הוועדה המקומית הוציאה היתר על סמך תוכנית שבוטלה ונתבעה על רשלנות. כך הכריע ביהמ"ש

מאמר זה עוסק במערכת היחסים שבין תובע לרשות מקומית בתכנון ובנייה, ומתמקד בשאלת רשלנות של הרשות המקומית בנוגע לביטול היתר בנייה שהונפק על ידה, ובפיצוי הנזקים שנגרמו לתובע כתוצאה מכך.

לאחרונה קבע ביהמ"ש המחוזי בנצרת, כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת עילית התרשלה בכך שהנפיקה לתובע היתר בנייה, ולאחר מכן ביטלה אותו. עוד קבע ביהמ"ש כי הוועדה המקומית תפצה את התובע על הנזק שנגרם לו. 

נסיבות המקרה:

התובע, הינו בעל חלק מזכויות חכירה במקרקעין באזור התעשיה ג' בנוף הגליל, אותן רכש בשנת 2007. בשנת 1995 הנפיקה הוועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת עילית היתר בנייה למקרקעין. היתר הבנייה הונפק מכוח תכנית ג/5425 שהופקדה בשנת 1990 ואשר שינתה משמעותית את התוכנית המאושרת על המקרקעין משנת 1975. 

ההיתר שהונפק פקע, ולכן ביקש התובע וקיבל היתר נוסף בשנת 2002, אשר פקע אף הוא. ולבסוף, הונפק לתובע היתר בשנת 2008. היתר זה מומש, העבודות מכוחו בוצעו, וניתן טופס 4 לבנייה. בשנת 2012 אישרה הוועדה המקומית בקשת היתר לשימוש חורג מתעשייה למסחר במקרקעין. כל אלו על סמך התוכנית המופקדת.

בשנת 2017 החליטה הוועדה המקומית לבטל את היתר הבנייה משנת 2008, מאחר שלא ניתן תוקף לתוכנית המופקדת מכוחה הונפק ההיתר. בשימוע שנערך לתובע, טרם הביטול, הובהר לו כי עליו לקדם תוכנית מפורטת על הנכס, במקום התוכנית שבוטלה, אולם הוא לא עשה כן.  

בעקבות ביטול ההיתר, הגיש התובע בשנת 2019 תביעה, על סך כ- 7.5 מיליון ש"ח נגד הוועדה המקומית, בטענה כי הוועדה המקומית התרשלה, וכי התרשלותה הסבה לו נזקים משמעותיים. הוועדה המקומית מצידה טענה לאשם תורם מצד התובע, מאחר שלא קידם תכנית במקום התוכנית שבוטלה.

השאלה המשפטית:

האם הוועדה המקומית התרשלה בהתנהלותה, כאשר הוציאה היתרי בנייה על סמך תוכנית מופקדת שבוטלה, ובניגוד לתוכנית המאושרת, ולאחר מכן ביטלה אותם, ובכך גרמה לנזקי התובע?

החלטת בית המשפט:

הגדרתה של עוולת הרשלנות מעוגנת בסעיפים 35 ו -36 לפקודת הנזיקין. על מנת להוכיח את התקיימותה של עוולת הרשלנות יש להוכיח התקיימותם של שלושה יסודות: ראשית, יש להוכיח כי קיימת חובת זהירות למתרשל כלפי הניזוק, הן חובת זהירות מושגית (באופן כללי) והן חובת זהירות קונקרטית (באופן ספציפי – בין המתרשל המסוים לניזוק המסוים). שנית, יש להוכיח כי חובת הזהירות אכן הופרה, ולבסוף יש להוכיח קשר סיבתי, כלומר שהפרת חובת הזהירות על ידי המתרשל היא אשר גרמה לנזק. 

לגבי חובת הזהירות המושגית, בית המשפט קבע כי בהיותה של הוועדה המקומית הגורם התכנוני שלו סמכות סטטוטורית ליתן היתרי בנייה, היה עליה לצפות כי בדרך הפעלת סמכויותיה היא עלולה לגרום נזק כספי לבעלי הזכויות בנכס. לגבי חובת הזהירות הקונקרטית, בית המשפט קבע, כי הוועדה המקומית חבה בחובת זהירות קונקרטית כלפי התובע, בעל הזכויות בנכס. שהרי בעל הזכויות פנה אליה בבקשות למתן היתרי בנייה, ואף הסתמך על היתרי הבנייה הקודמים שניתנו, פעל על פיהם, ושינה את מצבו לרעה.

בית המשפט קבע כי לוועדה המקומית יש חובת זהירות כלפי התובע, משום שכנציגת רשות התכנון עליה לוודא שההיתרים תואמים את הדין ואת תוכניות המתאר התקפות. הוועדה הפרה חובת זהירות זו כשנתנה היתרים לפי תוכנית מופקדת, לא מאושרת, ולא בדקה כראוי את ההתאמה לתוכנית המאושרת

בית המשפט קבע כי לוועדה המקומית יש חובת זהירות כלפי התובע, משום שכנציגת רשות התכנון עליה לוודא שההיתרים תואמים את הדין ואת תוכניות המתאר התקפות. הוועדה הפרה חובת זהירות זו כשנתנה היתרים לפי תוכנית מופקדת, לא מאושרת, ולא בדקה כראוי את ההתאמה לתוכנית המאושרת. בנוסף על כך, הוועדה נהגה לאורך שנים להנפיק היתרי בנייה על סמך תוכנית מופקדת בלבד, וזאת בניגוד להוראות החוק. בכך היא יצרה "תאונה תכנונית" מתמשכת, שהובילה לנזקים משמעותיים לתובע, כאשר ביטלה לבסוף את ההיתרים.

כמו כן, הוועדה התרשלה כאשר דרשה מהתובע להסדיר את המצב התכנוני בעצמו על ידי הכנת תוכנית מפורטת חדשה, תוך התחייבות להוציא הוצאות כספיות משמעותיות. בכך ניסתה הוועדה "לגלגל" את האחריות על התובע, למרות שההחלטה להנפיק את ההיתרים על בסיס תוכנית לא מאושרת נבעה ממחדליה שלה. בתוך כך קבע ביהמ"ש, כי לתובע לא הייתה רשלנות תורמת, וכי אין זה סביר לדרוש ממנו לקדם בעצמו תוכנית מפורטת כחלק מחובת הקטנת הנזק. 

לבסוף קבע ביהמ"ש, כי מתקיים קשר סיבתי בין ההתרשלות לנזק שנגרם לתובע. שכן במהלך השנים ניתנו היתרי בנייה לנכס, על בסיס התוכנית המופקדת, כאשר התובע הסתמך על היתרים אלה, רכש את הנכס וערך בו שיפוצים. ולכן המסקנה המתחייבת היא, כי מתקיים קשר סיבתי בין ביטול ההיתר האחרון על ידי הוועדה המקומית לבין הנזק שנגרם בפועל לתובע. 

בסופו של יום פסק ביהמ"ש לתובע סך של כמיליון שקלים בגין הנזקים שנגרמו לו, וכן 180 אלף שקלים עבור הוצאות. 

(תא (נצ') 39012-04-19  ג'ורג' שחאדה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת עלית). 

הכותבת היא ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה, בסיועו המתמחה דור בן-עטיה