ניצול זכויות הבנייה מצד בעל בניין בת"א, פגע בזכויות של שותפו למבנה. העליון נדרש להכריע

הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם בין בעלים משותפים של מקרקעין. מטרתו היא להסדיר את הזכויות והחובות ההדדיות, וכן את אופן קבלת ההחלטות - השוטפות והעתידיות - לגבי השימוש, החלוקה והניהול של המקרקעין המשותפים. עם זאת, לא בכל המקרים הסכם השיתוף יספק מענה מלא לעניינים שבמחלוקת בין בעלי הזכויות במקרקעין המשותפים. 

במאמר זה, נסקור את החלטת בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע במחלוקת שנסובה סביב הסכם שיתוף שנכרת בין בעלי זכויות בבית משותף בנוגע לבניין שבבעלותם.

נסיבות המקרה:

עסקינן בסכסוך הנוגע לבניין ישן בתל אביב. הצדדים לסכסוך רכשו את זכויותיהם בבניין במשותף (במושאע), בחלקים שונים ביניהם, מבעליו הקודם. בטרם רכישת הבניין, חתמו הצדדים על הסכם שיתוף, לפיו הסכימו על חלוקת הזכויות ביניהם ועל ביצוע עבודות בנייה וחיזוק בבניין.

בהסכם השיתוף נקבע, בין היתר, כי עם רכישת הבניין תיוחד לכל אחד מהצדדים יחידה מסוימת. ליחידי צד א' במשותף יוחדו מחסנים וחנויות בקומת הקרקע של הבניין וכן דירת חדר בקומה הראשונה. ואילו ליחידי צד ב' במשותף יוחדו דירת מגורים גדולה בקומת הקרקע של הבניין וכן קומת הגג כולה. בין הצדדים סוכם כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בבניין תשויכנה לצד ב'.

בהמשך, היה על הצדדים להגיש בקשה להיתר בנייה. אלא שלאור מחלוקות שנתגלעו בין הצדדים, לא עלה בידיהם לגבש בקשה מוסכמת להיתר בנייה, ובקשה כאמור הוגשה רק על ידי צד ב', באופן חד צדדי. על פי בקשת ההיתר שהגישו צד ב', תוכננה התקנת מעלית בקומת הקרקע על חשבון שטח המחסנים שיועדו לצד א', ותוכננה בנייה רחבה מזו שסוכם עליה בהסכם השיתוף.

צד א' התנגדו לבקשת ההיתר בטענה לפגיעה בקניינם. ועדת המשנה לתכנון ובנייה ת"א-יפו, דחתה את בקשת ההיתר, וקבעה כי יש לעכב את הדיון בבקשה עד להכרעה משפטית בסוגיית הזכויות הקנייניות של הצדדים. על רקע זה, הוגשו שתי תביעות הדדיות של הצדדים לבית המשפט המחוזי. בתביעה העיקרית עתרו צד א' לביטול הסכם השיתוף מחמת טעות בכריתתו. ואילו בתביעה שכנגד ביקשו צד ב' לאכוף את הסכם השיתוף - בדרך של חיוב צד א' להסיר את התנגדותם לבקשת ההיתר, וכן להודיע על הסכמתם למתן ההיתר, תוך מינוי שמאי מכריע לבחינת קיומו של נזק ותשלום פיצויים לטובת צד א'.

בית המשפט המחוזי דחה את שתי התביעות וקבע כי בעת כריתת הסכם השיתוף נפלה טעות משותפת של שני הצדדים, שסברו כי ניתן יהיה לבנות לגובה הבניין, תוך הותרת המחסנים הקיימים על כנם או בניית מחסנים חלופיים תחת המחסנים הקיימים. בדיעבד, נראה כי הדבר אינו אפשרי, וניצול זכויות הבנייה על גג הבניין, כרצון צד ב', יפגע בזכויות צד א' בקומת הקרקע.

לצד זאת, בית המשפט המחוזי לא מצא לנכון לבטל את הסכם השיתוף. שכן, בכל מקרה ייוותרו הצדדים כבעלים משותפים של הבניין, מכוח הסכם הרכישה עם הבעלים הקודם. כמו כן, הוכח שהוקנו לצד א' זכויות בקומת הקרקע ולא ניתן לכפות עליהם לוותר על קניינם או לתת עדיפות לזכויותיהם של צד ב'. על רקע החלטות אלה הוגש הערעור בענייננו.

טענות הצדדים:

לטענת צד ב', 'תכלית העל' של הסכם השיתוף היא מקסום זכויות הבנייה בנכס, תוך הפעלת מנגנון דינמי המותאם לכל תרחיש עתידי. הן לשון ההסכם והן תכליתו מורות על מימוש הבנייה באמצעות הוספת מעלית, תוך פגיעה במחסנים. ובעצם החתימה על ההסכם, צד א' הסכימו לשנות את מצב המחסנים, במקרה שהדבר יידרש לצורך מימוש זכויות הבנייה. כמו כן, בהתאם להוראות הסכם השיתוף, צד א' אינם יכולים לסכל את מימוש הבנייה בשל גריעה כזו או אחרת משטח המחסנים שיועדו להם. לפיכך, יש להורות על "ביצוע בקירוב" או על אכיפת הסכם השיתוף, תוך מתן פיצויים לצד א' בשטח או בכסף.

לטענת צד א', יש לדחות את הערעור על הסף, שכן הוא נסב על ממצאי עובדה ומהימנות, ואין להתערב בקביעה של בית המשפט המחוזי, לפיה הסכם השיתוף נכרת מתוך טעות משותפת. צד א' הבהירו כי המחסנים משמשים אותם במשך עשרות שנים, לצרכי פרנסתם, והם לעולם לא היו מסכימים להפקעתם.

החלטה:

בית המשפט העליון קיבל את הערעור, וקבע כי אין בתוצאה אליה הגיע בית המשפט המחוזי כדי לפתור את הסכסוך בין הצדדים. נפסק כי במצב הנוכחי מדובר במבוי סתום, שבו הבניין הישן עומד על תילו, הושקעו כספים רבים, אך כוונתם המקורית של הצדדים להשביח את נכסיהם ולממש זכויות בנייה לא קודמה ולא נמצא פתרון מעשי לתסבוכת שנוצרה.

בית המשפט הוסיף לקבוע, כי יש לראות את הזכויות שרכשו צד א' בקומת הקרקע כזכויות עתידיות, פוטנציאליות, הכרוכות ושלובות במימוש הסכם השיתוף והבנייה בפועל. עם זאת, לאור הסכמות הצדדים בהסכם השיתוף, לפיהן תבוצע תוספת בנייה על הבניין "ככל הניתן ובמידה שיתאפשר" - שמירת המצב והקפאת הבנייה אינם מגשימים את כוונות הצדדים בעת חתימת ההסכם.

יתרה מכך, לא ניתן לקבל מצב שבו צד א' יקבלו את חלקם על פי ההסכם, בעוד שצד ב' אינם יכולים לממש את זכויותיהם על פי ההסכם. אשר על כן, הורה בית המשפט העליון על ביצוע הסכם השיתוף בין הצדדים, על ידי הפעלת המנגנון המוסכם שנקבע בהסכם (מנגנון הביצוע), הכולל התחייבות לחתימה על בקשה למתן היתר. 

כמו כן, צד ב' יציגו בפני המומחית מטעם בית המשפט תוכנית לפיה הפגיעה בשטח המחסנים של צד א' תהיה מינימלית. המומחית תבחן את התוכנית, וככל שזו תאשר כי לא ניתן לצמצם עוד את הפגיעה, צד א' יסירו את התנגדותם לבקשת ההיתר. בנוסף, הצדדים יפנו לשמאי מוסכם שיקבע את תשלומי האיזון המגיעים לצד א'.

(ע"א 7804-21 רעות גל נ' אבישי קידר).

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד סיגל מיכאלי בסיועו של עומר וינגרטן)