היטל ההשבחה. תחילה נקבע מס מצטבר של 75%, אך במטרה לעודד יזמים, הופחת המס ל-60% עד דצמבר 2030.

הפחתת המס משפרת את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים, בעיקר באזורים עם ערכי קרקע נמוכים, אולם יש לשים לב שהיא עלולה לפגוע בהכנסות הרשויות המקומיות. לאחר שנת 2030 צפוי המס לגדול ל-72%, ועל כן יש לדאוג כבר מעכשיו למדיניות מותאמת, שכן אישור תכנית בניין עיר וקידום היתר בניה ב-6 שנים הינו שאפתני ולכן יש לשאוף לפעול לפתרונות יצירתיים לתקופה שאחרי העלאת המס.

העצמת זכויות: שוויון בין המרכז לפריפריה

תמ"א 70 מציעה תמריצים להגדלת זכויות בנייה במרחבי הליבה ובטבעות הראשונה והשנייה. בעוד שבמרכזי הערים זכויות אלו עשויות להוביל לצפיפות יתר, דווקא בפריפריה הן מייצרות הזדמנות לפיתוח מאוזן תוך שימור האופי הייחודי של השכונות.

האתגר הוא להבטיח חלוקה הוגנת של התועלות: במרכז, השקעה מספקת בתשתיות ציבוריות תסייע להתמודד עם הצפיפות. בפריפריה, יש לוודא שההתחדשות העירונית מקבלת את מלוא התמיכה כדי לשמור על האיזון בין פיתוח לשימור.

סיכום: מה נדרש להצלחת תמ"א 70?

תמ"א 70 היא תוכנית בעלת פוטנציאל לחולל שינוי רחב היקף בנוף הישראלי. הצלחתה תלויה בניהול נכון של תהליכי הפקעה , במנגנוני פיצוי הוגנים, ובחיזוק השקיפות בתהליך השמאות. על יזמים, שמאים ובעלי קרקעות להיערך לשינויים הצפויים ולפעול לשמירה על האיזון בין פיתוח תכנוני, כלכלי וחברתי. במילים אחרות, תמ"א 70 היא הזדמנות חד פעמית לעצב מחדש את המטרופולין הישראלי, אך רק בתנאי שנדע לשלב בין ראייה מערכתית לבין הקשבה לצרכים המקומיים.

הכותב הוא בעל משרד שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן ומנהל קהילת הצעירים של מרכז הנדל"ן .