בצמוד לבר אילן: השכונה שמשלבת את בעיות התחבורה של קריית אונו עם המחירים של רמת גן

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – נאות אריאל שרון, קריית אונו.

נאות אריאל שרון היא שכונה חדשה שעדיין נבנית שעל אף שיוכה המוניציפאלי לקריית אונו, בפועל היא מנותקת מהעיר על ידי רחוב רפאל איתן הראשי. רמת גן לעומת זאת מקיפה אותה משלושה עברים. היא ממוקמת מערבית לשכונת גני אילן, צפונית לכפר אז"ר ושכונת גני אז"ר (העתידית) ברמת גן, מזרחית לכביש 4, ודרומית לכביש מכבית (471) ואוניברסיטת בר אילן. השכונה מתוכננת להכיל כ-1,500 דירות במגדלים גבוהים, ומתוכננים בה אזורי תעסוקה ומסחר נרחבים, ופארק גדול. 

רמת הכבישים בשכונה החדשה סבירה - אמנם לשכונה יש כיום כניסה ויציאה אחת בלבד לדרך רפאל איתן, אך היא קרובה למחלפים בכבישים הבין עירוניים 4 ו-471. בעתיד, עם הקמת שכונת גני אז"ר הצמודה, תתווסף כניסה/יציאה נוספת לדרך אלוף שדה, סמוך למחלף נוסף בכביש 4. עם זאת התושבים מתלוננים על מצוקת חניה קשה, בעיקר ליד בתי הספר והגנים. בגזרת התחבורה הציבורית המצב קשה עוד יותר. בשכונה עובר קו אוטובוס בודד שמגיע למספר יעדים בעיר ובאור יהודה, ופועל בתדירות בינונית. מספר קווים נוספים עוצרים בדרך רפאל איתן, מחוץ לשכונה, ומגיעים למסוף האוטובוסים תל השומר, שם ניתן למצוא קווים רבים נוספים. האור בקצה המנהרה צפוי רק לקראת סוף העשור, אז צפוי לפעול בכניסה לשכונה הקו הסגול של הרכבת הקלה שיאפשר נסיעה נוחה למגוון יעדים בגוש דן ובקעת אונו, וביניהם אוניברסיטת בר אילן, תל השומר, אזורי תעסוקה בגבעתיים, ת"א ורמת גן, ושווקים ומקומות בילוי (כמו חוף הים) בת"א.

בין חציון ראשון 2023 לחציון ראשון 2024 נרשמה בשכונה עלייה של כ-4% במחיר דירה לצד עליה חדה במספר העסקאות הנובעת מיציאת מספר רב יותר של פרוייקטים בשכונה החדשה לשיווק. המחירים בשכונה יקרים ב-5 עד 10 אחוזים יותר מאשר עיר האם, בכל זאת רמת גן. דירת 3 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע כ-3 מיליון שקלים לעומת מחיר ממוצע של 2.67 מיליון בקריית אונו. דירת 4 חדרים חדשה תעלה לכם 3.6 מיליון שקל לעומת ממוצע עירוני של 3.3 מיליון, ואילו דירת 5 חדרים חדשה כבר תעלה 3.72 מיליון שקל במוצע. 

כרטיס ביקור - קריית אונו

מיקום: צפון בקעת אונו, ממזרח לרמת גן, מצפון למחנה תל השומר, ממערב לסביון וגני תקווה, ומדרום לגבעת שמואל ופתח תקווה

תושבים (2024): 45,044

גידול אוכלוסייה: 2%, ריבוי טבעי 194, מאזן הגירה 739, עולים בהשתקעות ראשונה 69

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 9 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2023 - 279 עסקאות, חציון 1 2024 - 557 עסקאות    

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-4% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-10% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-99% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• אונו פארק - שכונה חדשה מדרום לבסיס תל השומר, עם כ-1,500 דירות ואצטדיון עירוני חדש

• מיי אונו - אזור תעסוקה חדש מדרום לשכונת אונו פארק וצמוד לקו הסגול של הרכבת הקלה, הקריה האקדמית אונו צפויה לעבור לקמפוס חדש באזור

• נאות אריאל שרון - שכונה חדשה בצפון מערב הישוב, ברביע הדרום מזרחי של מחלף בר אילן, עם כ-1,500 דירות במגדלים גבוהים

• אזור תעסוקה פסגת אונו - מתחם תעסוקה חדש בצפון העיר, מצפון לשכונת פסגת אונו שהקמתה הושלמה לפני כעשור

מוקדי התחדשות עירונית : 

• קיראון (57 פרויקטים)

• קרית אונו הותיקה (11 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• תל השומר מזרח - חלקו המזרחי של בסיס תל השומר, שפינויו יאפשר יצירת רצף בין העיר הותיקה לבין השכונות הדרומיות החדשות. אין צפי לפינוי הבסיס ופיתוח השכונה

• התחדשות עירונית - בהעדר עתודות קרקע נוספות, מגמת ההתחדשות העירונית צפויה להמשיך בעיר, וביתר שאת בסביבת 2 תחנות המטרו המתוכננות בתחום העיר

מספר היתרים בשנה האחרונה: 9 פרויקטים, 4 מהם בפינוי-בינוי, 2 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 2 בבנייה חדשה, ואחד בעיבוי בינוי

נאות אריאל שרון - תעודת זהות

מיקום: צפון מערב העיר, מערבית לשכונת גני אילן וכביש רפאל איתן, צפונית לכפר אז"ר ושכונת גני אז"ר (העתידית) ברמת גן, מזרחית לכביש 4, ודרומית לכביש 471 ואוניברסיטת בר אילן

מספר תושבים (סוף 2023, הערכה): 2,425

מספר תושבים צפוי (2030, הערכה): 5,700

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני היתרים):  690

מספר יח"ד צפוי (2030, תכנון): 1,619

רמת נגישות של כבישים: סבירה - לשכונה יש כיום כניסה ויציאה אחת בלבד, לדרך רפאל איתן, אך היא קרובה למחלפים בכבישים הבין עירוניים 4 ו-471. בעתיד, עם הקמת שכונת גני אז"ר הצמודה תתווסף כניסה/יציאה נוספת לדרך אלוף שדה, סמוך למחלף נוסף בכביש 4.

רמת נגישות תחב"צ: לא טובה - בשכונה עובר קו אוטובוס בודד שמגיע למספר יעדים בעיר ובאור יהודה, ופועל בתדירות בינונית. מספר קווים נוספים עוצרים בדרך רפאל איתן, מחוץ לשכונה, ומגיעים למסוף האוטובוסים תל השומר, שם ניתן למצוא קווים רבים נוספים. לקראת סוף העשור צפוי לפעול בכניסה לשכונה הקו הסגול של הרכבת הקלה שיאפשר נסיעה נוחה למגוון יעדים בגוש דן ובקעת אונו, וביניהם אוניברסיטת בר אילן, בית החולים תל השומר, אזורי תעסוקה בגבעתיים, תל אביב ורמת גן, ושווקים ומקומות בילוי (כמו חוף הים) בתל אביב.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - לאורך רחובות השכונה נסללו שבילי אופניים, אך אלה לא מתחברים עדיין לרשת שבילים שתאפשר רכיבה רציפה למגוון יעדים. מצב זה צפוי להשתפר בעתיד עם סלילת שבילי אופניים נוספים במסגרת הקמת הקו הסגול של הרכבת הקלה, ושבילים בשכונת גני אז"ר, שאיתם ניתן יהיה להתחבר לרשתות שבילים בהתהוות במרכז העיר, גבעת שמואל, ומזרח רמת גן.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עליה של כ-4% במחיר דירה. עליה של כ-500% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 2 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה: 

קרסו נדל"ן בע"מ - בניה חדשה

בתכנון

ליאם נחמיאס חברה לבניין בע"מ - בניה חדשה (משרדים/מסחרי)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-518 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 1,619 יח"ד