שאמה יחכה: ועדת הערר קבעה שלא ניתן לגבות היטלי השבחה בגין התוכנית החדשה לבורסה

עיריית רמת גן תצטרך להמתין עם גביית עשרות ואולי אף מאות מיליוני השקלים שצפויים להתקבל מהיטלי ההשבחה שתניב תוכנית המתאר החדשה לאזור הבורסה, וזאת מאחר שתוכנית זו היא תוכנית כוללנית שאינה מאפשרת גביית היטלי השבחה מכוחה. כך קבעה ביום חמישי ועדת הערר המחוזית תל אביב בראשות עו"ד יפעת בן ארי שטיינברג. בכך קיבלה הוועדה ערר שהגישה חברת עימנואל נכסים, נגד היטל השבחה שהשיתה עליה הוועדה המקומית רמת גן, ואף ביטלה החלטה של שמאי מכריע בנושא.

עם זאת, הדגישה ועדת הערר כי אין בהחלטתה כדי לבטל גבייה של היטל בגין ההשבחה שיצרה תוכנית המתאר לבורסה, אך זו תיעשה רק בעקבות אישורה של תוכנית מפורטת המאפשרת בנייה במקום. זאת, בעקבות תיקון 126 לחוק התכנון והבניה משנת 2018, שקבע כי תוכנית כוללנית אינה נחשבת "תוכנית" לצורך גביית היטל השבחה , וכי רק לאחר אישורה של תוכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה בנכס, יש לגבות היטל בגין ההשבחה שיצרו שתי התוכניות יחד.

ההחלטה המלאה של ועדת הערר המחוזית

"אמנם עיון בתקנון התוכנית מעלה כי לא צוין בה במפורש שמדובר בתכנית כוללנית. עם זאת, לאחר שבחנו את הליכי אישור התוכנית ואת תקנונה, הגענו למסקנה כי אכן מדובר בתכנית כוללנית המוחרגת מהגדרת "תכנית" לפי התוספת השלישית לחוק", כתבה ועדת הערר בהחלטתה.

1.4 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה ו-1,750 דירות

תוכנית המתאר למתחם הבורסה רג/1800 היא תוכנית בסמכות מחוזית, שאושרה למתן תוקף בפברואר 2022. התוכנית משתרעת על פני 343 דונמים, התחומים בין רחוב ביאליק בצפון וז'בוטינסקי בדרום, ובין נתיבי איילון במערב לרחובות המעיין, היוזמה ומשעול צבי במזרח. התוכנית מאפשרת בנייה של 1.4 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה, 120 אלף מ"ר שטחי מסחר,  1,750 דירות, ועד 1,000 חדרי מלון.

מאז אישורה, החלה הוועדה המקומית רמת גן להנפיק חיובים בהיטלי השבחה למוכרי נכסים במתחם. מאחר שהיקף הזכויות הכולל בשטח מגיע כמעט לשני מיליון מ"ר בנוי, הרי שפוטנציאל ההכנסות מהיטלי השבחה בשטח הוא עצום. אלא שלטענת העורר, תוכנית המתאר שאושרה למתחם הבורסה עונה למעשה למאפייניה של תוכנית כוללנית, וזו כאמור תוכנית שאין לגבות בגינה היטלי השבחה מבלי שאושרה מכוחה תוכנית מפורטת.   

ועדת הערר קיבלה כאמור את הטענה, וכתבה כי "בחינת הליך אישור התוכנית מעלה כי הוועדה המחוזית דנה בה כתוכנית כוללנית לכל דבר, ואף ציינה זאת לא פעם במהלך הדיונים". כדוגמה לכך, הזכירה ועדת הערר, כי במענה לאחת ההתנגדויות לתוכנית כתבה הוועדה המחוזית כי "התכנית היא תכנית מתאר כוללנית והיא אינה קובעת סמכות לעניין תכניות עתידיות. וכל הוראה לעניין היטל השבחה יהיה בהתאם לחוק".

"הנה כי כן, נראה כי לכל אורך הדרך סברה הוועדה המחוזית כי מדובר בתכנית כוללנית, כך הופקדה וכך גם אושרה", קבעה הוועדה, והוסיפה כי "הגם שהתכנית אינה חלה בכל מרחב התכנון של רמת גן, לצורך אישורה כ'תכנית כוללנית' הוחלט כי מדובר בתכנית שחלה בחלק משמעותי במרחב התכנון – סמכות שניתנה לוועדה המחוזית בלבד". עם זאת הדגישה הוועדה כי "בהתאם לתוספת השלישית ולתיקון 126 לחוק, את ההשבחה בגין תכנית זו יש להוסיף לשומת השבחה שתינתן בגין אישור תכנית מאוחרת לה".

לסיכום קבעה הוועדה כי "נוכח מסקנתנו כי תכנית רג1800/ היא תכנית כוללנית ובהתאם לסעיף ההגדרות בתוספת השלישית, רכיב ההשבחה בשומה המכרעת מושא הערר בגין התכנית יבוטל, וכן קביעות השמאי המכריע הנכבד בגין תכנית זו יבוטלו אף הן.  השבחה מכוח תכנית זו תיווסף לשומת ההשבחה שתצא לאחר אישור תכנית מאוחרת לה בהתאם לדין כאמור לעיל, ובהתאם לשיטת החישוב שתהיה תקפה לפי הדין באותה עת".