"האויב הגדול ביותר של ההתחדשות העירונית זה חוסר הוודאות התכנונית, אשר יוצר עיכובים משמעותיים"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית? 

במשך למעלה מ-50 שנות פעילותה, מרכז הפעילות של החברה היה ונותר בתחומי גוש דן (תל אביב, רמת-גן, גבעתיים, הרצליה רמת השרון וכו'). למצוא קרקע פנויה בגוש דן זה בגדר נס. ההתחדשות העירונית יצרה לנו קרקעות במקומות שפעם יכולנו רק לחלום עליהם. בהתאם, חברת צליח-רוטשילד הייתה מחלוצות ההתחדשות העירונית במדינת ישראל. מתחם שלנו ברמת-גן היה באחת ההכרזות הראשונות של השר. בשנים הראשונות של תמ"א 38 , כשאף אחד לא ידע מה זה אומר, היינו נפגשים עם ועדי בתים וממש מלמדים אותם מה זו תמ"א 38. לקח שנים עד שהסכר נפרץ.

חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך

אני דור המשך לקבלני בניין. אפשר לומר שגדלנו באתרי בניה. בשנות ה-70 וה-80 אבא שלי היה לוקח אותי בשבתות לבניינים להשקות את הגגות לאחר יציקות ובחלק מחופשות הקיץ הייתי עובד בבניין. חוויות אלה מוטמעות בי היטב גם היום. אנחנו ממש לא רואים בבניין כאיזו עסקה פיננסית. כל בניין הוא היצירה שלנו - התכנון שלו, הביצוע שלו והדאגה לאיכות הבניה והאחריות על המוצר שיצרנו מאוד חשובים לנו.

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת

לצערנו, לא פעם אנחנו נתקלים ביזמים שמוכרים לדיירים אשליות. אנחנו מקבלים לא פעם פניות מדיירים שמבקשים מאיתנו להיכנס בנעליו של יזם שלא יכול לעמוד בהבטחות שווא שנתן. וכאשר מתברר לצדדים שאין כיסוי להבטחות הללו - גם היזם וגם הדיירים מוצאים עצמם מול שוקת שבורה וחוסר אמון. אנחנו מקפידים הקפדה יתרה לכבד את כל ההתחייבויות שלנו לדיירים ואף למעלה מכך. 

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

יש להגדיל את התמריצים לוועדות המקומיות לזרז ולייעל את התהליך הבירוקרטי. צריך לתת לוועדות המקומיות את משאבי ההון וכוח האדם הראוי הנדרש כדי שיפעלו באופן אקטיבי לגיבוש התכנון הרצוי בכל נקודה ונקודה בעיר באופן שייצור וודאות תכנונית. האויב הגדול ביותר של ההתחדשות העירונית זה חוסר הוודאות התכנונית שיוצר עיכובים משמעותיים עד שמתגבשת תוכנית שעונה לרצונות העירייה, הוועדה המחוזית, הדיירים והיזם.

הפרויקט שאתה הכי גאה בו, ולמה?

יש לנו עשרות פרויקטי התחדשות עירונית שיזמנו, בנינו בעצמנו ואכלסנו. אנחנו קבלני בניין, אוהבים את כל היצירות שלנו במידה שווה וגאים בכולן. הבניין עבורנו הוא ממש לא איזו עסקה פיננסית מוצלחת. כל בניין הוא יצירה שאנחנו עובדים עליה מאוד מאוד קשה ושומרים על קשר טוב עם הדיירים שלנו בכל הבניינים.

מהן התכונות הדרושות ליזם בתחום?

התחום דורש המון ניסיון ומומחיות מיוחדת. מדובר באחד התחומים הכי מורכבים בענף. יזם התחדשות עירונית צריך להיות גם סוג של "פסיכולוג" ולשמוע את הבעיות של כל הדיירים, להבין אותם ולהתחשב בהם. אבל, אחרי שהצלחנו להביא את ההסכמות עם הדיירים רק מתחילה דרך ארוכה של תכנון מורכב והוא הרבה יותר מורכב וארוך מרישוי להיתר בניה עפ"י תב"ע קיימת רגילה.

מהם סימני האזהרה שיכולים לגרום לך לא להתקרב לעסקה?

אנחנו תמיד מקפידים על תמורות הוגנות לכל הדיירים שלנו, ללא איפה ואיפה. אני אתרחק מבניין שאזהה דייר שמבקש לעצמו תמורות עודפות כדי "לסדר" לי את העסקה או נותן שירות אחר כמו עו"ד, מארגן וכד' שתפסו את הדיירים כבני ערובה ומבקשים לעצמם תמורות לא סבירות שבלית ברירה נאלץ להפחית מהדיירים. אני מתרחק מהמקומות האלה. אני לא מאמין בעסקאות לא הוגנות.

לאן לדעתך צועד תחום פינוי בינוי / תמ"א 38 בעתיד הקרוב?

ראשית כל חשוב לומר שההתחדשות העירונית על גווניה השונים כאן כדי להישאר. בהתחדשות העירונית יש מתכון מנצח שתורם לחידוש הערים ונראותן, מיגון העורף הן מפני התקפות טילים והן מפני רעידות אדמה כמו גם שיש בהתחדשות העירונית עשיית צדק חברתי לחיזוק אוכלוסיות מוחלשות.

אנחנו רואים היום יותר ויותר התחדשות בדרך של מתחמי פינוי-בינוי. הרשויות המקומיות מעדיפות הרבה פעמים מתחמים על פני התחדשות בניינית מאחר שזה מאפשר להן לקבל תועלות ציבוריות משמעותיות יותר. בערים רבות, כמו תל אביב, תמ"א 38 הסתיימה וייקח עוד זמן עד שתאושר תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית שעתידה להחליף את תמ"א 38 ובינתיים החלופה להתחדשות בניינית, מחוץ לתוכנית הרובעים, היא רק תכנית-היתר ("חלופת שקד") - חלופה שיוצרת הרבה חוסר וודאות ורוב הערים עדיין לא גיבשו מדיניות סדורה ליישומה.

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן

במסגרת תפקידי בהנהלת אגף יזמות ובניה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ אני מייצג את ההתאחדות בדיונים בפני ועדות הכנסת השונות, מינהל התכנון , משרד המשפטים וכו'. בתפקידי אני מלווה את החקיקה בתחום ההתחדשות העירונית. 

בנוסף, אני משמש כיו"ר הוועדה המוניצפלית בארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז וכמשקיף מטעם הארגון בוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – אני נמצא בקשר שוטף עם מהנדסי הערים ומחלקות ההנדסה ונוכח בדיוני הוועדה המקומית בתל אביב.

אני ממלא תפקידים אלה בהתנדבות, אבל אני מקבל מהם המון - זה מקנה לי ידע, הבנה והיכרות עם החקיקה בתחום, עם הגורמים הרלוונטיים בענף והיכרות של הוועדות לתכנון ובניה מבפנים. זה ידע שלא יסולא בפז ואין מקום אחר שניתן לרכוש אותו.