מכר קרקע בבעלותו תמורת רבע משוויה האמיתי, ותבע את הקונה בטענה שהוטעה. כך הכריע ביהמ"ש

דיני החוזים בישראל מספקים מסגרת משפטית לביטול חוזים במקרה של פגמים בכריתתם, כאשר אחת העילות המרכזיות היא הטעיה. סעיף 15 לחוק החוזים קובע כי ניתן לבטל חוזה בעקבות הטעיה, לרבות במקרים של אי-גילוי עובדות שהיה על הצד השני לגלותן.

בעת בחינת קיומה של הטעיה, אין הכרח להתעמק בכוונותיו או בדעותיו של הצד המטעה. גם אם הוא לא פעל ברשלנות או פזיזות, ניתן להכיר בהטעיה. משמעות הדבר היא שהטעיה יכולה להתרחש לא רק כאשר אחד הצדדים מעביר מידע שגוי במכוון, אלא גם כאשר הוא נכשל בגילוי עובדות מהותיות, דבר שעלול להוביל להטעיה של הצד השני. בכך, החוק מבטיח שמירה על שקיפות והוגנות במהלך תהליך ההתקשרות בין הצדדים.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר דן בסוגיית ביטולו של הסכם מכר בשל הטעיה. וזאת על אף קיומה של תניה חוזית השוללת תוקף ממצגים קודמים, ועל אף השלמתה לכאורה של העסקה.

נסיבות המקרה:

ענייננו בתביעה לסעד הצהרתי בדבר בטלות הסכם מכר שאותה הגיש התובע (המוכר) אשר מחזיק בזכויות בחלקת קרקע יחד עם קרובי משפחתו. המוכר, אדם מעל לגיל 75 וכבד שמיעה, התקשר בעסקה דנן ללא ייצוג משפטי, וזאת לאחר שהנתבע (הרוכש) הציג לו מצג שווא. לפי מצג זה, שאר השותפים במגרש, קרובי משפחתו, מוכרים אף הם את זכויותיהם בקרקע. כחלק מהוראות ההסכם המפורט שבין הצדדים, נקבע כי אין כל תוקף, בין היתר, למצגים קודמים שהוחלפו בין הצדדים עובר לכריתתו.

לטענת המוכר, הרוכש פנה אליו מספר פעמים בניסיונו לשכנעו למכור את זכויותיו. לדבריו, הרוכש הציג בפניו מצג שווא, לפיו קרובי משפחתו, המחזיקים גם הם בזכויות בנכס, מוכרים אף הם את זכויותיהם, וציין שעליו לשתף עימו פעולה במכירת חלקו, אחרת ייגרם להם נזק. על בסיס המידע שמסר הרוכש למוכר הסכים המוכר להתקשר עם הרוכש בהסכם מכר. באופן מעשי, מיד עם כריתת החוזה מיהר הרוכש לרשום את זכויות המוכר בלשכת רישום המקרקעין מכוח צו ירושה של אשתו המנוחה, רשם הערת אזהרה לטובתו, וביצע דיווח למיסוי מקרקעין גם בשמו של המוכר.

לטענת המוכר, הרוכש פנה אליו מספר פעמים בניסיונו לשכנעו למכור את זכויותיו. לדבריו, הרוכש הציג בפניו מצג שווא, לפיו קרובי משפחתו, המחזיקים גם הם בזכויות בנכס, מוכרים אף הם את זכויותיהם, וציין שעליו לשתף עימו פעולה במכירת חלקו, אחרת ייגרם להם נזק. על בסיס המידע שמסר הרוכש למוכר הסכים המוכר להתקשר עם הרוכש בהסכם מכר

עוד טען המוכר, כי הרוכש ניצל את גילו המבוגר ואת העובדה שלא היה מיוצג על ידי עורך דין בעת כריתת הסכם המכר. כמו כן טען, כי יש בהסכם המכר משום קיפוח וחוסר תום לב, שכן סכום התמורה שהוצע לו היה נמוך משמעותית משווי השוק האמיתי של זכויותיו בקרקע. טענה זו נתמכה ע"י המוכר בשומה של אגף מיסוי מקרקעין שהוצאה למוכר עקב המכירה. מיסוי המקרקעין העריך את שווי הזכויות שנמכרו פי חמישה ממה שנקבע בהסכם המכר. 

מנגד, הרוכש טען כי מדובר באיש משכיל אשר הבין היטב את מהות העסקה, ופעל מרצונו החופשי ללא לחץ או השפעה בלתי הוגנת. לטענתו, הגעתו של המוכר למשרד בא כוחו עם מסמכים נלווים רלוונטיים וחתימתו על מסמכים הנוגעים לרישום זכויותיו, מעידות על נכונותו להתקשר בעסקה. המוכר אף חתם על נספחים הנוגעים לרישום זכויותיו, פעולה הדורשת הבנה מעמיקה של העסקה והשלכותיה.

בנוגע לתמורה שגובשה, לטענתו, זו הייתה ראויה, בשים לב לעסקאות אחרות בסביבה, ובשים לב לכך שקיימת הסתברות שהקרקע תעמוד עוד שנים רבות ללא מעש. יחד עם זאת, ציין הרוכש, שיש נכונות מצידו להעלות את המחיר המוסכם, כביטוי נוסף לגישתו המעשית. וזאת בעיקר נוכח הערכת השמאית שמונתה על ידי בית המשפט, שקבעה שהערך הריאלי של שווי הזכויות שנמכרו הינו פי ארבעה ממה שנקבע בהסכם המכר.

השאלה המשפטית:

במסגרת פסק הדין עלו שתי שאלות משפטיות. הראשונה – האם היה מצג שווא שעולה כדי הטעיה? והשנייה, ככל שהייתה הטעיה, האם מבחינה משפטית ניתן לטעון זאת, נוכח הסעיף בהסכם הקובע שאין לתת תוקף למצגים קודמים להסכם. ולפיכך, המוכר מנוע מלהעלות טענות כי הוצגו לו מצגי שווא.

החלטה:

בית המשפט קיבל את עמדת המוכר, ופסק כי הסכם המכר בטל. 

בהתאם לסעיף 10 לחוק החוזים, אם אדם התקשר בהסכם, ולאחר מכן התחרט, הרי שחרטה בהתאם לדיני החוזים הכלליים אינה מהווה עילה לביטול ההסכם. יחד עם זאת, במקרה דנן, אכן נמצא ממש בטענותיו של התובע כי הוטעה עובר להתקשרות. למוכר הוצג מצג, ולפיו קרובי משפחתו מבקשים אף הם למכור את זכויותיהם בנכס, וזו הייתה הסיבה שהתקשר בהסכם מלכתחילה.

בהתאם לכך, בית המשפט קבע כי הרוכש הציג בפני המוכר מצג שווא רשלני, אשר בנסיבות העניין מקנה לו את הזכות לבטל את ההסכם. מצג מעין זה מתייחס למצב שבו אדם מציג מידע לא נכון או מטעה. וזאת גם במקרה שבו הצד המטעה לא פעל בכוונת זדון להטעות, ועם זאת לא היה זהיר דיו לבדוק את נכונות המידע.

בית המשפט ציין בהחלטתו, כי מצג השווא יכול להיות תרמיתי, אך הוא לא חייב להיות דווקא שכזה. ולכן אין הכרח לבסס או להוכיח שהמטעה פעל בזדון. גם מצג שווא רשלני יכול להוביל לתחולת סעיף 15 לחוק החוזים הקובע כי מי שהוטעה על ידי הצד השני יכול לבטל את החוזה. במקרה דנן, בהחלט ייתכן שמצג השווא שהציג המוכר לרוכש היה רשלני ולא תרמיתי, אך כאמור אין בכך כדי לשנות את התוצאה.

בית המשפט הדגיש את הרושם המהימן שהשאיר המוכר בעדותו, את חוסר תום הלב של הרוכש בהתנהלותו מול המוכר, וכן את פער הכוחות בין השניים. בנוסף, ציין שעל אף שניתן לומר כי המוכר יכול היה לבדוק את נכונות העובדות שהציג הרוכש, אך נמנע מכך – מכל מקום, גם אם יש בכך משום התרשלות מצד המוכר, בכל זאת, אין זה שולל את זכותו לביטול החוזה

לצורך בדיקת מצג השווא, בית המשפט בחן - האם קיים קשר סיבתי בין המצג לפיו בעלי הזכויות האחרים הסכימו למכור לרוכש את חלקם לבין התקשרות המוכר בהסכם.  בהקשר זה קבע ביהמ"ש: "שעה שאנו בוחנים את שאלת הקשר הסיבתי אנו מציבים לנגד עינינו אמת מידה סובייקטיבית. אין אנו בוחנים את הדברים מזווית הראיה של הצד הסביר לחוזה, אלא מזווית הראיה של הצד שהתקשר בהסכם בפועל...ועדיין "המבחן האובייקטיבי (חשיבות הנושא לגבי אדם סביר) משמש כלי עזר חשוב לקביעת ממצאים בנושאים המוכרעים על פי מבחן סובייקטיבי"...בכל הנוגע בתובע, הרי שהמצג שהוצג לו היה מהותי ביותר מבחינתו...מקובלים עלי דבריו כי לא היה מתקשר בהסכם אלמלא נחה דעתו שבני משפחתה מבקשים למכור אף הם את זכויותיהם. על רקע המציאות המשפחתית הדברים מבססים קשר סיבתי לא רק ברמה הסובייקטיבית אלא גם ברמה האובייקטיבית".  

בית המשפט הדגיש את הרושם המהימן שהשאיר המוכר בעדותו, את חוסר תום הלב של הרוכש בהתנהלותו מול המוכר, וכן את פער הכוחות בין השניים. בנוסף, ציין שעל אף שניתן לומר כי המוכר יכול היה לבדוק את נכונות העובדות שהציג הרוכש, אך נמנע מכך – מכל מקום, גם אם יש בכך משום התרשלות מצד המוכר, בכל זאת, אין זה שולל את זכותו לביטול החוזה.

בעניין שווי הזכויות בקרקע, התייחס השופט לפער הבלתי סביר שנקבע בהסכם המכר, לבין הערך שנקבע בחוות הדעת שניתנה ע"י השמאית שמונתה ע"י בית המשפט. זו קבעה כי שווי הזכויות שנמכרו הינו פי ארבעה מהתמורה שנקבעה בהסכם מכר. ולכן, מבחינת דיני ההטעיה קבע בית המשפט כי למוכר עומדת זכות לביטול החוזה.  

בעניין שווי הזכויות בקרקע, התייחס השופט לפער הבלתי סביר שנקבע בהסכם המכר, לבין הערך שנקבע בחוות הדעת שניתנה ע"י השמאית שמונתה ע"י בית המשפט. זו קבעה כי שווי הזכויות שנמכרו הינו פי ארבעה מהתמורה שנקבעה בהסכם מכר. ולכן, מבחינת דיני ההטעיה קבע בית המשפט כי למוכר עומדת זכות לביטול החוזה

באשר להוראה החוזית לפיה ההסכם ממצה ואין תוקף למצגים קודמים - קבע בית המשפט, בהתאם לנסיבות המקרה, כי המוכר אינו מנוע מלהעלות את טענת ההטעיה, חרף האמור בהסכם. בנימוקיו, ציין בית המשפט את הלכת ביבי כבישים, לפיה "לא כל החוזים נולדו שווים. דברים אלה יפים במיוחד שעה שלא מדובר בהסכם, שהוא תוצר של משא ומתן מקיף הנעשה בין צדדים עסקיים מתוחכמים המלווים בעורכי דין. התובע במקרה דנן לא היה מיוצג, ולא מדובר בצד עסקי. אם במקרה שכזה תישלל היכולת לבסס הטעיה, הרי שיבוא כיליון על דיני ההטעיה, שכן די יהיה בכך שהצד החזק והמיוצג יוסיף להסכם הוראה השוללת את האפשרות להידרש למצגים קודמים, כדי יוכל להתקדם ולדרוש את מימוש ההתחייבויות חרף הטעיה שהטעה. כזאת לא ניתן לעשות". 

על בסיס זה, נקבע כי המוכר אינו מנוע מלהסתמך על מצגים קודמים שהוצגו לו, ואין הוא מנוע מלהעלות טענות בעניין. ולכן בית המשפט פסק כי חוזה המכר בטל עקב ההטעיה. 

(ת"א (תל אביב-יפו) 28145-10-21 אשר אלוני נ' אדיר פוראטיאן

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד דנית ג'אן מאיו בסיועה של המתמחה לירון מימון)