פרסום ראשון: הוותמ"ל החלה בהוספת "תמריצי מימוש" לתוכניות פינוי-בינוי בהיקף של 5% מזכויות הבניה

זכויות הבניה בתוכנית הפינוי-בינוי הוותמ"לית "מתחם גיורא" ברמלה יורחבו ב-5% במסגרת "תמריץ מימוש" שיינתן ליזמים שיחלו בבניה בתוך שבע שנים מיום אישורה של התוכנית. כך עולה מהוראות התוכנית, במסגרתה צפויות להיבנות כ-3,200 יח"ד, שאושרה למתן תוקף לפני כשבוע. למרכז הנדל"ן נודע כי מדובר בפיילוט ליישום הסעיף, שאותו מתכוונת הוותמ"ל לכלול גם בתוכניות פינוי-בינוי עתידיות שיאושרו על ידה, במטרה לעודד יזמים לפעול להוצאה מהירה של היתרי פינוי-בינוי. זאת לאחר בחינה כי התוכנית אכן יכולה לאפשר תוספת שכזו.

לקריאת החלטת מתן התוקף לתוכנית "מתתם גיורא" הקלק כאן.

במסגרת ההחלטה נכתב כי "תתווסף להוראות התכנית, הוראה הקובעת מתן תמריץ למימוש התכנית באמצעות האפשרות להגדיל את היקף יחידות הדיור והזכויות בכל מתחמי האיחוד והחלוקה לפרק זמן מוגבל, מיום תחילתה של התכנית, בהתאם לסעיף 22 לחוק הותמ"ל, ועד ל-7 שנים מיום זה".

עוד נכתב כי "לאור החשיבות שהוועדה רואה בצורך ביישומה המהיר של התכנית, תוך שמירה על עקרונות התכנון אשר פורטו בהרחבה לעיל, ותוך התחשבות במדיניות העירייה לגבי הגובה המקסימלי לבניה מיגדלית, וכן בשים לב לעקרונות המרחביים שהתכנית שמה לנגד עיניה - קובעת הוועדה כי תינתן תוספת זכויות בהיקף של 5%, כתמריץ". עוד צויין כי "תוספת בהיקף של 5%, איננה מהווה שינוי מהותי, ונמצאה כאפשרית לאחר בדיקה חוזרת של ההשלכות הפרוגרמתיות והתכנוניות, וההשפעה שלה מבחינה פרוגרמתית ומרחבית ניתנת להצדקה ביחס לתרומתה האפשרית".

בהחלטת הוותמ"ל נכתב כי "לאור החשיבות שהוועדה רואה בצורך ביישומה המהיר של התכנית, תוך שמירה על עקרונות התכנון אשר פורטו בהרחבה לעיל, ותוך התחשבות במדיניות העירייה לגבי הגובה המקסימלי לבניה מגדלית,  קובעת הוועדה כי תינתן תוספת זכויות בהיקף של 5%, כתמריץ. תוספת בהיקף שכזה אינה מהווה שינוי מהותי, ונמצאה כאפשרית לאחר בדיקה חוזרת של ההשלכות הפרוגרמתיות והתכנוניות"

תוכנית ההתחדשות של מתחם גיורא ברמלה מקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ואושרה להפקדה על ידי הוותמ"ל בחודש מאי האחרון. התוכנית, המתפרסת על פני כ-189 דונם, כוללת הוראות לבניית 3,206 יח"ד בבניה של עד 25 קומות, במתחם שבו צפויות להתפנות 750 דירות ישנות. התוכנית מחולקת ל-6 מתחמי מימוש, ותחומה בין רחוב עמיחי ממזרח, רחוב צה"ל מדרום, רחוב חטיבת קרייתי ממערב וכביש 200 מצפון. בצפון השכונה מתוכננת תחנת מטרו בקו M1, שיחבר את העיר למרכז גוש דן.

כעת עם הוספת "תמריץ המימוש" עשוי מספר הדירות לגדול בכ-160 יח"ד, בהנחה כי כלל היזמים הפועלים במתחם יממשו אותו. הגדלת הזכויות תיעשה באמצעות הגדלת התכסית והוספת דירות בקומה, ובמתחמים מסויימים תינתן אפשרות להוספת קומה. עוד כוללת התוכנית בנייה של 76,500 מ"ר של תעסוקה ומסחר והוספת מבנים ומוסדות ציבור.

טענות לחוסר כלכליות מצד יזמים 

נראה כי ההחלטה על תוספת המימוש באה על מנת להתמודד עם ביקורת מצד יזמים שטענו כי היא נעדרת כלכליות, וכי תידרש תוספת של מאות דירות על מנת להפוך אותה לכלכלית.

זאת לאור תחשיבים לפיהם רמת הרווח היזמי בששת המתחמים נעה סביב ה-10%, בעוד שעל פי תקן 21 שנועד לבחינת כדאיות כלכלית של מיזמי פינוי-בינוי, על מיזמים המקודמים ברמלה לעמוד ברווח יזמי של 16% לפחות. בין היזמים שהגישו התנגדויות ברוח זו היו אאורה, היי גרופ-חי נחמיאס, גרופית וכן נציגויות דיירים. כעת נשאלת השאלה האם תוספת הזכויות תיצור כלכליות מספקת מבחינתם של היזמים.

מתכננת הותמ"ל, אדר' סיגי בארי, התייחסה למדיניות החדשה וציינה כי "העבודה המתמדת והמעמיקה של הותמ"ל בעולם ההתחדשות העירונית מאפשרת לנו להציע תמריצים המשקפים הבנה עמוקה של הצרכים והאתגרים בשטח. אנו מאמינים כי ההתמקצעות והעיסוק הגובר של הוועדה בהתחדשות עירונית, מביאה לדיוקים ופיתוח כלים המאפשרים לעודד מימוש ויישום מהיר של תכניות תוך הבטחת תועלות לכלל המעורבים".