"יש עוד הרבה עבודה אבל רשות המיסים הסירה במשך השנים חסמים רבים לטובת בעלי הזכויות בהתחדשות"

משרד עורכי הדין מאיר מזרחי הוא ללא ספק אחד המובילים בתחום מיסוי המקרקעין, עם ותק של יותר משני עשורים ומעורבות בעסקאות ויוזמות ששינו את פני ההתחדשות העירונית בישראל. אחד מהגורמים המובילים במשרד בתחום עסקאות הנדל"ן וההתחדשות העירונית, הוא עו"ד יוני כהן, אשר מספר לנו על תחילת הדרך בעולם ההתחדשות העירונית, על היבטי מיסוי חשובים שהשתנו במשך השנים, ועל הזמן שהוא מקצה לדברים החשובים באמת.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית? 

המשרד הוקם ב-2001 ומאז טיפל בעסקאות קומבינציה, שהן, כידוע, עסקאות רוויות במיסים כגון שבח, מע"מ שירותי בניה והיטל השבחה . ב-2005 נכנס לתוקף תמ"א 38 , אבל לא היו הנחיות מקצועיות, לא היה ברור איך מיישמים את התכנית וגם היזמים ובעלי הדירות עדיין לא הבינו כיצד לממש עסקאות אלו.

אנחנו במשרד הבנו את הפוטנציאל, ראינו שיש סוגים של פטורים שאפשר להחיל על עסקאות קומבינציה, משום שעסקאות התחדשות עירונית הן בעצם סוג של עסקאות קומבינציה.

היו לא מעט מקרים שבעסקאות של התחדשות החלנו פטורים גורפים או רחבים יותר, כמו החלת פטור של עיבוי ובינוי על עסקת תמ"א 38 /1 חיזוק ושיפוץ, או שילוב של פטור דירה מזכה מקום בו פטור התמ"א לא הביא לתוצאת מס מיטבית.

פרויקט שאני גאה בו במיוחד?

עסקה שבה יזם התחייב לחזק ולשפץ רצף של בניינים, בקריית אונו, כאשר הפטור מכוח התמ"א חל על זכויות תמ"א בלבד והוא לא חל על זכויות מכוח תב"ע. 

ראינו שאפשר יהיה להכריז על המתחם כמתחם עיבוי-בינוי, עוד לפני שידעו מה זה בכלל. בסופו של דבר, הצלחנו לקבל פטור גורף על העסקה. בחישוב כולל, מדובר על חיסכון של מיליונים, שהפכו את העסקה לכלכלית הרבה יותר.

חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך

ב-2011, הזמינו אותנו לטקס סיום של פרויקט, השלמת חיזוק בניין ברמת גן. הטקס היה על גג הבניין, וכל המשתתפים עלו במעלית החדשה שהוקמה בבניין כחלק מהפרויקט. בעקבות אילוצי הבנייה, המעלית הקטנטנה נבנתה בתוך פיר בחדר המדרגות והצליחה להכיל לכל היותר שני אנשים בכל פעם, שעמדו כתף לכתף. עברו דקות ארוכות עד שכל עשרות המשתתפים עלו לגג - זה היה מחזה משעשע למדי. 

המקרה הזה מזכיר לי שאחת מהדעות על תמ"א 38 /1 היא שהדבר דומה לביצוע מתיחת פנים לאדם בן 80 - זה לא באמת יעזור לו להיראות צעיר. נראה שעדיף להרוס את הבניין ולבנותו מחדש, כך הבניין נראה טוב יותר, כולל חניות וודאי שהוא יציב יותר מפני רעידות אדמה ובטוח יותר במיוחד בימים אלו, והאופציה הטובה ביותר היא פינוי בינוי , המאפשרת גם הקמה של שכונה חדשה לצד פיתוח מתאים ואף שטחי ומבני ציבור. 

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת

העצה ליזמים היא להבין שבסופו של יום, הפרויקט הראשון שתעשה, הוא זה שיפתח דרך לפרויקטים נוספים. בסופו של דבר, עבור הבעלים, הדירה שלהם היא הדבר הכי יקר שלהם, הם חייבים לדעת שהיזם איכותי, בונה כמו שצריך, יש עם מי לדבר, הוא מציג איתנות פיננסית ומילה שלו זו מילה.

היזם חייב להבין שעליו לעשות הכל כך שהבעלים שיקבלו את הדירות החדשות יוכלו רק לשבח אותו. מניסיון - יזם שהצליח בפרויקט או שניים, הוצף בעבודה בלי להשקיע בפרסום, השוק פנה אליו לבד כתוצאה משמו הטוב שעבר מפה לאוזן. 

העצה מנגד לבעלי דירות – לכו לראות בניינים שבנה היזם איתו אתם בוחנים להתקשר, בדקו אם הדיירים מרוצים. תלמדו מהניסיון של אחרים.

כיצד השתנה תחום ההתחדשות העירונית לאורך השנים? 

בתחילת הדרך, היקפי הפטורים לא היו גדולים. הם חלו רק על חלק מהזכויות הנמכרות וגם על חלק מצומצם מהתמורות הניתנות. עם הזמן, הגורמים השונים במערכת – לשכת עורכי הדין, יועצי המס, לשכת השמאים, לחצו על רשות המיסים להגדיל את היקף הפטורים, וקיבלנו אוזן קשבת.

יש עוד עבודה לפנינו וניתן לפשט עוד את מערכת החוקים העוסקת בהתחדשות עירונית ולהביא ליותר וודאות, אך יש לציין כי נעשתה כברת דרך לא פשוטה ורשות המיסים באה לקראת בעלי הזכויות בהתחדשות, עם שינויים שעזרו לעסקאות להיות כלכליות יותר, דלות מס וברות מימוש.

מעבר לכך, הדיירים הפכו לחכמים ומודעים יותר במשך השנים לאפשרויות העומדות בפניהם. חלקם פונה לגורם מארגן שעורך מכרזים ומגדיר מראש את התמורות המבוקשות ובמקרים מסוימים הם דורשים גם השתתפות ברווחי היזם. 

צעדים שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?
החוק, משום שהוא נעשה במתווה של טלאי על טלאי, כמו בדרך כלל בחקיקת המיסים - הוא מורכב מידי. לכן יוצא שרק אנשים ספציפיים מבינים אותו על בוריו. עובדה זו גורמת ליזמים לקחת לעצמם מקדמי ביטחון רק בעקבות חוסר הוודאות והחשיפה האפשרית למיסוי שעשויה לקרות במהלך הפרויקט. יש צורך לפשט את החוק ויש לא מעט דרכים לעשות זאת.

סימני אזהרה שיגרמו לך לא להתקרב לפרויקט כלשהו?

יצא לי לקבל בקבוק וויסקי מיזם, אחרי שבחנתי את חבויות המס והראיתי לו שאם יישא במיסים שצפויים לחול על הצדדים הרווח שלו יהיה אפסי על גבול עסקת הפסד., מה שגרם לו שלא להתקדם עם אותו פרויקט ולחסוך צרות בעתיד. הבעלים צריכים להבין שלא ניתן לצפות מיזם שיתקדם עם עסקה בה צפוי לו הפסד, ולכן צריך לפעמים לשים גבולות גם לדרישות מהיזם כדי להקל על מימוש העסקה.

לקח שלמדת ממנו 

לא לעולם חוסן, פעם שמעתי מיזם נדלן ותיק שאמר שהמזל של היזמים הצעירים הוא שהם לא חוו אף פעם טלטלה בשוק הנדלן אלא רק עליות. 

ראיתי לא מעט יזמים שנכנסים לפרויקטים גם כשבדו"ח אפס הראשוני יש להם אחוזים בודדים, מה שאומר שהבנק לא ייכנס איתם בליווי. ההנחה שלהם היא שככל שהזמן יחלוף, ערכי הנדל"ן יעלו, במיוחד מול מדד תשומות הבנייה , והפרויקט יהפוך לכלכלי.

הלקח שאפשר ללמוד מזה הוא שגם אם עדיין לא חוויתם תקופת קיפאון או ירידה בשוק הנדל"ן, אף אחד לא יכול להבטיח שהיא לא תתרחש במהלך הזמן (הארוך) שעד להשלמת פרויקט ההתחדשות העירונית, הביאו זאת בחשבון.

מהו המפתח להתנהלות פרודוקטיבית של עורך הדין מול בעלי הדירות?

אתייחס לשאלה זו כמובן מהיבט המיסוי, לאחרונה הייתי בכנס מיסוי שלרוב מושך הרבה משתתפים, וראיתי שמעט מאוד נרשמו. כששאלתי עורכי דין מדוע הם לא נרשמו לכנס, התשובה היתה זהה: "פעם הייתי מקשיב, לומד ומיישם. היום המיסוי כל-כך מורכב, אני מוותר מראש ולוקח יועץ מס".

המסקנה שלי היא שאם כבר לוקחים בכל מקרה יועץ מס, כדאי לקחת אותו מהיום הראשון. לדאוג שכבר בהערות לטיוטת ההסכם יהיה מעורב יועץ מס, בחינת חשיפות מס והמלצה על מתווה נכון. כל זה צריך להיעשות מול משרד עורכי דין מומחה במיסים, שמטפל בנושא 'במשרה מלאה'. רק כך דברים לא הולכים נעשים כמו שצריך ולא נופלים בין הכיסאות. 

טיפול נכון וצמוד של נושא המיסוי מוביל לא רק לחיסכון אופטימלי במיסוי, אלא גם למניעת קנסות מיותרים. מספיק שיש איחור בדיווח, משהו שקורה לא מעט – על כל שבועיים איחור יש קנס של 280 ₪ לכל שומה. כאשר מכפילים את זה בעשרות דירות, מגיעים לעשרות ולמאות אלפי שקלים של קנסות - הכל בגלל חוסר מקצועיות, חוסר תשומת לב וחוסר ידיעה באשר למועד הגשת הדיווחים. אחרי זה מאוד קשה להסביר ליזם למה הקנס צריך לצאת מהכיס שלו.

משהו שלא הרבה יודעים עלייך בענף הנדל"ן?

האמת שחלק מהלקוחות כבר יודעים – ביום רביעי החל מהשעה 16:00, הטלפון שלי מנותק משום שזה יום הנכדים. יש לי כבר 7 נכדים מדהימים, ואני נהנה מכל רגע איתם.