"להתחדשות עירונית יש ערך מוסף שלא ניתן למצוא ביזמות הנדל"נית הקלאסית"

הפנים מאחורי ההתחדשות העירונית עם עוז קטה, משנה למנכ"ל וראש חטיבת הייזום בקבוצת קטה גרופ, שמתאר כיצד גמישות ותגובה מהירה לשינויים הן מצרך חיוני בתהליכי ההתחדשות העירונית, מצביע על החסמים שצריך להסיר כדי להאיץ את קצב קידום הפרויקטים ומגלה באיזה פרויקט של החברה היה גר בעצמו

שיתוף הכתבה
עוז קטה (צילום: נטע שני) ברקע: פרויקט גיסין נווה גן צפון, פתח תקווה, קרדיט: איתי אבירןעוז קטה (צילום: נטע שני) ברקע: פרויקט גיסין נווה גן צפון, פתח תקווה, קרדיט: איתי אבירן

קטה גרופ מזוהה עם פעילות ענפה בפתח תקווה, אך בשנים האחרונות התרחבה בצורה משמעותית לערים נוספות. עבור עוז קטה, התחדשות עירונית היא הזדמנות לחולל שינוי חיובי ומהותי; הוא מדגיש את הצורך בירידה לשטח ובניהול הוליסטי הכולל בחינה מדוקדקת של כלל ההיבטים בתהליך, ומתאר את השינוי הגדול שחל בתחום ביחס לעבר: "בתחילת הדרך, מספיק היה לדפוק על כמה דלתות בבניין ישן, להבטיח לדיירים שיהיו להם דירות חדשות – הם היו הולכים איתך. היום זה לא עובד ככה."

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

אנחנו בקטה גרופ עוסקים בהתחדשות עירונית וגם ברכישת קרקעות. בשנים האחרונות, אנחנו מתמקדים יותר ויותר בהתחדשות עירונית. לאחרונה ביצענו הריסה לפרויקט ה-20 (!) שלנו במסגרת תהליכי התחדשות עירונית , והשלמנו אכלוס של יותר מ-10 פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית מתוך 30 הפרויקטים המאוכלסים של החברה. נכון להיום, מתוך כלל הפרויקטים בביצוע, יותר משליש הם פרויקטים של התחדשות עירונית ובעתיד הקרוב חטיבת ההתחדשות העירונית של קטה גרופ תהווה את עיקר הפעילות של החברה.

בשונה מיזמות המבוססת על רכישת קרקעות, אפשר לראות בהתחדשות עירונית כסוג של סטרט-אפ בעולם הנדל"ן. זו יזמות אמיתית ועמוקה בעיניי. אתה משנה חיים של אנשים ומשנה את פני האזורים, מתמודד עם הרבה אתגרים וחסמים, מייצר את הדבק שבין הדיירים לרשויות העירוניות, וחותר כל הזמן להגיע לפשרות והסכמות. בלי תבונה, גמישות וסבלנות זה לא עובד. מעבר לפן העסקי, להתחדשות עירונית יש ערך מוסף, שלא ניתן למצוא ביזמות הנדל"נית הקלאסית. 

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך.

באחד הפרויקטים שלנו בפתח תקווה, פרויקט "סוף רוטשילד", משפחה עם שני ילדים קנתה את הדירה רגע לפני שאושר הפרויקט. חודש אחרי כניסתם לדירה, הגענו לרוב חתימות בפרויקט. כבר אחרי שנה וחצי הם נכנסו לדירה חדשה - ארבעה חדרים, מרפסת וחניה. היום יש לזוג כבר ארבעה ילדים. את הדירה הם קנו אז מבנקאי שלא צפה את הקפיצה המשמעותית במחיר בזכות פרויקט ההתחדשות, והיא התרחשה חודש אחרי המכירה. אני באופן אישי הפכתי לחבר של המשפחה – ממש עברתי איתם את כל התהליך, כולל מציאת מקום מגורים חלופי. כשאתה מסתכל על המשפחה היום, שגרה בדירה חדשה בפרויקט שהפך להיות מתחם שלם של התחדשות, אתה מבין שהם הצליחו לשדרג את החיים שלהם ושל הילדים שלהם. אין דבר יותר מרגש מלראות משפחה שגדלה יחד עם הפרויקט.

אם היית יכול לשנות דבר אחד שיאיץ את תהליך ההתחדשות – מה היית עושה?

אנחנו תמיד באים לעבוד, חותרים למגע עם  הצוות המקצועי של רשויות התכנון ומפעילים צוות תכנון מקצועי פנימי שכל הזמן מנסה לדחוף ולקדם פרויקטים. אחד הדברים המתסכלים ביותר בתהליך הוא חסם התכנון. במקרים רבים אנחנו נתקלים בעיריות ללא מדיניות תכנון ברורה, או מדיניות שמשתנה תוך כדי התהליך: לא מחליטים אם רוצים לשלב שטח מסחרי בפרויקט, לא מצליחים להסכים על מספר הקומות ועוד. התוצאה היא שאזורים שלמים תקועים ולא מתפתחים, וחשוב לזכור על מה אנחנו מדברים כאן - הדיירים רוצים דירות חדשות, הם רוצים ממ"דים, רגע אחרי החתימה. המצב במדינה לא מאפשר את האיטיות הזו של מקבלי ההחלטות, הרי יותר מ-60% מהדירות אינן ממוגנות כמו שצריך. הייתי משנה את המדיניות – מחוסר קבלת החלטות ויותר מידי בירוקרטיה למדיניות מעשית, כזו שדוחפת קדימה, והכל בראי הצרכים הקריטיים של הדיירים.

באיזה פרויקט שאתה מקדם היית גר בעצמך?

הייתי גר במתחם "סוף רוטשילד" בפתח תקווה. ראשית, זו העיר השלי, שם גדלתי והתחנכתי. שנית, הסיפור של הפרויקט הזה תמיד מרגש אותי.  התחלנו עם פרויקט בוטיק שכלל תשע דירות להריסה ובנייה מחדש של 27 דירות (שלב א'). משם הוא התפתח לפרויקט סמוך באותו הרחוב, שכלל הריסה ובנייה מחדש של 50 דירות (שלב ב'). אומרים שאין טוב כמראה עיניים, ובמקרה הזה ממש ככה: השכנים ראו כי טוב, והמשכנו להתרחב לשלב ג' של הפרויקט שנמצא כיום בביצוע של 126 דירות. עד סוף 2024, דיירי שלב ד' יפנו את דירותיהם ונבנה 90 יח"ד חדשות נוספות. בסך הכל, הפרויקט שהולך וגדל, מפה לאוזן, כבר כולל בנייה של 300 יח"ד במקום 100 דירות ישנות. אנחנו משנים את פני האזור כולו, תמהיל האוכלוסייה הופך מגוון יותר, הקרבה לכפר גנים ג' מאוד מושכת משפחות צעירות וקהלים איכותיים ויחד עם הנגישות התחבורתית גבוהה מאוד – בהחלט הייתי גר שם. 

מה הן התכונות הדרושות ליזם בתחום?

אנחנו גם יוזמים וגם בונים, וכל יזם בתחום חייב להבין שמדובר כאן בקשר לטווח ארוך. יזם חייב לדעת להגיב מהר לשינויים. המחסור בפועלים בשנה האחרונה, לדוגמה, הוביל אותו להקים תאגיד כח אדם. אנחנו מבקרים ונמצאים כל הזמן באתרים בשטח ואף אתר שלנו לא נסגר בשנה החולפת. כל יזם בתחום חייב לדעת לשמור על גמישות, לראות את הדיירים במרכז ולהיות מוכן להפשיל שרוולים ולרדת לשטח כדי להבטיח שהכל יתקתק ויתקדם בצורה הטובה ביותר. 

לאילו עסקאות לא תתקרב לעולם?

לא נתקרב למה שלא עובד תכנונית וכלכלית.  מחלקת ההתחדשות העירונית אצלנו מונה כ-15 עובדים ועוסקת גם בניתוח הפרויקטים והבנתם לעומק עוד לפני היציאה לדרך. מחלקות נוספות – תכנון, כלכלה, משפטי – כולן עובדות בסנכרון כדי להבין האם מדובר בפרויקט שאפשר לקדם אותו במהירות ולמסור אותו במהירות. לא בכדי מסרנו מכתב על הקדמת מסירה לחמישה פרויקטים שצפויים להסתיים בחצי שנה הקרובה. אנחנו לוקחים אך ורק פרויקטים ש"עובדים" ולאחר בדיקה מקיפה מאוד. הפרויקטים שלנו נמצאים באזורים אסטרטגיים, מבטאים שותפות אינטרסים בין העירייה לדיירים וכמובן גם ליזם, ואנחנו לא רוצים "לאסוף" סתם פרויקטים בכדי לעבות את רשימת הפורטפוליו של החברה. התופעה של הרבה פרויקטים על הנייר, ללא היתכנות כלכלית ותכנונית, היא דבר מוכר בענף, לצערנו, ואנחנו לא כאלו. חשוב לנו לגייס פרויקטים שבאמת ייצאו אל הפועל.

איך תחום ההתחדשות השתנה לאורך השנים שאתה פועל בו?

בתחילת הדרך, מספיק היה לדפוק על כמה דלתות בבניין ישן, להבטיח לדיירים שיהיו להם דירות חדשות – הם היו הולכים איתך. היום זה לא עובד ככה. הדיירים מפרסמים מכרזים וממנים אנשי מקצוע מכל התחומים עוד לפני בחירת היזם. הם מאמינים יותר בתהליך ומבינים יותר. אני חושב שזו התפתחות מצוינת. הרבה יותר קל לעבוד ולהתקדם כאשר הצד השני מבין במה מדובר וטוב שיש יועצים ומומחים בתחום שמלווים את הדיירים. בכל מה שקשור בבחירת היזם, הפוקוס עבר למישור האמון – הדיירים מחפשים לא רק את הניסיון והמקצוענות, אלא גם את התחושה הטובה והרגשת השותפות המלאה לדרך.

בקטה גרופ, אנחנו עובדים עם הדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט: בחירת האדריכל ומעצב הפנים, תכנון הפרויקט, טיפול בסרבנים שחוששים ועוד. לכל פרויקט מוקם צוות היגוי מטעם הנציגות והכל נעשה בשיתוף פעולה מלא. יתרה מכך, במרבית הפרויקטים הדיירים בחרו בקטה גרופ אחרי סקר שוק מקיף שערכו. 

 

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

שיחקתי כדורסל מקצועני עד גיל נוער. ברמה הכללית יותר, הרבה מזהים את הפעילות של קטה גרופ עם פתח תקווה. העיר אכן הבסיס לפעילות שלנו, אבל בשנים האחרונות התרחבנו לכל אזורי הביקוש, מאשדוד ועד חדרה – הרבה בזכות הפעילות המסורה והמקצועית של רון מרום, מנהל מחלקת ההתחדשות העירונית בחברה, ובזכות המחלקות המקצועיות שתומכות את תהליכי ההתחדשות העירונית. כמו שאמרתי, זו יזמות עם ערך מוסף, עבורי באופן אישי וברמה הלאומית.


כל יום בשעה 17:00- חמש הכתבות החשובות ביותר בתחום הנדל"ן מכל האתרים אצלכם בנייד!
לחצו כאן להצטרפות לתקציר המנהלים של מרכז הנדל"ן!

תגובות

הוספת תגובה
{{ comment.number }}.
{{ comment.message }}
{{ comment.writer }}{{ comment.date_parsed }}
{{ reply.writer }}{{ reply.date_parsed }}
הראה עוד
תגיות:הפנים מאחורי ההתחדשות העירוניתעוז קטהקטה גרופ

 
מחפש...