חברה יזמית ביטלה הסכם מכר דירה בטענה של אי קבלת ליווי בנקאי - ונתבעה. כך הכריע ביהמ"ש

מאמר זה עוסק בהחלטת בית המשפט המחוזי, בבקשה לצו מניעה שהוגשה על ידי רוכשת דירה כנגד חברה יזמית, בגין הודעת החברה על ביטול הסכם המכר שביניהם. 

נסיבות המקרה:

החברה והרוכשת חתמו על הסכם למכר דירת מגורים שתיבנה בפרויקט של החברה, שטרם החל ביצועו. יחד עם הסכם המכר, חתמו הצדדים על נספח תנאים מתלים. בנספח זה הוסכם ביניהם, כי ככל שלא יינתן ליווי בנקאי למימון הפרויקט, עד למועד שהוסכם - לכל אחד מהצדדים תעמוד הזכות להודיע על ביטול ההסכם. משחלף המועד המוסכם, הודיעה החברה לרוכשת על ביטול ההסכם, וזאת מאחר שלא עלה בידיה לחתום על הסכם ליווי.

כנגד הודעת החברה הגישה הרוכשת תביעה לאכיפת ההסכם. במסגרת זאת, הגישה בקשה למתן צו מניעה האוסר על החברה לבצע כל עסקה בדירה עד להכרעה בתביעה.

טענות הצדדים:

הרוכשת טוענת, כי החברה ביטלה את הסכם המכר שלא כדין. הסיבה האמיתית לביטול הייתה רצון החברה להגדיל את רווחיה בעקבות עליית מחירי הדירות באזור. על פי הערכת שמאי מטעם הרוכשת, ערך הדירה עלה ביותר ממיליון שקל. בכך לטענתה, החברה פעלה בחוסר תום לב, ולא נקטה בכל הצעדים הדרושים לקבלת הליווי הבנקאי במועד שנקבע לו בהסכם שבין הצדדים. 

החברה טוענת מצידה, כי ביטול ההסכם נעשה בהתאם ומתוקף ההסכם שבין הצדדים. קבלת ליווי בנקאי עמדה ביסודו של ההסכם שבין הצדדים, והיוותה תנאי מתלה להשתכללותו למתן תוקף. החברה הצביעה על כך שנעשו מאמצים נרחבים להשיג ליווי בנקאי לפרויקט, אך עקב קשיים כלכליים בשוק הנדל"ן, ובמיוחד עליות מחירים של חומרי גלם, לא הצליחה להתקשר בהסכם ליווי בזמן. 

עוד נטען, כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת הרוכשת. זאת משום שהנזק שייגרם לרוכשת ניתן לכימות כספי, בעוד שהנזק שייגרם לנתבעת, אם יימנע ממנה למכור את הדירה, עלול לפגוע בקידום הפרויקט בכללותו.

החלטת בית המשפט:

בית המשפט דחה את בקשת הרוכשת לצו מניעה זמני. בהתאם להחלטת בית המשפט, בעת בחינת בקשה לסעד זמני, יש להביא בחשבון שני שיקולים עיקריים: סיכויי התביעה ומאזן הנוחות. לקביעת בית המשפט, במקרה זה שני התנאים לא התקיימו. 

בית המשפט ציין, כי "אין חולק כי בין הצדדים נחתם הסכם שהותלה בתנאים מתלים, וכי לכל אחד מהצדדים ניתנה אפשרות לביטול ההסכם במקרה של אי התקיימות התנאים המתלים". בית המשפט קיבל את עמדת החברה, כי הנזק שייגרם לתובעת במקרה שבו לא יינתן צו מניעה הוא נזק כספי בלבד, שניתן לתבוע פיצויים בגינו, ככל שהתביעה תתקבל.

עוד קבע בית המשפט, כי עליית המחירים בשוק הנדל"ן כשלעצמה, אינה מהווה עילה להוכחת חוסר תום לב מצד החברה. החברה הציגה ראיות לכך שנעשו מאמצים ממשיים להשגת הליווי הבנקאי לפרויקט.

בתוך כך ציין בית המשפט, כי עליית המחירים "נבעה בין היתר בעלייה משמעותית בעלויות הבנייה שנובעת מהתייקרות חומרי הגלם", ואין בה בהכרח כדי להעשיר את החברה או כדי למנוע מהחברה לנצל זכות חוזית העומדת לרשותה.

משמעות פסק הדין: 

פסק הדין מבהיר את החשיבות של נוסח ההסכם ואומד דעת הצדדים, כפי שמשתקף מתוכנו. בענייננו הצדדים הסכימו על התנאי המתלה כנוסחו, וכפי שמצא את ביטויו בהסכם, והבינו את משמעותו. בית המשפט התייחס והבהיר כי עליית מחירי השוק, כשלעצמה, אינה מהווה עילה מספקת להוכחת חוסר תום לב. בנוסף, בית המשפט משקף את הגישה של בתי המשפט ביחס לסעדים זמניים – יש להעניקם בזהירות רבה, ורק כאשר סיכויי התביעה ומאזן הנוחות מצדיקים זאת. 

(ת"א 8073-01-24 קניאס נ' הילה החברה להתחדשות עירונית פינוי בינוי ותמ"א 38).

הכותב הוא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה. עריכה: עו"ד שי אליאב, שותף מנהל במשרד גינדי-כספי ושות'.