השיטה הירושלמית: מאשרים תוכנית – ואז קוברים אותה בערמה של שימושים חורגים

ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז ירושלים בראשות עו"ד שרית אריאלי בן שמחון, קיבלה לאחרונה שני עררים שהוגשו נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה בעיר לאשר למנהל הקהילתי שימוש חורג במבנה "מעון השוליות" הממוקם ב"מתחם שנלר", הממוקם בין השכונות גאולה ומקור ברוך, שתיים מהשכונות החרדיות של מרכז ירושלים. בהחלטתה, תקפה ועדת הערר את התנהלות הוועדה המקומית באופן שחורג מגבולות הסוגיה הנקודתית שבנדון, וקבעה כי גישת העירייה שנחשפה בדיונים לפיהם ניתן ורצוי לשנות כל תוכנית באמצעות שורת אישורי שימושים חורגים, מאיין את התוכניות מתוכן, ואינו חוקי.

את העררים הגישו חלק מתושבי המתחם הממוקם בין הרחובות מלכי ישראל וירמיהו בירושלים, שבשנים האחרונות נבנו בו כ-700 דירות, בעיקר עבור האוכלוסייה החרדית. לטענת העוררים במסגרת הערר הראשון, "בית הכנסת ב'מעון השוליות' הוא האופציה הריאלית היחידה וכן האופציה הסטטוטורית אשר תאפשר הקמת בית כנסת על-סקטוריאלי, אשר ישרת את התושבים ללא כל קשר להשתייכותם לחסידות זו או אחרת". בשני העררים נטען כי בשל אכלוסו המתקדם של 'מתחם שנלר' והעובדה כי מצוי בשכונה מחסור אמיתי במענים ציבוריים לצורכי הגיל הרך, ואין ולו בית כנסת אחד לקיים בו את מנהגיהם ואורחות חייהם - פעלה הוועדה המקומית לאישור שימוש חורג עבור מינהל קהילתי במבנה "מעון השוליות".

להחלטה המלאה של ועדת הערר

לטענת העוררים, "החלטה זו של הוועדה המקומית הינה חלק מרצף החלטות שהתקבלו בעבר וצפויות להתקבל בעתיד, להעברת המבנים לצורכי ציבור הקיימים במתחם לעמותות וחסידויות שונות, לצרכים שונים, תוך התעלמות מוחלטת מצורכי תושבי השכונה ומרצונם. אין זה ראוי לקבוע שימוש חורג במבנה המוגדר כמבנה לשימור וזאת בשל דרישות השימור הקיימות, והשינויים שיידרשו להיעשות במבנה לצורך התאמתו לשימוש החורג. אישור הבקשה מושא העררים מבטל את האפשרות להקים בית כנסת, גני ילדים ומעונות יום במבנה מתאים נוסף, שכן המבנה הינו האחרון שנותר פנוי ומתאים לשימושים האמורים. כל זאת, על מנת לקדם שירותים קהילתיים עבור פנאי וספורט לכלל תושבי שכונת גאולה תוך התעלמות מהצרכים הבסיסיים ביותר של תושבי 'מתחם שנלר'".

מנגד טענה הוועדה המקומית כי השימוש החורג במבנה נדרש עבור שלוחת המתנ"ס לצורך חדרי חוגים, אולם רב-תכליתי ושירותי קהילה, כהשלמה למתנ"ס המנהל הקהילתי בוכרים - גאולה. מתנ"ס זה אשר מעניק שירותים קהילתיים בתחומי החברה, התרבות והפנאי המשרתים את מרכז העסקים הראשי (מע"ר) החרדי. הוועדה המקומית טענה, כי כיום בשכונת מקור ברוך ב'מתחם שנלר' וסביבתו, אין למנהל הקהילתי מבנה אחד בו מרוכזת פעילותו לצורך מתן שירותים לציבור. משכך, המנהל הקהילתי נאלץ, לאורך שנים רבות, לחלק את פעילותו למספר מוקדים וכן לצמצם ואף להימנע מפעילויות שונות בשל מחסור במקום ובמבנים מתאימים.

מתוך ההחלטה: "השימוש החורג המבוקש, עבור מינהל קהילתי, הוא חוליה ראשונה בשרשרת ארוכה של שש בקשות לשימוש חורג במתחם, העתידות לשנות את הקביעות התכנוניות שנקבעו בתכנית החלה. מהלך זה, אף אם נדרש בהיבט התכנוני, אינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק והפסיקה, לא מבחינת היקף השימוש בכלי זה על מקרקעי התכנית החלה ולא בהיבט המהותי ככלי לביצוע מהלך תכנוני משמעותי הנדרש להיעשות בדרך המלך – קרי הכנת תכנית".

עוד טענה הועדה המקומית, כי כלל טענות העוררים, הן הטענות הנוגעות לאופן הפעלת שיקול דעת הוועדה המקומית והן אלו הנוגעות לסבירות ההחלטה, דינן להידחות. לעמדתה, עיון בטענות אלו כולן מעלה כי העוררים מבקשים להיכנס בנעלי הוועדה המקומית ולהחליף את שיקול דעתה, בכל הנוגע לאופן ניהול הנכסים הציבוריים בעיר, וזאת מבלי שיש להם את הידע והסמכות לעשות כן. זאת ועוד, התכנית הסטטוטורית התקפה (תכנית 2447/ג) קובעת כי השימוש הציבורי ב'מעון השוליות' יהיה לגני ילדים ובית כנסת, אך אינה קובעת מי הסקטור אותו ישמש בית הכנסת ומשאירה זאת לשיקול דעת הוועדה המקומית.

"המהלך אינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק"

ועדת הערר דחתה את הפרשנות הרחבה שניתנה ע"י הוועדה המקומית לתכנית 'מתחם שנלר' לפיה הוראות התכנית מאפשרות לה לפעול לשינוי, גריעה או תוספת שימושים במתחם לפי שיקול דעתה ובניגוד לתוכנית המחוזית החלה.

ועדה מקומית רשאית להתיר שימוש חורג , כל עוד הוא לא מהווה סטייה ניכרת. נבהיר כי לטעמנו אין מדובר בסטייה ניכרת, שכן שימוש של מינהל קהילתי חלף בית כנסת בשכונת מגורים על פי רוב אינו משנה את אופייה של הסביבה. שימוש עבור מינהל קהילתי במרחב הציבורי הוא שימוש חשוב ומבורך, ועל כל עיר לדאוג להקצאות מתאימות לצורך זה". עם זאת, הדגישה הוועדה כי "שימוש חורג הוא אילוץ תכנוני שיש להזדקק לו בצמצום ולא לאשרו כדבר שבשגרה".

ואולם במקרה זה מצאה הוועדה כי מבחינת הוועדה המקומית מדובר בכלי שניתן ואף רצוי להשתמש בו באופן תכוף: "גישתה של הוועדה המקומית, כפי שהתגלתה בפני ועדת הערר, לפיה ניתן לשנות כל שימוש מחייב שנקבע בתכנית, לא רק ביחס ל'מעון השוליות', אלא לכלל המבנים הציבוריים בתכנית, מאיינת לחלוטין ומרוקנת מתוכן את הוראות התכנית התקפה ואת עצם מהות ההליך התכנוני כפי שנקבע בחוק. כך גם, התנהלותה, לביטול השימושים ב'מעון השוליות' עבור בית כנסת וגני ילדים, כאשר אין מחלוקת בדבר נחיצותם, מתוך כוונה לאפשר שימושים אלו בהליכים נוספים עתידים שידרשו גם הם להליך של   שימוש חורג , אינה ראויה. התנהלות כאמור לא זו בלבד שהיא מהווה הלכה למעשה 'כביש עוקף תכנית' ומאיינת לחלוטין את ההליך התכנוני, אלא גם את הוראות התכנית התקפה למגרש ואת קביעותיה".

עוד בחנה הוועדה במסגרת הדיון את ההליך התכנוני למגרש ומצאה כי "הוועדה המחוזית והוועדה המקומית הגיעו לכלל מסקנה כי המינהל הקהילתי קיבל מבוקשו בהתנגדות לתוספת שטחים לפעילותו ואף יותר מכך. אפשר כי המינהל הקהילתי, נדרש לשטחים נוספים לצורך פעילותו. עם זאת, לטעמנו הפגיעה בצדדים השלישיים, אשר העוררים דנן נמנים עליהם, הינה פגיעה משמעותית שאין לאפשרה. הצורך בהקמת בית הכנסת קיים וחיוני, ואישור השימוש החורג יביא לביטולו ולפגיעה בציבור הדיירים בשכונה באופן מידי. כך גם, היקף השימוש החורג המבוקש בכלל שטח שיועד לבית הכנסת, מאיין כליל את האפשרות לממש את השימושים שנקבעו בתכנית התקפה אף בחלקם".

עוד קבעה ועדת הערר כי "השימוש החורג המבוקש אינו עולה בקנה אחד עם המבחנים שנקבעו בוועדות הערר ופסיקת בתי המשפט לשם אישורו כמענה לצורך דחוף וזמני. השימוש החורג המבוקש, עבור מינהל קהילתי, הוא חוליה ראשונה בשרשרת ארוכה של שש בקשות לשימוש חורג במתחם, העתידות לשנות את הקביעות התכנוניות שנקבעו בתכנית החלה. מהלך זה, אף אם נדרש בהיבט התכנוני, אינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק והפסיקה, לא מבחינת היקף השימוש בכלי זה על מקרקעי התכנית החלה ולא בהיבט המהותי ככלי לביצוע מהלך תכנוני משמעותי הנדרש להיעשות בדרך המלך – קרי הכנת תכנית".

לבסוף השיתה הוועדה הוצאות ערר בסך של כ-6,000 שקלים על הוועדה המקומית.  את העוררים ייצגו עוה"ד עופר גיטליץ ושירין ברגותי בערר אחד, ובערר השני עוה"ד אופיר כהן ואלי וילצ'יק.