"בעיני הרשות המקומית השינוי המבוקש הינו פרט שולי, אולם אצל היזם, בעקבות השינוי, התוכנית הופכת ללא כלכלית ויורדת לטמיון"

אחרי כ-30 שנה בענף הנדל"ן, דניאל להב הסתקרן, ומצא את עצמו נכנס לתחום ההתחדשות העירונית. הוא מתאר את החוויה של יצירת יש מאין בעשיית ההתחדשות כחוויה מכוננת ומצביע על פערים משמעותיים שקיימים בין עמדת הרשויות המקומיות לבין עמדת היזמים, בעיקר בנושא המכפילים והדו"ח הכלכלי, פערים שמעכבים ו"תוקעים" לא מעט פרויקטים.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

אני פעיל בענף הנדל"ן כבר יותר מ-40 שנים ולתחום ההתחדשות העירונית נכנסתי לפני כעשור מתוך סקרנות גרידא. תחום ההתחדשות העירונית הוא רב-תחומי – יש בו היבטים תכנוניים, כלכליים, משפטיים, פסיכולוגיים, טכנולוגיים – זהו תחום מאתגר מאוד. אין עסקה אחת שדומה לאחרת, ובכל יום אתה פוגש עניין רב שלא חוזר על עצמו. לפני כעשור הסתקרנתי, ומאז אני שם.

מהו הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

אם אתה יזם אתה צריך לדעת שהתחום הזה משתנה כל הזמן ותלוי בהרבה מאוד גורמים. שינויים וחידושים מתרחשים באופן תדיר בתחום התכנון, זכויות הבנייה ועוד, ולפעמים ראש העיר מתחלף וגם המדיניות המוניציפלית משתנה.  אתה חייב להיות ערני וקשוב לכל מה שמתרחש סביבך ולהיות ערוך להתמודדות עם חוסר וודאות תמידית וכן בניהול סיכונים.

ספר על רגע מכונן שחווית, אישי או מקצועי, לאורך השנים בעבודה בתחום ההתחדשות.

בכל פרויקט יש את המאתגר והמיוחד ואת הרגע המכונן שלו. עבורי, היכולת ליצור יש מאין היא החוויה המכוננת בעשיית ההתחדשות. אני זוכר, בכנס דיירים אחד, דייר שקם ואמר, "כאן לא יהיה פרויקט." בהמשך, לאחר דברי ההסבר ומענה על שאלות, הוא היה הראשון לחתום והפרויקט יצא לדרך. להצליח "לגעת באנשים", לתווך להם את המידע, הידע והניסיון, להעביר את המסר הנכון בזמן הנכון ולזכות באמון בעלי הזכויות – זו חוויה עוצמתית מאוד.

אם היית יכול לשנות דבר אחד שיאיץ את תהליך ההתחדשות – מה היית עושה?

קיים פער תהומי בין ההכרזות של משרדי הממשלה השונים על הצורך בפתרונות דיור מהירים לבין ההיענות ושיתוף הפעולה של וועדות התכנון והרשויות המקומיות. על זה קם ונופל הדבר. נכון, יש אתגרים גם בעבודה עם הדיירים, אבל שם ברוב המקרים אפשר להגיע לעמק השווה. בעבודה מול הרשויות הסיפור הוא אחר. כבר קרה לי שאחרי כמה שנים של עבודה מאומצת של קידום פרויקט מסוים, בעירייה החליטו על שינוי שבעיניהם נחשב לפרט שולי, אולם  בפועל עקב השינוי, חלה פגיעה משמעותית בהיתכנות התכנונית-כלכלית, התוכנית יורדת לטמיון והפרויקט נגנז. חורה לי מאוד שהדיירים, שהם אלה שבוחרים את ראש העיר והמועצה, לא זוכים למענה ראוי לצרכים שלהם מצד הרשויות בהקשר להתחדשות העירונית. על מנת להאיץ את תהליכי ההתחדשות כדאי להיות קשובים  יותר ליזמים, ולתת משקל רב יותר לצרכי הדיירים שחיים בבניינים "מטים ליפול" ללא אמצעי מיגון וכן חשופים לאסון רעידת אדמה עתידית.

באיזה פרויקט שאתם מקדם היית גר בעצמך?

אם הייתי מחליט לגור בעיר מסוימת, הייתי גר בכל אחד מהפרויקטים שאנו מקדמים באותה העיר. הפרויקטים שמקודמים על ידנו ממוקמים  במיקומים מצוינים עם נגישות תחבורתית גבוהה ובאזורים שרק הולכים ומתפתחים - לכן קשה לי לבחור בפרויקט ספציפי.

מה הן התכונות הדרושות ליזם בתחום?

הרבה אורך רוח, יצירתיות, חשיבה מקורית, ואוויר לנשימה ברמה הכספית. בגישה אופטימית, כל פרויקט פינוי בינוי יימשך כשבע שנים לפחות, ויש לא מעט הוצאות שצריך לממן בתהליך הארוך הזה עד שמגיעים לאישור התב"ע, הוצאת היתרים ולליווי בנקאי.

איך תחום ההתחדשות השתנה לאורך השנים שאתה פועל בו?

בתחילת הדרך פגשתי גורמים פחות מקצועיים ביחס להיום, כאלה שראו הזדמנות עסקית להיכנס לתחום הנדל"ן מבלי להשקיע מראש ברכיב הקרקע. מאז ההיקפים עלו משמעותית, מי שלא התמקצע נפלט, והיום אפשר לראות שיש לא יותר מ-15-20 חברות בינוניות וגדולות שמובילות את תחום הפינוי בינוי. כל השאר, או שבחרו להתמקד בתמ"א הבניינית או שעברו לעיסוקים אחרים.

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

אני אוהב את יוון מאירת הפנים, חובב מוסיקה יוונית ומקפיד לנסוע לאתונה וסלוניקי לעתים תכופות. אני מתמקד בביקור באתרים היסטוריים, מבקר בטברנות בהן יש מוזיקה חיה ואוכל משובח, וכן מבקר בהופעות חיות של מוזיקאים מהמובילים ביוון. אני מאוד מחובר לתרבות היוונית, אוהב את העם הזה, בקיא בהיסטוריה המפוארת שלו, ואפילו לומד את השפה היוונית.