המדינה מצמצמת את מבצעי המכר: צניחה במכרזי "מחיר מטרה" ב-2024 לעומת הכפלת השיווקים ל"כל המרבה במחיר"

ירידה חדה במספר יחידות הדיור ששווקו במסגרת מכרזי "מחיר מטרה" בשנת 2024 לעומת השנים הקודמות, ומנגד – קפיצה בהיקפי השיווקים במסגרת מכרזי "כל המרבה במחיר". כך עולה מניתוח רב שנתי של נתוני המכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שערך מרכז הנדל"ן .

על פי הנתונים, בין החודשים ינואר עד אוקטובר השנה פרסמו רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון מכרזים לבניית 18,932 יח"ד במסגרת 41 מכרזים במסלול מחיר מטרה, זאת לעומת מכרזים לבניית 23,417 יח"ד ששווקו בתקופה המקבילה אשתקד ב-28 מכרזים. המדובר בירידה של 19.4% בהיקף המכרזים המוזלים ששווקה המדינה לעומת שנת 2023. הנתון נמוך בכ-30% גם ביחס להיקף השיווקים המסובסדים בעשרת החודשים הראשונים של שנת 2022 שהיקפם עמד על 26,934 דירות.

בעוד שבהיקפי המכרזים המסובסדים חלה ירידה, במכרזי הבנייה הרוויה מסוג "מכרז פומבי רגיל" המיועדים להימכר במלואם בשוק החופשי, חלה דווקא עלייה. מינואר עד אוקטובר של שנת 2024 פורסמו 67 מכרזים לבנייה של 21,584 יח"ד בשיטה זו, נתון המשקף עלייה של 105.7% לעומת 10,489 יח"ד ששווקו במכרזי שוק חופשי בשנת 2023 ועלייה של 196.6%, כלומר פי שלושה, לעומת 7,276 דירות בלבד ששווקו במכרזי שוק חופשי בשנת 2022.

בחינת הנעשה בתחום מכרזי ההשכרה בחודשים ינואר-אוקטובר מעלה כי בסקטור זה פורסמו 15 מכרזים, הכוללים 5,044 יחידות דיור. מדובר בשיא של כל הזמנים. נכון לתקופה הנבחנת, מדובר על עלייה משמעותית ביחס לשנה הקודמת, שבה פורסמו באותה תקופה 9 מכרזים בלבד הכוללים 1,962 יח"ד. כלומר נתוני 2024 גבוהים יותר ב-157% במספר היח"ד. בשנת 2022 פורסמו באותה תקופה 15 מכרזים עם 3,875 יח"ד, וגם ביחס לתקופה זו נתוני השנה הנוכחית גבוהים ב-30%. ובשנת 2021 פורסמו 16 מכרזים עם 4,324 יח"ד (עלייה של 16.65%).

נציין כי מספר הדירות ששווקו במסגרת מכרז "מחיר מטרה" לאורך שנת 2023 כולה עמד על 36,804 יח"ד. נכון לתחילת נובמבר 2024 עומד היקף השיווקים מסוג זה על כמחצית. בחינה של דפוסי העבר בשנתיים האחרונות אומנם מראה שבחודשים נובמבר-דצמבר ישנה עלייה משמעותית בהיקף הקרקעות המשווקות. כך בשנת 2022 שווקו בחודשיים אלה קרקעות לבניית 15,390 יח"ד ובשנת 2023 שווקו 13,717 יח"ד. אולם הפער הגדול הקיים כבר עכשיו בין נתוני השנה ונתוני השנים הקודמות מעלה חשש כי הפעם יהיה הנתון השנתי נמוך משמעותית.

נדגיש כי במסגרת הניתוח נספר כל מגרש ששווק בייעוד בנייה רוויה פעם אחת בלבד. מכרזים שנכשלו ושווקו פעם נוספת נספרו פעם אחת בהתאם למועד השיווק המוקדם יותר, כלומר השנה שבה הקרקע "הונחה על המדף". הדבר נכון גם לגבי מכרזים שנכשלו חלקית. זאת על מנת למנוע עיוות של הנתונים בשל כפילויות של מכרזים.

"הממשלה לא צריכה להתערב בקביעת המחיר"

המתחמים המרכזיים ששווקו השנה לבנייה רוויה במסגרת "מכרז פומבי רגיל", כוללים את מתחם "שדה דב" שם פורסמו שני מכרזים מסוג זה, בהיקף כולל של כ-5,000 יח"ד. מכרזים בולטים נוספים מסוג זה פורסמו בקרית אתא (1,224 יח"ד), במחנה גנים ברמת גן (1,200 יח"ד) ומכרז באמת המים התחתונה בירושלים שבו שווקו 1,047 יח"ד.

מכרזי מחיר מטרה בולטים ששווקו השנה כוללים מכרז בשכונת דוד לוי בדימונה שבה שווקו 1,974 יח"ד, מכרז בשכונת פסגת רמות בבאר שבע במסגרתו שווקו 1,544 יח"ד ומכרזי ענק נוספים בבאר יעקב וביבנה שבהם שווקו בהתאמה 1,262 יח"ד ו-1,226 יח"ד.

"בהנחה שהנתונים נכונים יש פה חדשות טובות". פרופ' דני בן שחר (מיכה לובטון)

לדברי פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, הנתונים מעידים על מגמה חיובית. "טוב שהממשלה אינה מנסה עוד לכוון את המחירים באופן כל כך דומיננטי בשוק. יחד עם זאת, לצערי, היא גם לא פועלת די לשיפור ההיצע ולתיקון כשלים בשוק". 

בן שחר מסביר כי תפקידה של הממשלה בתחום הכלכלה, ובפרט בשוק הדיור, הוא לטפל בכשלים ובחסמים שמונעים את פעילות השוק באופן יעיל. "הממשלה אינה צריכה לקבוע את מחירי השוק, אלא עליה להתערב במקרים בהם השוק אינו פועל באופן תקין עקב כשלים מובנים. במקרה של ישראל, כשל שוק מרכזי הוא העובדה שהמדינה שולטת בכ-95% מהקרקע, כך ששוק הקרקעות מתנהל למעשה כמונופול".

בן שחר מוסיף כי נוסף על השליטה בקרקע, הממשלה מחזיקה גם בתהליכי התכנון והשיווק, מה שהופך אותה למונופול מוחלט בתחום. מצב זה, לדבריו, יוצר מחסור כרוני בהיצע יחידות הדיור ומהווה את שורש הבעיה. "הממשלה לא צריכה ליזום תוכניות שמנסות לקבוע מחירים – השוק יודע טוב ממנה מהו המחיר הראוי. יחד עם זאת, היא בהחלט יכולה וצריכה להתערב בסיוע בדיור לשכבות המוחלשות בחברה, אשר זכאיות כמו כולם לקורת גג“ הוא מסכם.