הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים מקדמת תקן שמאי חדש לבדיקת כלכליות פרויקטים במרחב המטרו

הוועדה לתקינה שמאית - גוף חדש אשר הוקם לאחרונה במשרד המשפטים להסדרת תחום שמאות המקרקעין וגיבוש תקנים מקצועיים, החלה לאחרונה לעבוד על "תקן המטרו" - תקן שמאי אשר יפעל על פי אותו ההגיון של תקן 21, וישמש לבחינת כדאיות כלכלית של מיזמי בנייה המקודמים על תוואי המטרו. את הדברים חשפה היום (ב') נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריה, בעקבות יוזמה של הלשכה, "ועדת התקינה השמאית שוקדת בימים אלו על יצירת תקן שמאי מיוחד, 'תקן המטרו', שיעבוד כמו תקן 21. אנחנו בדיונים על כך".

הדברים נאמרו במהלך כנס שערך היום בבני ברק משרד שמאי המקרקעין BFKS, פרידמן קפלנר-שימקביץ-דוד ושות', במהלך פאנל שעסק בתכנון וכלכלה, בהנחיית מיכל שימקביץ, שותפה בכירה במשרד. "תקן המטרו יבטיח שהזכויות שניתנות יהיו כלכליות וישמש מכשיר לדיון מול ועדות התכנון. זה יהיה מאוזן, ואנו נהיה גורם סופר-אובייקטיבי. כך, גם הוועדה תקבל הערות וגם היזם, כולם ירוויחו", הוסיפה בוגין, בפאנל בו השתתפו גם בין היתר מהנדס העיר ירושלים יואל אבן, רון אבידן, מנכ"ל אזורים, ורות שוורץ, יו"ר הוועדה המחוזית חיפה.

מהנדס העיר ירושלים יואל אבן אמר כי "בירושלים יחידת דיור זה כלכלי, אחרת אנשים עוזבים את העיר. נכנסתי לראשות איגוד המהנדסים ברוטציה כדי להוביל את האג'נדה הזו, אז נראה שינוי גם ברמה הארצית". לדבריו, "אני מרגיש שמהנדס העיר צריך להיות לא רק מתכנן עיר, אלא מנוע הצמיחה שלה. התפקיד שלו הוא לא רק לייצר תכנון טוב, אלא להבין איך העיר צומחת ומתפתחת, ובמקרה של ירושלים – גם לשמור עליה. כשהתחלתי בתפקיד, לא הייתה תפיסה כזו. למשל, בכניסה לעיר, קירוי בגין לא היה כלכלי, כי הגבילו את גובה הבנייה ל-30 קומות. זה הפך את הפרויקט ללא כדאי, והוא לא יצא לדרך. אמרנו שאין בעיה להעלות ל-45 קומות בכניסה לעיר, וזה הפך את הפרויקט לכלכלי.

"צריך לדעת איפה לבנות ולא להגזים. יש מקומות שבהם אפשר להוסיף 50 קומות, ובמקומות אחרים, כמו בנחלאות, יש עדיין ויכוחים על תוספת קומה אחת או שתיים. בשכונה כזו, צריך לשמר את האופי המיוחד. מצד שני, ברחוב יפו, בצד השני, אנחנו בונים מגדלים של 45 קומות. בירושלים, עד לפני 7-8 שנים, מי בכלל רצה להשקיע בעיר? זה לא היה מנוע כלכלי. אבל היום, יזמים מהארץ ומחו"ל רוצים להשקיע כאן".

ירושלים (שאטרסטוק)

אבן התייחס לנושא הפטור מהשבחה: "עד כה נתנו פטור מלא או חלקי על 80% מהפרויקטים בהתחדשות עירונית, כדי לעודד השקעות. המהלך הזה הוביל לכך שבשנים האחרונות, הנהירה של יזמים לירושלים גדלה משמעותית. למרות זאת ההשבחה העירונית צמחה בשנתיים פי 5 ובשנת 2023 הגענו כבר ל-1.5 מיליארד שקל. היזמים מבינים שירושלים היא מקום שכדאי להשקיע בו. כשאנחנו מקדמים התחדשות עירונית בעיר, אנחנו למעשה מונעים ירידה מהעיר – בדיוק כמו שמונעים ירידה מהארץ. זה נכון שגם בארנונה יש הפסד לעירייה, אבל האוכלוסייה החדשה תורמת לצמיחה כלכלית, מה שמפצה על כך. לגבי התחדשות עירונית, אנחנו בוחנים כל מקרה לפי התקן. אם התקן מאפשר יותר קומות מהסטנדרט, אז אין סיבה שלא לאשר. החשיבה הזו מאפשרת לנו לקדם את העיר תוך שמירה על איזון בין פיתוח ושימור". 

נחמה בוגין : "בקרוב נראה תקן 21 למטרו"

נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, התייחסה לפרויקט המטרו: "יש את תמ"א 70 שממנה ייצאו התוכניות המפורטות, ולצדה חוק המטרו. בסלנג יש 'מטרו 1', חוק שאי אפשר לממש אותו. מדובר על מס של 75% מצטבר, שמתחלקים ל-40% לרשויות המקומיות ו-30% לאוצר. ברגע שמדובר על העצמת זכויות, הסכומים האבסולוטיים גדלים. 800 מטר מציר התוואי, למעשה, נוצר מצב שבו אזורי ההשפעה של המטרו אמורים להיות המבוקשים ביותר, אבל יזמים פחדו להתקרב לשם, כי עם מס של 75% לא משתלם לקדם פרויקטים.

"לבוא להתמקח עם האוצר על התקבולים היה כמו לחצוב מים בסלע, אבל בסוף זה קרה. השינוי המרכזי הוא שהמס המצטבר למטרו הופחת ל-60% עד סוף 2030, בתנאי שמגישים בקשה להיתר בנייה, הכול בזכות ח"כ יעקב אשר. בעצם, התיקון המרכזי הוא הפחתת המס ל-60% ורק האוצר מוותר על התקבולים, תוך קבלת זיכויים קטנים אחרים".

המטרו בגוש דן (יח"צ)

בוגין הוסיפה: "איך אפשר גם להגיש תוכנית מפורטת וגם בקשה להיתר בנייה בשש שנים? זה לא קל, אבל אפשרי אם רשויות התכנון ייתנו כתף. יש בחוק אפשרות להאריך את התקופה בשנתיים נוספות. בנוסף, נכנס סעיף לחוק שבו רשויות התכנון יצטרכו לדווח אחת ל-60 יום למשרד הפנים על התקדמות תמ"א 70. עוד דבר חשוב – בעקבות יוזמה של הלשכה, ועדת התקינה השמאית שוקדת בימים אלו על יצירת תקן שמאי מיוחד, 'תקן המטרו', שיעבוד כמו תקן 21. אנחנו בדיונים על כך. תקן המטרו יבטיח שהזכויות שניתנות יהיו כלכליות וישמש מכשיר לדיון מול ועדות התכנון. זה יהיה מאוזן, ואנו נהיה גורם סופר-אובייקטיבי. כך, גם הוועדה תקבל הערות וגם היזם, כולם ירוויחו". 

מנכ"ל אזורים: "חייבים לקצר לוחות זמנים באמצעות חקיקה"

רון אבידן, מנכ"ל אזורים, אמר כי אזורים לקחה את ירושלים כיעד אסטרטגי לפני כמה שנים. "חלק מהפרויקטים הם בנייה קלאסית וחלקם התחדשות עירונית . העירייה עובדת איתנו יד ביד, וזה מגדיל את הרצון שלנו לבנות בעיר. זה קשור גם לביקושים, בעיקר מצפון אמריקה. זה מודל שצריך לחקות בערים אחרות, כי שם המשחק הוא קיצור לוחות הזמנים. היום ברור לכולם שתחום ההתחדשות העירונית הוא נדבך מרכזי בפיתוח הנדל"ן למגורים בישראל. יש לכך צורך בטיחותי וביטחוני, ואי אפשר להקל ראש בכך. יש אינטרס גדול שאוכלוסייה רבה יותר תוכל להתגונן מפני טילים.

"הבעיה בפינוי-בינוי במקום תמ"א 38 היא שכל פרויקט כזה מחייב לאשר תב"ע, ולוחות הזמנים בלתי נסבלים. חברה שעוסקת בהתחדשות בהיקפים גדולים מוציאה הרבה מאוד כסף על הפרויקטים. עד 2022 המימון לא עלה כסף כי הריבית הייתה אפסית. כיום, לאזורים זה עולה 7% וליזמים שלא מחוזרים אחרי המערכת הבנקאית אפילו יותר. חייבים לשים דגש על קיצור לוחות הזמנים באמצעות חקיקה. בעולם זה כבר קורה. ככל שמעבירים סמכויות מגופים ציבוריים לעסקיים, הדברים זזים מהר יותר. נכון שיש לזה מחיר על חשבון אופטימיזציה תכנונית, אבל כשיש משבר דיור, צריך להעדיף אינטרסים כאלה". 

רות שוורץ, יו"ר הוועדה המחוזית חיפה, אמרה בפאנל: "כשאנחנו מדברים על תכנון, מעבר לאיכות חיים, אנחנו עוסקים בהקצאת משאב, יחידות דיור, עוצמות בינוי, בסוף לדברים האלה יש ערך כלכלי. כשעוסקים בחלוקת משאבים, רוצים שוויון בתכנון, אבל למשל אזורים המרושתים טוב יותר בתחבורה ציבורית יקבלו עוצמות בינוי משמעותיות. אנחנו עוסקים בהקצאה של משאבים ויש לזה ערך כלכלי. חלק מהסיפור הוא קריטריונים, אם אני יודעת שצריך להעמיס יחידות דיור, אני צריכה לדעת שהתשתיות יכולות לתמוך בזה, לייצר את איכות החיים המגיעה".

משה פרידמן, שותף בכיר ב-BFKS, התייחס לתוכנית דוד המלך בלוד שאושרה השבוע לבניית 4,000 דירות, על אף ההתנגדות של היזמים שלפיה התוכנית לא כלכלית: "החוקרת קבעה שהצפיפות גבוהה ואי אפשר להוסיף יחידות דיור, אבל אם התוכנית לא כלכלית צריך לתת פתרון. קרקע משלימה זה מיתוס. מדינה שמוציאה יד לכיס במכרזי דיור להשכרה חייבת להשקיע גם בפרויקטים בעייתיים. הדבר הזה יאפשר לקדם תוכניות נוספות".