מהמקפצה: כך הכפילה חוו"ד ישנה של קמיניץ את ההיטל שיזמית תאלץ לשלם בתל אביב

מזה זמן רב שעו"ד ארז קמיניץ כבר אינו מכהן עוד כמשנה ליועמ"ש, ובכל זאת חוות דעת שהוציא תחת ידיו לפני כ-6 שנים, בשנת 2018, עומדת בלב החלטה שניתנה בשבוע שעבר על ידי ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה תל אביב. הסוגיה שבה דנה הוועדה בראשות עו"ד שרון טל, היא האופן שבו יש לערוך שומת היטל השבחה הנובע משתי תוכניות – תוכנית מתאר כוללנית ותוכנית מפורטת: האם באמצעות שיטת "המדרגות" או באמצעות "המקפצה המנטרלת"?

לקריאת החלטת ועדת הערר הקליקו כאן.

את הערר הגישה חברת "וולנברג טוורס" על שומת היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית תל אביב לנכס שבבעלותה בגין מימוש זכויות בדרך של היתר. בנכס שברחוב ראול ולנברג ברמת החייל מחזיקה טוורס במשותף יחד עם תדהר . אך בעוד שחלקה של תדהר נדרש רק להיטל בגין התב"ע (משום שנרכש לאחר אישור התוכנית הכוללנית שההיטל בגינה כבר שולם), חלקה של טוורס נדרש לשומה הן בגין התוכנית הכוללנית תא/5000 והן בגין התב"ע המפורטת.

כפי שעולה מהחלטת ועדת הערר, לשאלה באיזו שיטה תבוצע השומה – מדרגות או מקפצה – משמעות של מיליוני שקלים עבור הרשות המקומית והחברה היזמית. בעוד ששיטת "המקפצה" לפיה נעשתה השומה הוליכה לתוצאה של כ-5.5 מיליון שקלים היטל בגין רכיב התוכנית הכוללנית בלבד, שיטת המדרגות מביאה לתוצאה של היטל של 2.8 מיליון שקל בלבד בגין אותה תוכנית.

חוק לא ברור וחוות דעת יועמ"ש

בשנת 2018 אושר תיקון לחוק התכנון והבניה, שקובע כי אין לגבות היטל השבחה בגין תכנית מתאר כוללנית, אלא יש לגבותו רק בגין תב"עות מפורטות המאפשרות הוצאת היתר מכוחן. החוק הדגיש כי יש לשלם היטל גם בגין ההשבחה הנגרמת בגין התוכנית הכוללנית, אך על הגבייה כולה להיעשות רק במידה שאושרה במקום גם תוכנית מפורטת שהפכה את הזכויות התיאורטיות לממשיות. או אז יחויב הנישום בהיטל שייגבה בגין ההשבחה שיצרו שתי התוכניות.

עם זאת, החוק השאיר גם סוגיה פתוחה, והיא השיטה השמאית שבה יש לחשב את היטל ההשבחה בגין שתי התוכניות: האם באמצעות "מדרגות" – כלומר עריכת שומת היטל השבחה לשתי התוכניות בנפרד, או באמצעות "מקפצה" – עריכת שומה באבחה  אחת. פרוטוקול דיוני ועדת הפנים בעת החקיקה מראים כי הח"כים היו מודעים לחוסר הבהירות הזה, והעדיפו שלא לפתור אותו אלא להשאיר את הסוגיה לבתי המשפט.

בעקבות אישור החוק, פרסם מי שהיה אז המשנה ליועמ"ש (אזרחי) עו"ד קמיניץ חוות דעת, ולפיה מטרת החוק היתה לפשט את הליך השומה ולכן במקרים שבהם יש לערוך שומה בגין שתי תוכניות – כוללנית ומפורטת - יש להעדיף את שיטת "המקפצה".

הערר של טאוורס בנושא הוביל להחלטה ארוכה ומורכבת, וכן לחילוקי דעות בתוך ועדת הערר עצמה, כאשר באופן נדיר למדי, ההחלטה שהתקבלה לפיה יש להעדיף את שיטת "המקפצה", התקבלה ברוב של שני חברי ועדה - שמאי המקרקעין אור לוי ונציג מתכנן המחוז יעקב קרייזלר, אל מול עמדת המיעוט של יו"ר הוועדה עו"ד שרון טל שקבעה כי יש להעדיף את שיטת "המדרגות". למעשה, כללה ההחלטה שלוש החלטות נפרדות אשר על כל אחת מהן חתום אחד מחברי הוועדה לבדו.

בהחלטת היו"רית טל, שהפכה לעמדת מיעוט, ניתחה את נוסח הדיון בוועדת הפנים של הכנסת על מנת לגזור מתוכו את "כוונת המחוקק" וקבעה כי "התחקות אחר כוונת המחוקק בענין זה מלמדת כי כל שביקש לעשות הוא לדחות את מועד החיוב בהיטל בגין התכנית הכוללנית, ולוודא מיסוי בגינה, במועד הנדחה. מהדיונים שהתקיימו בכנסת לקראת חקיקת החוק, עולה כי המחוקק היה ער לשאלה הקיימת בענין שיטת החישוב, אך על אף הפצרות, נמנע במכוון מלקבוע כי החישוב יהיה בשיטת המקפצה המנטרלת".

עוד כתבה כי בהיעדר אמירה ברורה של המחוקק, יש להתבסס על פס"ד פמיני, אשר קדם אמנם לתיקון לחוק, אך מצא כי שיטת המדרגות היא השיטה המיטבית לעריכת שומות מסוג זה.

"בחינה תכליתית אינה מתחילה ומסתיימת באמירות ח"כים במהלך החקיקה"

אלא ששני חברי הוועדה הנוספים לא היו כאמור תמימי דעים עם היו"רית. השמאי לוי כתב כי "התכנית הכוללנית תא/5000 לא יצרה שינוי קונקרטי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצולם. משכך גם השפעתה על השווי ערטילאית, נדחית, מותנית ותלויה באישור תכנית מפורטת עתידית. בהעדר וודאות ומסוימות ספק רב אם תכנית תא/5000 יצרה שווי והתעשרות ממשית הניתנים לשיוך לתכנית זו בפני עצמה... קושי ובעייתיות זו, בבידוד השפעת התכנית, לצורך שומת ההשבחה מכוחה כמדרגת השבחה נפרדת, בעינן תעמודנה גם לו תידרש שומה להשבחת התכנית בפני עצמה (כמדרגת השבחה נפרדת) לאחר שתאושר התכנית המפורטת".

לכן, כתב, "סבורני כי הדרך הנאותה להעריך את השפעת התכנית לעת התכנית המפורטת, כמצוות המחוקק, תהא על ידי שומת ומדידת השפעתה כמקשה אחת עם התכנית המפורטת ולמועד התכנית המפורטת אשר הסירה את עננת הדחיה ואי הוודאות וקבעה מסוימות וזמינות לזכויות".

נציג מתכנן המחוז קרייזלר הוסיף כי "על אף שעובדות המקרה מעט מורכבות, לא ראיתי בעמדת יו"ר הוועדה עילה לחרוג מעמדתו המנומקת של המשנה ליועמ"ש דאז, עו"ד ארז קמיניץ בנוגע לפרשנות הראויה של סעיף 4(5א). בחוות דעת מפורטת זו, אותה אני מאמץ במלואה, הוסברו באר היטב, הנימוקים התומכים במסקנה כי הפרשנות הנכונה של תיקון 126 לחוק, הינה השיטה המזוהה עם שיטת המקפצה המנטרלת".

בהחלטתו התייחס קרייזלר לנימוקי היו"רית טל שנשענו בחלקם על ניתוח הדיון שנערך בוועדת הפנים של הכנסת, וכתב כי יש להחליט בהתאם לתכלית החוק וכי "בחינה תכליתית, איננה מתחילה ואיננה מסתיימת באמירות של חברי הכנסת במהלך החקיקה... התכלית והמטרה בהסדר כולו, שבגינם קבע המחוקק שלא ישלמו היטל השבחה על תכנית כוללנית במכר (לפני אישורה של תכנית מפורטת), קשורים באופן מובהק לחוסר הודאות בחישוב ההשבחה על תכנית כוללנית".

בסיכומו של עניין כאמור, עררה של טוורס בסוגיית המקפצה נדחה ברוב קולות.

את הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו ייצגו בהליך עו״ד אירית יומטוב והראל וינטרוב ממשרד שפיגלמן קורן זמיר ושות׳. את העוררות ייצגו בהליך עוה״ד גלית שיצר ואיילת חותה ממשרד פישר ושות׳.