העליון בפס"ד תקדימי: זכות קדימה לרכישת נכס היא זכות קניינית, ולכן נשארת בתוקף מעבר ל-5 שנים

בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, דחה בית המשפט העליון ערעור שהוגש על החלטת בית המשפט המחוזי מאפריל 2023, וקבע כי זכות קדימה היא זכות קניינית, ולכן תקפה גם לאחר 5 שנים. מדובר בפסיקה תקדימית, אשר צפויה להשפיע על תחום השותפויות בנכסים בענף הנדל"ן ועל עסקאות נדל"ן בכלל. זאת מאחר שהחלטת השופטים, לפיה זכות הקדימה ברכישת חלקים בנכס ממשיכה להיות בתוקף גם לאחר חלוף חמש שנים, משנה את הפרשנות החוקית הקיימת כיום בנושא.

על פי חוק המקרקעין , תנאי בהסכם שיתוף השולל או מגביל זכות העברה בנכס (דיספוזיציה) אין כוחו יפה לתקופה העולה על חמש שנים. העליון להכרעה אם הקדימות הניתנת לשותף ברכישת הנכס (זכות קדימה כהגדרתה בחוק) היא זכות קניינית, ומכאן שסעיף זו אינו חל עליה. מדובר בסוגיה שנידונה רבות בספרות המשפטית אך לא הגיעה להכרעה מחייבת.

לפסק הדין המלא של העליון 

במקרה הנידון בשנת 2002 רכש המערער יחד עם שותפים נכס בן שתי קומות ברחוב שבזי בשכונת נווה צדק בתל אביב, הכולל חנויות בקומת הקרקע ושתי דירות בקומה הראשונה. אף שהנכס כלל מספר נכסים, הוא נרשם כנכס אחד בפנקס הבתים המשותפים. במסגרת הסכם השיתוף חלקו של המערער, שהחזיק בזכות על דירה אחת, עמד על 25%.

ההסכם כלל סעיף המעניק לשותפים זכות קדימה לרכישת חלקו של המערער בנכס במחיר שיקבע שמאי. הסכם השותפות לא נרשם בטאבו. בשנת 2019 ניסה המערער למכור את חלקו בנכס מבלי ליידע את השותפים תוך הפרה לכאורה של ההסכם. השותפים, לאחר שנודע להם על ניסיון המכירה, הודיעו שהם מתנגדים למכירה ודרשו לממש את זכותם.

המערער טען מנגד כי הסעיף בהסכם פקע בחלוף חמש שנים ממועד חתימת הסכם השיתוף, בהתאם לסעיף בחוק המקרקעין. עוד טען שעל השותפים לשלם לו לכל הפחות  את הסכום שהוצע לו בשוק החופשי שעמד על 3.39 מיליון שקל, והציע לקנות את חלקו של השותף. הצעה זו נדחתה. לאחר שהסוגיות העובדתיות הוכרעו בבית משפט השלום, הועברו הסוגיות המשפטיות לבית המשפט המחוזי, שקבע שהשאלה היחידה שנותרה היא האם סעיף בהסכם על זכות הקדימה עדיין תקף לאחר 5 שנים.

"הגיעה העת לקבוע כי זכות הקדימה היא זכות קניינית"

בית המשפט המחוזי קבע שהסעיף בחוק המגביל את החוזה ל-5 שנים כוחו יפה רק לזכויות חוזיות (שבהן בית המשפט לא מתערב) ולא לזכויות קניין, ולכן אין מגבלה על זכות הקדימה, והיה על המערער לפנות לשותפיו קודם לכן. עם זאת, כפי שהתברר בהמשך ההליכים, בית המשפט המחוזי שגה בהניחו שזכות הקדימה נרשמה במרשם המקרקעין.

המערער טען בפני שופטי העליון כי הסעיף בהסכם השיתוף אינו מעניק לשותף זכות קדימה כמשמעותה בחוק המקרקעין. הוא טען בין השאר כי הזכות לא מעוגנת בטאבו וגם הדגיש בין השאר את ההיבט הוולונטרי שהנו תנאי לזכות קדימה, והבהיר שהיה עליו להסכים למכור לשותף, אך כל עוד קיבל הצעה גבוהה בשוק החופשי, הזכות לא עומדת במבחן הוולונטריות. מנגד השיבו השותפים שפסק הדין של המחוזי עומד על כנו וכי מדובר בזכות קניינית שתקפה גם לאחר 5 שנים.

השופט אלכס שטיין קבע כי הסעיף להסכם השיתוף מעניק לשותף זכות קדימה לרכישת חלקו של המוכר נכס, כמשמעות המונח בחוק המקרקעין; כמו כן סבר כי זכות זו עומדת בתנאים של זכות קדימה, בהם הוולונטריות, המוכר לא חייב למכור, וכי הצעת המחיר בשוק החופשי אינה משפיעה על כך. עוד קבע שלאחר שנים של דיונים לא מחייבים יש לקבוע שזכות קדימה היא זכות קניינית.

"אשר למעמדה של זכות הקדימה – הגיעה העת לקבוע, כי זכות הקדימה היא זכות קניינית, כמו שאר הזכויות המנויות בחוק המקרקעין – בהתאם לעמדה שהובעה בספרות", קבע שטיין. " חוק המקרקעין מונה חמש זכויות במקרקעין: בעלות, שכירות, משכנתה, זיקת הנאה וזכות קדימה. אין חולק כי ארבע הזכויות הראשונות הן זכויות קניין. יתרה מכך: חוק המקרקעין דורש את רישומה של זכות קדימה ביחס למקרקעין לשם שריונה לטובת מקבלה".

שטיין הדגיש כי השריון ברישום מרשם הזכויות הוא מהמאפיינים המובהקים של זכות קניינית. עם זאת במקרה זה לא נרשמה הזכות במרשם המקרקעין אבל הייתה התחייבות לבצע רישום שכזה, ולכן קבע שמדובר בזכות מעין קניינית ומכאן שהסעיף בחוק לא חל עליה. השופטת גילה כנפי-שטייניץ הסכימה עם התוצאות שאליהן הגיע שטיין אבל צינה שהשאלה העקרונית האם זכות הקדימה היא זכות קניינית, פתוחה להכרעה בשלל סוגיות ובמקרה זה שהזכות לא נרשמה במרשם המקרקעין. השופט יוסף אלרון הצטרף לדעתו של שטיין.

מומחה להסכמי שיתוף: עגנו את כל הסוגיות בהסכם 

עו"ד צבי שוב המתמחה בהסכמי שיתוף, אומר כי מדובר בפסיקה תקדימית ומשמעותית מאד עבור כל מי שהינו שותף במקרקעין. "עד היום לא נדרש בית המשפט לדון בסוגיית זכות קדימה בהקשר של הסכמי שיתוף. כעת נדרש העליון להכריע בשאלות: האם זכות קדימה תקפה גם לאחר 5 שנים, עת פגה המגבלה על מכירת המקרקעין; מהי זכות קדימה, כמשמעות המונח בחוק המקרקעין; והאם זכות קדימה במקרקעין היא זכות קניינית.

עו"ד צבי שוב (ליאת מנדל)

"בית המשפט העליון הכריע וקבע שזכות קדימה תקפה וקיימת בניגוד למגבלה על אפשרות מכירת המקרקעין שפגה לאחר 5 שנים, ולכן כל אחד מהשותפים במקרקעין יכול למכור את חלקו בלי להציע זכות ראשונים לכל אחד מהשותפים בקרקע".

לדברי שוב, "החלטה זאת מדגישה ביתר שאת את חשיבות עריכת הסכם שיתוף ע"י עורך דין ורישומו ברשם המקרקעין על מנת שיחייב גם צד שלישי שאינו צד לו. הסכמי שיתוף הם מורכבים מאד וכוללים הרבה אספקטים אקוטיים שחשוב מאד לשים לב אליהם. הפסיקה החדשה צריכה לאותת לכל מי ששותף במקרקעין למפות את כל הסוגיות ולעגן אותם כנדרש בהסכם ובכלל זה גם את סוגיית זכות קדימה. אם נותנים את הדעת מראש בהסכמים הללו, זה עתיד למנוע מחלוקות רבות ולחסוך זמן יקר בעימותים בבתי המשפט".