התרגיל נבלם: עיריית ת"א ביקשה להפוך שטח בייעוד "דרך" ל-14 אלף מ"ר בנוי

ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז ת"א בראשות עו"ד מיכל הלברשטם דגני, קיבלה השבוע חלקית ערר שהוגש נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א, קבוצת עזריאלי ואחרים לגבי פרויקט עזריאלי טאון וקבעה שיש להפחית 14 אלף מ"ר משטחו הבנוי של הפרויקט, מתוכם כאלף מ"ר אשר היו רשומים על שם עיריית תל אביב. המקור לאותן זכויות היה שטח בייעוד "דרך" שבו החזיקה העירייה במצב הקודם לתוכנית.

החלטת ועדת הערר קבעה כי אין לראות בקרקע בייעוד "דרך" במצב הנכנס ככזה המקנה זכויות בניה לשטחים בנויים במצב היוצא. בכך הופחת שטח הקרקע שלפיו בוצע תחשיב בשטחים הבנויים (רח"ק). סה"כ הופחת שטחו הבנוי הכולל של הבניין מ-90 אלף מ"ר המתפרשים על פני 60 קומות, כפי שקבעה החלטתה המקורית של הוועדה המקומית, ל-76 אלף מ"ר בלבד.

ההחלטה המלאה של ועדת הערר המחוזית בת"א 

מדובר בתוכנית שהופקדה בדצמבר 22', ואושרה בשנה שעברה, ולפיה ייבנה מגדל בן 65 קומות בדרך בגין 148 תל אביב. התוכנית היא חלק מהמע"ר הצפוני המוקם בימים אלו, כחלק משלל תוכניות שהחלו להתגבש בשנות התשעים של המאה הקודמת. עוד מציעה התוכנית ביטול דרך ואיחוד של המגרשים.

את הערר הגישו דיירי הבניין הסמוך, מגדל WE ברחוב דרך בגין 150, בהם חברת הכנסת לשעבר נחמה רונן. הבניין החדש שאמור להיבנות נמצא במתחם גזית גלוב שבו שכן בעבר בניין המשרדים בית גזית בן 5 קומות, בין מגדל WE למגדל עזריאלי טאון. כאשר רכשה עזריאלי את המגרש ב-2018. בעת רכישת המגרש על ידי עזריאלי, התירה התוכנית להקים מגדל בן 29 קומות, בדומה למגדל WE. עזריאלי קידמה תוכנית המבקשת להוסיף זכויות בנייה כך שיוקם עליו מגדל בן 60 קומות. התוכנית אושרה בוועדה המקומית לתכנון של תל אביב בשנה שעברה, ובעקבות זאת הוגש הערר.

ועדת הערר: "שינוי הייעוד לא הופך את השטח הציבורי לייעוד סחיר" 

טענתם המרכזית של העוררים היתה שהתוכנית כעת מאפשרת הוספת שטחי בנייה בהתאם לרח"ק המקסימלי, ובמקום בניין של 41,000 מ"ר, מתקבל בניין של 90,000 מ"ר, כפול ממה שתוכנית המתאר התירה במגרש טרם איחוד המגרש, תוך שימוש בזכויות לא מנוצלות כולל השימוש בדרך הציבורית.

ועדת הערר דחתה את הטענה כי התוכנית מנוגדת לתוכנית המתאר וחורגת מסמכות, אך קבעה לגבי שטח הדרך ששונה מייעוד דרך למתווה תת קרקעי ציבורי כי "שינוי הייעוד האמור לא הופך את השטח הציבורי הרשום על שם עיריית תל אביב יפו לייעוד סחיר אלא מותיר אותו כייעוד ציבורי"

לעמדת העוררים מדובר בתוכנית חריגה ללא סמכות, הפוגעת בכניסת אוויר ואור לחלק מהדירות ונובעת מהיעדר מדיניות בתחום המע"ר. עוד טענו העוררים, כי גם שינוי הייעוד מדרך לבינוי עירוני מעורב סותר תוכניות קודמות ובכך מתווסף שטח לחישוב הרח"ק לצורך העצמת הזכויות, של כאמור 14,000 מ"ר.

הוועדה המקומית השיבה כי אין סתירה בין תוכנית המתאר לתוכנית למגדל וכי התוכנית בסמכותה, ואין פסול בכך שהוועדה המקומית שיש לה הסמכות לכך תעצים את הזכויות. כמו כן טענו שאין הגדרת זכויות למגרש בודד, וכי שטח המע"ר הצפוני כולו מתואר בתוכנית המתאר כשטח בעל זכויות בניה . לגבי שינוי הייעוד מדרך  לשטח בנוי טענה הוועדה המקומית כי הדרך היא בעלת זכויות סחירות בשטח שמעל פני הקרקע.

בהחלטתה, דחתה ועדת הערר את הטענה כי התוכנית מנוגדת לתוכנית המתאר וחורגת מסמכות, אך קבעה לגבי שטח הדרך ששונה מייעוד דרך למתווה תת קרקעי ציבורי (מנהרת עוזי חיטמן) כי "שינוי הייעוד האמור לא הופך את השטח הציבורי הרשום על שם עיריית תל אביב יפו לייעוד סחיר אלא מותיר אותו כייעוד ציבורי", ולכן קיבלה את התנגדות העוררים לתוספת זכויות של 14,000 מ"ר בשטחי הבניה.

בסופו של דבר קבעה ועדת הערר כי יש להפחית שטח של את שטח המגרש לצורך חישוב הרח"ק, וכי יש לתקן את טבלאות ההקצאה והאיזון כך ששטח הדרך ייכלל ככל שטח ציבורי שאין להקצות בגינו  כ-1000 מ"ר זכויות סחירות לעיריית תל אביב. את העוררים ייצג עו"ד אלי וילצ'יק.