ההתעוררות המחודשת של קבוצות הרכישה - האם הפעם זה יהיה שונה?

יש לך הסבר לחזרתן של קבוצות הרכישה לשוק הנדל"ן?   

"מחירי הקרקעות באזורי הביקוש, לצד הריבית הגבוהה, לא מותירים תמריץ של ממש ליזמים לרכוש קרקעות למגורים, בין אם במכרזי מינהל או מבעלים פרטיים", אומר צמח. "לכן, אותם אזורים שבעבר התאפיינו בריבוי עסקאות יזמיות, הפכו בשנתיים האחרונות לאבן שואבת עבור התאגדויות של רוכשים, בהן הנטל הכלכלי נחלק בין מספר רב של רוכשים, וגם משאיר מקום לרווח נאה".

כלומר היזמים ממשיכים לבצע עסקאות, אבל בדרך אחרת.

"נכון. כיום ישנם יזמים שמזהים פוטנציאל בקרקעות והם מגייסים הון ממספר רוכשים שיהיו שותפים בפרויקט. למעשה, ישנם לא מעט יזמים כיום שמבקשים להסב פרויקטים ממתווה יזמי למתווה של קבוצות רכישה.

סוג נוסף של התאגדויות רוכשים הוא של גורמים פרטיים. בסופו של דבר, הרבה יותר קל לקבל מימון מהבנק אם הקרקע נקנתה על ידי מספר רב של אנשים. אנחנו רואים יוזמות כאלו בשדה דב בתל אביב, במתחם האלף בראשון לציון ועוד".

תור הזהב הקודם של קבוצות הרכישה, בתחילת העשור הקודם, נגדע על ידי תוכנית מחיר למשתכן , שניתבה כמעט את כל קרקעות המדינה לתוכניות דיור מסובסדות. גם פרשיות שונות ומתוקשרות שהתפוצצו באותם ימים הרתיעו את הציבור מלהיכנס אליהן. אחרי שבשנים האחרונות התמקדו קבוצות הרכישה בשוקי המשרדים והלוגיסטיקה, בשנה האחרונה ניכר כי ענף המגורים חזר שוב לקדמת הבמה.

מה חשוב לדעת כדי לקבל מימון עבור קבוצת רכישה ?

"חשוב לציין כי אנחנו בלאומי מובילים את תחום קבוצות הרכישה במערכת הבנקאית, כאשר בחנו מאות פרויקטים במודל הזה. לכן יש לנו את ניסיון רב שנים במימון פרויקטים מסוג זה, בהיקפים גדולים של מיליארדי שקלים".

צמח מסביר כי כל פרויקט נבחן לעומק, "ראשית, מארגן הקבוצה הוא הפונקציה הכי חשובה מבחינתנו בכל עסקה והוא מהווה עבורנו כלי סינון משמעותי. מארגן הקבוצה נבדק על ידינו על סמך הניסיון שלו, כשבין השאר אנו בוחנים כמה פרויקטים אורגנו על ידו בעבר, האם הפרויקטים עמדו בלוחות הזמנים שהוגדרו, כמה הסתיימו עד כה ועוד. יש לנו סטנדרטים בלתי מתפשרים בשלב בחינת היזמים וחשוב לנו לוודא את מהימנותם.

הנדבך השני בבחינת עסקת קבוצת רכישה הינו המעטפת המקצועית של הקבוצה. מדובר בגורמים נוספים למארגן הקבוצה, שהינם חיוניים לכל מיזם נדלני מוצלח, וכוללים עורך דין מלווה, מנהל פיננסי, מפקח הנדסי וקבלן ביצוע. כל אלה הכרחיים מבחינתנו כדי להתקדם בעסקה".

מה עם המיקום הגאוגרפי של הפרויקט?

"הלוקיישן הוא השלב הבא. ככל שמדובר בקבוצה שמתארגנת לרכישת קרקע באזורי ביקוש, יהיה לה הרבה יותר קל לקבל מימון. אם כי צריך לזכור שמיקום הפרויקט הוא לא דבר שעומד לבדו, וכל הדברים שציינתי קודם משפיעים לא פחות על הרווחיות העתידית של העסקה ועל היכולת לקבל מימון".

מה הם האתגרים העומדים בפני בנק בסדר הגודל של לאומי בעסקאות מהסוג הזה?

"הבנקים עובדים תחת כללי חיתום נוקשים שקובע בנק ישראל, בניגוד למשל לחברות חוץ-בנקאיות, שהפיקוח עליהן כמעט ולא קיים. למרות זאת, הניסיון העשיר שלנו מאפשר לנו  להתמודד עם דרישות הרגולטור ויחד עם זאת לאפשר מענה מיטבי ללקוחות.

כיום ישנם מספר רב של מוצרי מימון, כולל מגוון מסלולים ותמהילים של הלוואות, שמאפשרים לנו לממן לקוחות מכל הסוגים והגדלים. כך למשל, אנחנו יודעים להעניק ליווי פיננסי מלא ללקוחות בעלי עושר פיננסי שאינו נזיל, וגם להיפך. מי שנהנה מהוורסטיליות הזו הן בראש ובראשונה קבוצות הרכישה, שלכל אחת מהן מאפיינים משלה ונסיבות עסקה ייחודיות".

לאור המצב במדינה, מה אתה צופה לתחום קבוצות הרכישה בשנים הקרובות?

"כשהריבית שינתה כיוון וירדה לראשונה זה שנים, היתה תחושה שזו רק ההתחלה, אלא שהמלחמה שפרצה ונמשכת עד היום השפיעה בצורה דרמטית על המשק. כרגע קשה לי לראות את הריבית יורדת דרמטית בשנה-שנתיים הקרובות.

ככל שזה יהיה המצב והריבית תישאר ברמתה הנוכחית, מדובר בסביבה אידיאלית לקבוצות רכישה, שמטבען מפזרות את הסיכונים בין השותפים שלהן ומצליחות לפתח כוח קנייה ובנייה מול ספקים וקבלנים. בנוסף, אם מסתכלים על ה'תיאבון' של השחקנים בשוק קבוצות הרכישה, אנו רואים התאוששות מרשימה בחצי השנה האחרונה, עם גידול במספר ובהיקף העסקאות, שמוביל לצמיחת השוק ולהתפתחותו בשנים הקרובות". 

לשירות צעד ראשון לדירה, של לאומי למשכנתאות, המאפשר קבלת אישור עקרוני למשכנתא אונליין בפחות ב-5 דק' וסכום משכנתא מאושר לדירה לחצו כאן >>>

*אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל