כלי ישים שעשוי להפחית מיליונים מתשלום היטלי ההשבחה. אז למה כמעט אף אחד לא מכיר אותו?

"יש דרך חוקית להפחית את היטלי ההשבחה. הבעיה היא שהיא לא מיושמת בשטח, בין אם מחוסר ידיעה ובין אם בעקבות החלטות יזומות של הוועדות המקומיות. הדרך הזו היא פשוט התחשבות בעלויות ההנדסיות העודפות בחישוב לצורך השומה". הדובר הוא ישראל דוד, מנהל ובעלים של חברת דוד מהנדסים וממלא מקום יו"ר איגוד המהנדסים לבניה ותשתיות. לדבריו, הכללת העלויות העודפות בתחשיב לצורך קביעת היטל ההשבחה כבר הוכיחה עצמה במספר מקרים, עד כדי חיסכון של מיליונים לכיסו של היזם.

הכללת אלמנט העלויות העודפות בתחשיב נעשית לדבריו בשני מקרים נפוצים. "מנוע אחד הוא הגדלת זכויות הבניה ביחס למה שאושר קודם לכן. המנוע השני הוא התחדשות עירונית . בשל הגידול בצפיפות אוכלוסין, הגדילה המדינה באזור המרכז את זכויות הבנייה לפעמים לאלף אחוז, ובעת הגדלת זכויות הבנייה אתה צריך לשלם היטלי השבחה על הזכויות הנוספות ביחס לתב"ע קיימת. כך גם בהתחדשות עירונית, שם מצופפים באותו תא השטח הרבה יותר דירות ושטחי מסחר וציבור, ואתה צריך להראות תוכנית כלכלית, תקן 21, ורווחיות של 16 אחוז לפחות.

"בדרך כלל כשמגיעים לדיון בנושאים הללו, מתבססים על שומות שמאיות. השומות הללו מתבססות בעיקר על השוואה לפרוייקטי ייחוס. למשל, אם אתה רוצה להגדיר איזה היטל השבחה אתה הולך לשלם, אתה מסתכל מסביב, רואה בכמה קנו קרקעות, שווי של קרקע ליחידת דיור או למטר רבוע, ולפי זה קובעים את ההשבחה, אבל לא מביאים שם בחשבון אספקטים הנדסיים שאפשרו לייצר את זכויות הבנייה.

"למשל, אם אתה רוצה להוסיף שש קומות על בניין של ארבע קומות, ביחס להיטלי השבחה שאתה צריך לשלם, אתה משלם כביכול על שווי הקרקע, כאילו המגרש ריק. אבל במקרה הזה, כדי ליישם את הבינוי הזה אתה צריך להשקיע בחיזוק הבניין הקיים, ואלו הן העלויות העודפות. אלו הן בעצם עלויות שיש לך להקמת הזכויות הנוספות, בנוסף על מה שהיית מוציא במגרש ריק".

מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבניה ותשתיות ישראל דוד: "במקרה שבו הייתי מעורב, יזמו תוכנית צמוד לקו המים ולא הביאו בחשבון שכשאתה קרוב לים, יש תופעות של בלאי וקורוזיה אגרסיביות המגיעות מהים, ולכן חומרי הבנייה צריכים להיות הרבה יותר עמידים ויקרים, ומכאן שעלויות הבניה הרבה יותר גבוהות מהמחיר הממוצע הגנרי של השמאי שהתבסס על עסקאות קרקע" 

אז ההוצאות האלה, כלומר העלויות העודפות, פוגעות למעשה בשווי הקרקע "הנקי".  
"נכון. בתחשיב ההשבחה צריך להפחית את העלויות העודפות הללו, וזה דיון הנדסי, לא שמאי. אם נקודת הייחוס שלך היא מגרש כלשהו לצורך תשלומי היטל ההשבחה, ויש לך עלויות נוספות כדי לממש את זכויות הבנייה, מעבר לעלויות שהיו לך בבניין נקי מאילוצי המגרש הספציפי הזה, אז אלו עלויות עודפות שאתה יכול לקזז בהיטלי ההשבחה. אבל זה מחייב ניתוח הנדסי, וזה לא נעשה בדרך כלל. זה נעשה במשורה, למרות שלאחרונה בעקבות דוח מבקר המדינה ופסיקות תקדימיות זה מתחיל לחלחל בדיונים".

מי התהום הקפיצו את היקף הזכויות בפינוי-בינוי

אחד המקרים הנפוצים ביותר לשימוש בכלי העלויות העודפות, הוא בפרויקטים המקודמים בקרבת קו החוף, שבהם לא פעם "פוגשת" בניית המרתפים והיסודות את מפלס מי הים, אירוע שמייקר משמעותית את הוצאות הבניה.  "במקרה שבו הייתי מעורב, יזמו תוכנית להתחדשות עירונית במתחם צמוד לקו המים, ולא ניתחו נכון את המשמעות של ביצוע מרתפים באזור הזה. כלומר, לא הביאו בחשבון את העובדה שבגלל המרתפים, העמודים והפיתוח צריך לחדור מתחת למפלס המים, ובעצם לבנות בתוך הים.

"קרוב לים יש תופעות של בלאי וקורוזיה אגרסיביות". חוף הים של הרצליה (שאטרסטוק)

"הם גם לא הביאו בחשבון שכשאתה נמצא קרוב לים, יש לך תופעות של בלאי וקורוזיה אגרסיביות המגיעות מהים, ולכן חומרי הבנייה צריכים להיות הרבה יותר עמידים ויקרים, ומכאן שעלויות הבניה הרבה יותר גבוהות מהמחיר הממוצע הגנרי של השמאי שהתבסס על עסקאות קרקע, ולכן הרווחיות קטנה יותר וכתוצאה מכך צריך, כדי לעמוד בתקן 21, לקבל הרבה יותר זכויות".

שני מקרים הממחישים את סוגיית העלויות העודפות הגיעו בחודשים האחרונים לעיתונות. מקרה אחד התרחש בפרויקט פינוי-בינוי שמקדמת אאורה במתחם יוספטל בקריית ים, שם ביטל בית המשפט המחוזי את התב"ע לאחר שקיבל את טענות העותרים לחוסר כלכליות. המדינה ערערה בתיק לעליון, שצפוי לדון בנושא.

ישראל דוד: "העיריות אולי חושבות שהיזמים הם פרה חולבת, אבל הן לא מבינות שהיזם נמצא בניהול סיכונים מטורף גם מבחינת העלויות שלו, גם מבחינת הריבית שהוא צריך לשלם וגם מבחינת המצב הגיאופוליטי. אבל יותר מכל לא מבינים שבסוף זה מגיע לכיסו של האזרח. אף יזם לא יביא כסף מהבית אלא יעלה את המחיר לצרכן, וכולנו נשלם את זה בסופו של דבר" 

בעתירתה שהגישו אאורה ונציגי הדיירים, ואשר התבססה על חוות דעת הנדסית של דוד, טענו בין היתר כי מי התהום הגבוהים מייקרים את הבניה ומאיינים את ההיתכנות הכלכלית של התוכנית שאושרה בוותמ"ל, וכן כי הוותמ"ל לא מינתה איש מקצוע לפי החוק, והסתמכה על חוות הדעת השמאית בלבד וכן על חברת הנדסה שמתמחה בתחומים אחרים לחלוטין. שופט בית המשפט המחוזי מנחם רנאל קבע כאמור כי התוכנית צריכה לחזור לוותמ"ל, וכן כי יש להסדיר מענק או קרקע משלימה על מנת להבטיח את כלכליותה.

המקרה השני שבו היה דוד מעורב, התרחש בעקבות שינוי בתוכנית "מגדלי הדולפינריום" שבעקבותיו דרשה הוועדה המקומית תוספת היטל של 17 מיליון שקל. כתוצאה משינוי קונפיגורציה של המרתף, העירייה סברה שיש חיסכון ליזם ורצתה נתח ממנו דרך היטלי ההשבחה. תחשיב העלויות ההנדסיות של היזם, לעומת זאת, הראה שאין כל חיסכון. לאחר דיון שנערך בפני שמאי מכריע , נקבע כי לעירייה לא מגיע כל היטל השבחה . "הראינו לשמאי המכריע, שלמזלנו הוא גם מהנדס אזרחי, שבעצם לא רק שהבינוי לא הפך ליותר זול, הוא היה יותר יקר מאלף סיבות. השמאי המכריע קיבל את העמדה אחרי ניתוח הנדסי מפורט, והשומה הפכה להיות אפס".

"העיריות חושבות שהיזמים הם פרה חולבת"

דוד מציין כי העובדה שהפן ההנדסי כמעט שאינו מצוי בשיח של היטלי ההשבחה אינה מקרית. "מבקר המדינה קבע בדוח שפרסם לפני מספר חודשים בנושא, כי הרשויות המקומיות מנסות לחלוב כמה שיותר כסף על חשבון היזם, ובערעורים שנעשים מול השמאי המכריע ב-95% מהמקרים הופחת היטל ההשבחה שהעירייה קבעה.

"העיריות אולי חושבות שהיזמים הם פרה חולבת, אבל הן לא מבינות שהיזם נמצא בניהול סיכונים מטורף גם מבחינת העלויות שלו, גם מבחינת הריבית שהוא צריך לשלם וגם מבחינת המצב הגיאופוליטי. בשביל לתחזק את הפקידות הממשלתית או העירונית חושבים שיש פה איזה כיס עמוק, ואז דוחפים לו שומות מאוד גבוהות. אבל יותר מכל לא מבינים שבסוף זה מגיע לכיסו של האזרח. אף יזם לא יביא כסף מהבית אלא יעלה את המחיר לצרכן, וכולנו נשלם את זה בסופו של דבר.

"לכן, חוץ מהעניין של חוסר תום לב בשמאות, יש גם את האספקט ההנדסי שאנשים לא תמיד מודעים אליו. בזמן האחרון, לאור פסיקות של בתי משפט, הנושא של עלויות עודפות מתחיל להיות קצת יותר במודעות".

צריכה להיות יותר רגולציה?
"כבר יש רגולציה. כתוב בחוק שאפשר לקזז עלויות עודפות מהיטלי השבחה . אבל אין מודעות למשמעות של הכלי הזה, ולפוטנציאל היישום שלו".