מדיניות התמ"א החדשה ברמת גן: כל הפרטים והסעיפים הקטנים

עיריית רמת גן פירסמה אתמול את העדכון המלא בנוגע למדיניות החדשה בנוגע לביצוע פרויקטים חדשים בעיר במסגרת תמ"א 38 . זאת, לאחר שראש העירייה כרמל שאמה חזר והצהיר כי לא יאשר תוכניות כבעבר. בעירייה, שבעבר הובילה את כמות הפרויקטים שיצאו לדרך במסגרת תמ"א 38 (תוכנית שהוסיפה זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה) בכל הארץ, הדגישו כי "עדכון המדיניות נועד לבצע תיקונים והתאמות דחופות, הנדרשות להמשך פעילות ועדת המשנה לתכנון ובנייה כמענה לבקשות להיתר להריסה ובנייה מחדש או לחיזוק של בנייני מגורים בודדים, שאי אפשר לאחדם עם בניינים אחרים או לשלבם בתכנון מתחמי".

במליאת הוועדה שהתקיימה השבוע (29.4) נקבע כי בקשה לתמ"א 1/38 (עיבוי וחיזוק) ו-2/38 (הריסה ובנייה מחדש), "נקודתית על חלקה אחת, תאושר באופן חריג ומנימוקים שיירשמו, רק היכן שאינה פוגעת באפשרות לתכנון מתחמי קיים או עתידי, רק בהתאם למצב התשתיות הציבוריות בסביבה ותוך התחשבות במצבה הפיננסי והתקציבי של העיר בתקציב הרגיל והפיתוח". כמו כן, בוועדה ציינו כי "ישקלו שיקולים הומניטריים ומספר אתרי הבנייה הפעילים בסביבה".

המדיניות נכנסה לתוקף ב-1 במאי 2019. הוראות המעבר יובאו להצבעה בישיבת המליאה הבאה.

להלן המדיניות החדשה, שתחול כמובן רק על מבנים שתמ"א 38 חלה עליהם ( היתר בנייה שניתן עד 1980):

מסלול הריסה ובנייה מחדש:

זכויות בנייה:

1. הזכויות לשטח עיקרי בתכניות רג/340/ג+רג/340/ג/11 על פי תנאיהן. 

2. שטח של 2 קומות טיפוסיות במבנה הקיים (כולל מרפסות, לובי, חדר מדרגות וכו'), על ידי תוספת 13 מ"ר לכל יחידת דיור קיימת.

3. זכויות הבנייה לשטח עיקרי בקומת הגג החלקית לפי תכנית רג/340/ג/21.

4. ככל שיש בבניין הישן קומת עמודים מפולשת, תוספת השטח יהיה עד לכל היותר מחצית משטח קומה טיפוסית מורחבת.

5. מחסן פנים-דירתי, בשטח 6 מ"ר, לכל יחידת דיור בבניין החדש לפי תכנית רג/340/ג/15.

6. שטחי שירות מעל פני הקרקע: 65% מהשטח העיקרי המותר, לפי תכניות רג/340/ג+רג/340/ג/11 על פי תנאיהן (כולל ממ"ד של 12 מ"ר).

צפיפות:

1. הצפיפות לא תעלה על המותר לפי תכנית רג/340/ג/30 ובכל מקרה לא תעלה על הצפיפות המתקבלת בחישוב לפי המכפילים השכונתיים שאושרו בתכניות אב.

2. לא תותר תוספת דירות מכוח תכנית רג/340/ג/9 ותכנית רג/340/ג/28.

3. בכל אחת משתי הקומות העליונות הנוספות מכוח תמ"א 38 , שטח הקומה המורחבת חלקי שטח דירה ממוצע בבניין הישן, בתוספת דירה אחת לכל קומה.

4. השטח העיקרי בקומת הגג החלקית יהיה לפי תכניות רג/340/ג/21 +רג/340 ג/11 חלקי 75 מ"ר.

5. בקומת העמודים המפולשת, אם יש כזאת בבניין הקיים, מספר הדירות יקבע עפ"י תוספת השטח עד למחצית הקומה המפולשת מורחב, חלקי שטח דירה ממוצעת בבניין הישן.

מספר הקומות:

1. מספר הקומות ייקבע בהתאם לרוחב זכות הדרך הקבוע בתכנית רג/340.

2. רוחב זכות דרך 8 מטרים או פחות - בשיקול דעת מהנדסת העיר.

3. מ-8 מ' עד 10 מ' - עד 7 קומות.

4. מ-10 מ' עד 12 מ' - עד 8 קומות.

5. מ-12 מ' ומעלה - עד 9 קומות.

6. ברחובות אבא הלל (בדופן הדרומית), אלוף שדה, בן גוריון (מפינת אבא הלל עד פינת הרא"ה, ז'בוטינסקי - לפי תכנית מפורטת שתאושר, בכפוף לתכניות אב שכונתיות מאושרות ולמדיניות בנייה לגובה.

קווי בניין:

1. ברחובות שרוחב זכות הדרך בהם פחות מ-12 מ', קו הבניין הקדמי יהיה 3 מ' ויותר להבליט ממנו מרפסות עד 1 מטר.

2. ברחובות שרוחב זכות הדרך בהם 12 מ' ויותר, קו הבניין הקדמי יהיה 2 מ'.

3. קו הבניין הצדי לא יפחת מ-3 מ' וקו הבניין האחורי לא יפחת מ-3.6 מ'. תותר הבלטת מסתורי כביסה עד 50 ס"מ.

4. במגרשים ששטחם 600 מ"ר ויותר, קו הבניין הצדי לא יפחת מ-3.5 מ'.

מתאמים סביבתיים:

1. במגרשים בייעוד לבנייה רוויה הגובלים במגרשים בייעודים צמודי קרקע, מספר הקומות יהיה קטן בקומה אחת מהמפורט או מותאם לגובה לתכנית האב לשכונה.

2. בחלקה ששטחה נטו קטן מ-400 מ"ר, יותר מימוש תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש רק בכפוף לאישורה של תכנית מפורטת לאיחוד עם חלקה גובלת.

3. לא יותר מימוש תמ"א 38 על חצי חלקה.

4. בכל אזורי המגורים, לא יותר מימוש תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש במבנים קיימים שבהם 2-1 יחידות דיור.

5. במגרשים שיש בהם מבנים קיימים שבהם 4-3 יחידות דיור, הצפיפות תהיה לפי תב"ע או פי 3 מהקיים לפי היתר.

6. במקרה של בניין ישן בעל חזית מסחרית, לא תותר תוספת יחידות דיור בגין השטחים המסחריים שייהרסו.

מסלול חיזוק בניין קיים:

זכויות בנייה:

1. שטח 2 קומות טיפוסיות מורחבות בנויות בהיתר.

2. תוספת זכויות בנייה לקומת גג חלקית לפי תכנית רג/340/ג/21.

3. השטח הפתוח בקומת העמודים, אם יש כזאת בבניין, בניכוי השטחים המשותפים (קיימים וחדשים) המתוכננים במפלס זה.

4. ממ"ד (12 מ"ר) לכל דירה קיימת וחדשה.

5. ניתן להוסיף 13 מ"ר מתמ"א, ובלבד שלא תהיה חריגה מקווי בניין תב"עיים.

6. מחסן דירתי (6 מ"ר) לכל דירה קיימת וחדשה, לפי תכנית רג/340/ג/15.

7. שטח לפיר מעלית.

צפיפות:

1. תותר תוספת דירות על הקיים בבניין הישן לפי היתר, כמפורט להלן.

2. בכל אחת משתי הקומות העליונות הנוספות, מספר הדירות לא יעלה על מספרן בקומה העליונה הקיימת או על מספרן בקומה טיפוסית בבניין הקיים, הגדול מהשניים.

3. מספר יח"ד בקומת הגג החלקית לא יעלה על מחצית הדירות בקומה טיפוסית. התכסית לא תעלה על 75% מהדירה שמתחתיה.

4. בקומת עמודים שתיסגר, מספר הדירות לא יעלה על 50% ממספרן בקומה טיפוסית. מספר הקומות תותר תוספת של עד שתי קומות עליונות מלאות לפי תכנית רג/340/ג/30 ועוד קומת גג חלקית לפי תכנית רג/340/ג/21. לא תותר תוספת קומות בהקלה. תותר יציאה לגג טכני מעל הגג העליון.

קווי בניין:

1. קווי הבניין יהיו לפי תכנית רג/340/ג.

2. תותר הקטנת קווי הבניין אם הדבר דרוש לצורך חיזוק המבנה הקיים ותוספת אלמנטים קונסטרוקטיביים, בכפוף לחוות דעת הנדסית המוכיחה את הצורך בהם.

3. ככל שלא ניתן להוסיף ממ"ד בקווי הבניין, תותר הקטנתם עד לקו אפס, על סמך שיקול דעת הוועדה.

4. במקרה הצורך תותר הבלטת פיר מעלית מעבר לקווי הבניין, לרבות עד קו אפס.

5. במקרה של סגירת קומת עמודים, הבנייה בה תהיה בנסיגה של 1 מ' לפחות מהחזית הקדמית.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה