"ההמלצה שלנו למי שרוצה להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית? לעבור להייטק"

קרינסקי גוטליב, אחת מהחברות המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, היתה שם כשהתחום החל את צעדיו הראשונים. החברה הוקמה ב-2016, והיתה חלק מפרויקט ההתחדשות העירונית הראשון ברמת גן, בשנת 2018.

אם עד לפני 15-20 שנה יזמי נדל"ן היו מחפשים קרקעות, בונים ומשווקים, כשהגיעה ההתחדשות העירונית, ובעיקר תיקון 2 של תמ"א 38 , נפתח עידן חדש. "פתאום הלכנו בשדות לא חרושים", אומר אריה גוטליב. "בשכונת חרוזים ברמת גן, למשל, אנחנו אחראים ליותר מ-20 בניינים. בהתחלה, עברנו מבית לבית כדי להציג את הנושא, שכן אחד אמר לשני וככה התקדמנו. הסברנו לאנשים למה כדאי להם לעזוב את הדירה הקיימת לשנתיים-שלוש והכל על מנת לחזור לדירה חדשה ומשודרגת עם ממ"ד".

ברמה הכלכלית, לדבריהם, התחדשות עירונית מאפשרת ליזם אפשרות רחבה יותר של התפתחות, ללא הצורך בהון עצמי לרכישת מגרשים. "היינו מהראשונים שביצעו הריסה ובנייה מחדש. זיהינו את הפוטנציאל והתפתחנו. היום החברה מאופיינת בעיקר בפעילות שלה בהתחדשות עירונית", אומר גוטליב. "מה כבר אפשר לעשות בעיר? להרוס מבנים ולבנות מחדש", מוסיף קרינסקי.

"לפעמים אתה מאפשר למי שחי בדירה מתפוררת להיכנס לראשונה בחייו לדירה חדשה"

ישנם מקרים בהם להתחדשות עירונית ישנו אפקט עצום על החיים של רבים מבעלי הדירות. "באחד הפרויקטים, הראשונה שנמסרה לה דירה חדשה עם סיום הבנייה הייתה קשישה בת 100", מספר קרינסקי. "היא ביקשה שנבנה מהר כדי להספיק לחזור לבית החדש, והצלחנו להעניק לה את זה". בארוע חנוכת הבניין ההתרגשות הייתה עצומה שהיא סיפרה כמה ייחלה ליום הזה.

גוטליב מספר על מקרה בו התקיים ביקור של ועדה מטעם העירייה באחד הפרויקטים שלהם ברמת גן, "כשבאמצע הביקור יצאה מהבניין אישה מבוגרת מאוד, פנתה לנציגי העירייה והתחננה שיתנו היתרים לבנייה כדי שהיא תוכל להיכנס לבניין החדש. זה היה מרגש לראות אותה נלחמת על העתיד שלה".

לדבריהם, בחלק ניכר מהמקרים, ההתחדשות העירונית מאפשרת לאנשים שקנו וחיו בדירה מתפוררת, להיכנס לראשונה בחייהם לדירה חדשה. "אחרי שנתיים של מגורים בחוץ הם חוזרים ולא מאמינים", מספר קרינסקי. "המעבר החד מהחששות והפחד לעזוב את הדירה והשכונה אל הכניסה לדירה חדשה – זו תחושה מדהימה. אנחנו אומרים לדיירים 'עוד שנתיים-שלוש אני אצלך במרפסת החדשה שותה קפה', ועושים הכל כדי לקיים את זה. עבור בעלי דירות רבים מדובר בעסקת חייהם, לפעמים מדובר בעליית שווי של 700-900 אלף ₪".

מהצד של היזמים, אומרים קרינסקי וגוטליב, "אנחנו רוצים להיות גאים בבניין. אנחנו רוצים שאנשים ברחוב יעצרו רגע להסתכל עליו. שהאדריכלות והבנייה הטובה יחזיקו עשרות שנים קדימה".

הדרך לפרויקט מוצלח של התחדשות עירונית – בחירת השותף הנכון לדרך

במבט אל הדבר החשוב ביותר שצריך לדעת לפני שניגשים לפרויקט התחדשות, קרינסקי אומר כי "מדובר על תהליכים מאוד מורכבים וארוכים, אשר דורשים מקצועיות רבה. יש הרבה פרויקטים שלא מתקדמים. לכן, צריך לבחור את השותפים לדרך בחוכמה. לחפש ניסיון, התמחות בעיר, מקצועיות. לפעמים זה ההבדל בין הצלחה לכישלון מוחלט". צמד המייסדים והמנהלים מספר כי בעבר יצא לחברה להיות 'יחידת חילוץ' של פרויקטים שלא הגיעו לקו הגמר עם חברות אחרות.

"היבט נוסף הוא בחירה בחברה עם זרוע ביצועית, שיודעת את המשמעות של ביצוע. הרבה פעמים השבר נמצא בתפר בין היזם לקבלן", אומר גוטליב.

"התחום בהתפתחות במשך השנים, אך יש עוד הרבה לעשות כדי להשיג ודאות"

תחום ההתחדשות העירונית התקדם והתמקצע במהלך השנים, "למשל, הורדת הרוב הדרוש הוא צעד משמעתי ומבורך. זה היה ציון דרך מהשנים האחרונות. עם זאת, כאשר החברה מקצועית, אפשר להגיע גם ל-100% הסכמה", אומר קרינסקי.

לדבריהם, יש עיריות שידעו לעשות סדר ותבע"ות ברורות ומסודרות, מה שפתח אפשרות לעבודה. "לעומת זאת, יש עיריות שעדיין לא מספקות ודאות בתכנון. כאשר היבטים כמו רגולציה, זכויות בנייה וצפיפות משתנים כל הזמן, אי אפשר להיות בטוח מה נשאר בסוף. זו צרה צרורה", אומר גוטליב.

על מנת להגדיל את הודאות, "יש לאכוף את החקיקה בכל הנוגע לזמני היתרים. היו תקופות בהן חיכינו 4-5 חודשים לוועדה, מדובר בנתון מטורף. צריך קריטריונים ברורים בכל אזור, לחייב זמן בנייה. כל שהמדינה והרשויות יגדילו את הודאות, כל הצדדים ייערכו בהתאם ומראש".

"במציאות שלנו, כל המדינה חזית וכולם צריכים הגנה"

במבט לעתיד התחום, קרינסקי אומר כי " התחדשות עירונית היא קטר במדינה כמו שלנו, על רקע המחסור בשטחים והצורך בקרקעות ודירות. לדעתי התחום יתפשט לאזורים שלא היתה בהם התחדשות עד כה", מעבר לכך, לדבריו, "במציאות שלנו, שבה כל המדינה חזית, כולם צריכים הגנה. המדינה צריכה לעזור במקומות בהם הפרויקט לא כלכלי - ברמה של מיסוי, זכויות בנייה ועוד". גוטליב מוסיף כי "ההתחדשות העירונית התחילה מרעידת אדמה וממ"ד. היום כשרואים בניינים חדשים ומתחמים שלמים, מבינים את הערך האסתטי, את התשתית לאיכות חיים וההתחדשות של העיר. ההתחדשות העירונית היא העתיד שישנה את פני הערים".

המסר ליזמים שרוצים להיכנס לתחום ההתחדשות – לחשוב פעמיים

ליזמים שחושבים האם להיכנס לתחום, קרינסקי אומר בחיוך כי "עדיף שיעברו להייטק. וברצינות, מדובר בתחום קשה ומורכב. בהתחדשות יש עוד מורכבות מלבד בנייה על קרקע. התכנון יותר מורכב, צריך לשווק בהתחלה, לאסוף חתימות, להתחייב לדיירים. יש בהתחדשות רף כניסה מאוד גבוה, שהרבה ממנו הוא פסיכולוגי, במובן של פיצוח קבוצה גדולה של דיירים. חשבנו אפילו להכניס פסיכולוג לצוות בשלב מסוים".

לדבריו, "יש ריבים בין בעלי דירות על ירושות, לפעמים מגלים שהדייר הבעייתי הוא ילד שביעי במשפחה שתמיד קיבל פירורים ונלחם על כל מה שיש לו. בכל פרויקט יהיו דיירים בעייתיים, אבל בחלק מהמקרים רובם כאלו... זה מאוד מתסכל אבל גם מאוד מספק להתגבר על האתגר". זו הסיבה, אומר קרינסקי, לכך ש"חלק מהחברות הגדולות נכנסו לתחום בעקבות זיהוי הפוטנציאל וחזרו בהן, משום שלא ידעו איך להתמודד עם הדיירים. חברה בסדר גודל שלנו יודעת לנהל פרויקטים במקביל ולהתמודד עם הדיירים והבעיות. גם אנחנו בתור בעלים של החברה יודעים להיכנס לתמונה ולפתור בעיות באופן אישי".

גוטליב מסביר כי "רכשנו מיומנות גבוהה בקשר בין החברה לדיירים, כך שכבר בתחילת הדרך אנחנו יכולים לזהות את הבעיות שיצוצו בהמשך" וקרינסקי מדגיש כי "אנחנו לומדים כל הזמן. זו למידה שלא נגמרת. זו התנהלות מול אנשים, ויש להם אינספור סוגי קשיים. אנחנו כל הזמן לומדים איך לדבר עם הדיירים ואיך להגיע לקו הסיום כשכולם מרוצים".

הסיפור על הרקדן האוטומטי והרץ למרחקים ארוכים

לסיום, כאשר הם נשאלים על משהו שאף אחד לא יודע עליהם בענף הנדל"ן, גוטליב אומר כי "אני 'הרקדן האוטומטי'! אני רוקד באופן קבוע ריקודי עם, זה לנפש עבורי. כשיש שבועות שאני לא מצליח לרקוד, אני מרגיש שזה חסר לי מאוד. כשאני חוזר מהריקוד אני עם אדרנלין מטורף".

קרינסקי מספר כי "אני ועומר, הבן של אריה, חובבי ריצות ארוכות - רצים מרתונים, לפעמים קצת יותר. אני רץ 35 שנה. בריצות ארוכות יש זמן להכל- אני פותר בעיות, נרגע, שומע מוזיקה. החיים זה כמו ריצה למרחקים ארוכים -הק"מ הראשון הכי קשה, ואחרי כן הכל נפתח. גם בפרויקט - ההתחלה קשה ואז נכנסים לקצב ומוכנים להכל". כמו שבריצות ארוכות יש גלים של קושי ואנרגיה, "ככה זה גם בחיים ובפרויקטים", מעיד קרינסקי. "וכמו שבריצה לומדים לבודד את הבעיה, כך גם בפרויקט".

המטרה שלו היא לא לרוץ הכי מהר, "אלא ליהנות כמה שאפשר". גוטליב מסכם ואומר כי "ה-DNA של החברה זה ריצה למרחקים ארוכים, הרבה סבלנות ועקשנות. לא מוותרים על כלום. כשיש יעד כובשים אותו".