היזם לוקח על עצמו את חבויות המס של הדיירים- להיבט המס חשיבות עליונה מבחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

המשרד שלנו מתעסק במיסים על כלל מערכי המס השונים, עם התמחות מיוחדת במיסוי מקרקעין.

תחום ההתחדשות העירונית הלך ותפס נפח גדול יותר בתחום עסקאות המקרקעין, ובאופן טבעי תחום המיסוי שקשור להתחדשות תפס תאוצה במשרד במקביל.

בכל הנוגע למיסוי בהתחדשות עירונית, בהרבה מאוד מהמקרים, לפחות בתחילת הדרך, עוד בטרם פורסמו הוראות ברורות ובוצעו תיקוני חקיקה, שררה אי וודאות גדולה בתחום המס בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית . לכן, הואיל ולחבויות המס יש חשיבות מבחינת קביעת הכדאיות הכלכלית של העסקה נוצרו לא מעט חסמים לביצוע העסקאות. 

צריך לזכור כי בעסקאות האלו, המבנה של העסקאות בנוי כך שהיזם לוקח את כל חבויות המס החלות על הדיירים, ולכן היתה חשיבות גדולה למס שהיזם עומד לקחת על עצמו.

היום כמעט כל פרויקט מלווה על ידי יועץ מס, שיוכל לתת מענה לכל המורכבויות המקצועיות הקיימות.

ספר על המעורבות שלך בחקיקת המס בתחום ההתחדשות העירונית

ב-9 השנים האחרונות אני משמש כיו"ר פורום המיסים בלשכת עורכי הדין, ושם אני מרכז את חקיקת המס ומיסוי מקרקעין בפרט, מול רשויות המס ומול הכנסת בישראל. לכן, היתה לי מעורבות אישית וזכות גדולה לקחת חלק בהתוויית הדרך, קביעת המדיניות ובהרבה מהדיונים שנערכו בוועדות הכנסת במסגרת תיקוני החקיקה שבוצעו בעשור האחרון בתחום. כנציג הלשכה, אני חושב שבמשך השנים הרבות נוצרה הערכה מקצועית והבנה מצד הרשויות לחשיבות של שילוב הלשכה והתרומה שלה לתהליכים. לכן, היתה לנו השפעה מאוד מהותית של על החקיקה, הפרסומים המקצועיים של רשויות המס, הוראות ביצוע וחוזרים בתחום ההתחדשות העירונית.

חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך

אחד הפרויקטים הראשונים שנעשו בישראל, פרויקט לוגאנו ביהוד, שם, עלה בידינו לקבל החלטת מיסוי (רולינג) תקדימית מאת הנציבות שאפשרה את ביצועו של פרויקט פינוי בינוי מהמורכבים שהיו, כאשר מדובר במפונים שהם בעיקרים מחזיקים צמודי קרקע, חלקם דיירים מוגנים וחלקם מחזיקים שאינם רשומים כבעלי זכויות. החלטת המיסוי התוותה את מרבית הכללים, היסודות ואבני הדרך אשר שימשו לאחר מכן למיסוי הדיירים והיזמים בפרויקטים השונים בישראל בפינוי בינוי.

מדובר בהחלטת מיסוי שפורסמה ומהווה את אחת ההחלטות המשמעותיות שפורסמו על ידי הרשות עד היום. מאז משרדנו טיפל בעשרות החלטות מיסוי בתחום ההתחדשות העירונית, הן בסוגיות תקדימיות הקשורות למיסוי החל על הדיירים והן בסוגיות הקשורות ליזמים. כך למשל משרדנו טיפל בהחלטת מיסוי היחידה שפורסמה בנושא של הסבת פרויקטים בין יזמים (עוד לפני פסק דין איווגה) וכן במקרה של חלוקת הפרויקט על ידי מספר יזמים במתחם אחד, או למשל במקרה של שינוי מבנה מאוד משמעותי בחברות בתחום ההתחדשות העירונית לצורך הנפקתן. רשות המיסים אף החלה בפרסום ניירות עמדה לאחרונה. שני ניירות העמדה הראשונים שפורסמו עד כה בתחום מיסוי מקרקעין הם החלטות מיסוי שהמשרד שלנו טיפל בהן.

אני יכול לספר על חוויה דווקא בתחום החקיקה. בשנת 2016 נחקק תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין . לפני התיקון בעסקאות תמ"א 38/2 הסעיף בחוק קבע פטור ממס רק לגבי הזכויות מכוח התמ"א והואיל ובדרך כלל ניתנו גם זכויות נוספות ליזמים, בעצם הייתה חבות מס בכל הפרויקטים האלה על אף שהמחוקק התכוון שלא לחייב במס 25 מ"ר נוספים. באחד הדיונים בכנסת אני יושב עם מנהל רשות המיסים על נוסח של הצעות חוק שונות ואז שואל אותו, למה לא מתקנים את ההוראות בתמ"א 38, הרי לא התכוונתם לחייב במס אם מקבלים עד 25 מ"ר תוספת ויש בעיה עכשיו לפי נוסח החוק. הוא פונה לאחראית על החקיקה שישבה איתנו ושואל אותה האם אפשר לתקן במסגרת החקיקה שדנים בה. התשובה הייתה חיובית, התיקון נכנס לועדה עוד באותו היום וכך הוסר החסם המשמעותי ביותר שהיה קיים בזמנו בתמ"א 38/2. 

כיצד השתנה תחום ההתחדשות העירונית לאורך השנים?

מדובר על תחום מאוד דינמי. בעלי הדירות הולכים ונעשים מתוחכמים יותר, וזה טוב. אם לפני 15 שנים היתה תחושה שהדיירים יסכימו להכל, אנחנו כבר ממש לא שם. 

הם מבינים את הזכויות שלהם, יודעים לדרוש ולמקסם את התמורה שמגיעה להם, בין היתר דרך מכרזי דיירים. אפשר לראות גם עסקאות בהן הדיירים דורשים לקבל תמורה גם מהרווח העודף של היזם. עם זאת, בעלי הדירות מבינים שאם פרויקט לא יהיה כדאי ליזם, סביר להניח שהוא לא יוכל לצאת לפועל.

צעדים שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וגם רשות המיסים מאוד קשובות לבעיות והחסמים שצפים בפרויקטים השונים ומציגות כל שנה תוספות לחקיקה ותיקונים להסרת חסמים, בפרט בעולם המס. יחד עם זאת, עדיין יש לא מעט עיוותים שמהווים חסמים משמעותיים.

אני למשל לא מוצא כל טעם בהמשך קיומה של תקרת השווי שהייתה צריכה להיות מוסרת מהחקיקה. המשמעות היא, שהתמורה הכלכלית, כפי שהיא תיקבע בין היזם לדייר, תהיה פטורה, ותהיה דחיית מס עד ליום שבו הדייר ימכור את הדירה שהתקבלה. היום משקיע שיש לו 30 דירות קטנות בפרויקט יקבל פטור מלא על כל 30 הדירות החדשות שיקבל מהיזם ומצד שני מי שיש לו דירה גדולה ימצא את עצמו חייב במס בשל חריגה מתקרת השווי, גם אם מדובר בדירתו היחידה. זה חסר הגיון. 

היום בפינוי של דירה גדולה יש קושי משמעותי ליזם להעניק פיצוי, בעקבות חבות המס שחלה. יש כאן עיוות בלתי נתפס שצריך לטפל בו.

מעבר לכך, ישנן סוגיות רבות בתחום מיסוי לדיירים קשישים. על אף השינויים שנעשו לאחרונה, שהיו משמעותיים מאוד בהקלות שניתנו, עדיין יש חסמים שנדרש להסיר, כגון מעמדם של יורשיו של הקשיש, הגמישות של היזם ברכישת הדירה החלופית מהקשיש ועוד.

פרויקט שליווית ואתה גאה בו, ולמה?

אנחנו מלווים במשרד כיועצי מס כ-200 פרויקטים בשלבים שונים. 

אני יכול להגיד שגאים בכל אחד מהפרויקטים. כל אחד מהם הוא עולם ומלואו.

לקח שלמדת ממנו 

יש חשיבות העליונה לחשיבה המוקדמת ומודל הפיצוי שניתן לדיירים, תוך דגש על חשיבה באשר להיקף חבויות המס הצפויות מבעוד מועד ולפני ההתקדמות בפרויקט. 

כל זאת צריך להגיע מתוך הבנה שאם ההסכמים עם כל הדיירים נחתמו, כאשר מגיעים לשלב הטיפול של עורך דין המיסוי, קשה להחזיר את הגלגל לאחור מבחינת מס.

מה אתה עושה כשאתה לא עובד?

אחת האהבות שלי היא רכיבה על אופני שטח. הרכיבה ביער בשעות הבוקר המוקדמות, היא סוג של תרפיה עבורי. ריסטארט ליום. לפעמים הפתרונות היצירתיים והטובים ביותר עלו דווקא בזמן הרכיבה.

מה הן התכונות הדרושות לעורך דין מיסוי, אלו שעושות את ההבדל?

מעבר ליסודיות שהיא הכרחית בכל תחום, בפרויקטים האלו נתקלים בכל סוגי היזמים והדיירים. עם ישראל על כל גווניו. צריך להיות סבלני, שירותי, עם הרבה קשב. סוף מוצלח של פרויקט הוא שכולם יהיו מרוצים, עד כמה שזה תלוי בך.