חתמו על זכרון דברים לקניית בית בקיסריה וכשלא נחתם חוזה - תבעו את אכיפתו. ביהמ"ש הכריע

זכרון דברים הוא מסמך שמסכם הבנות ראשוניות בין צדדים לקראת עסקה עתידית, כמו מכירת נכס. הוא עשוי להיחשב כמחייב אם מתקיימים בו שני תנאים מרכזיים: גמירות דעת ומסוימות.

גמירות דעת מתייחסת לרצון המגובש של צד להתקשר בחוזה, כלומר הכוונה הברורה שלו להתקשר בהסכם משפטי מחייב. ואילו מסוימות מתייחסת לפרטים המהותיים של העסקה. דהיינו, ככל שפרטי העסקה מפורטים ומלאים יותר, כך תיחשב ההצעה למסוימת יותר.

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר נדרש להכריע בשאלה – האם זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים, במסגרת מכירת בית בקיסריה, יכול להיחשב להסכם מחייב?

נסיבות המקרה:

ענייננו בתביעה ותביעה שכנגד שעניינן זיכרון דברים שנחתם בין התובעים לבין הנתבע בנוגע למכירת ביתו בקיסריה. התובעים, בני הזוג אשר התגוררו בשכירות בסמוך לביתו של המוכר, הביעו כוונה לרכוש את ביתו, והמוכר נענה להצעה. במהלך מפגש בביתו של המוכר, הגיעו הצדדים להסכמות ביחס למכירת הבית, ולמחרת הפגישה נחתם בין הצדדים זכרון דברים בנוכחות עורך דינו של המוכר.

בזיכרון הדברים נכתב כי הבית והמיטלטלין שבו יימכרו לבני הזוג תמורת 11 מיליון שקל, ונקבעו מועדים לתשלום התמורה. התשלום הראשון היה אמור להתבצע בתוך 30 יום, בכפוף לחתימת הסכם המכר. החודשים נקפו, ועורך דינו של המוכר לא הכין טיוטת הסכם מכר. לטענת בני הזוג, המוכר נמנע מלקדם את חתימת ההסכם, חרף פניותיהם הרבות אליו. עורך דינם של בני הזוג פנה לבא כוחו של המוכר עם טיוטת הסכם מכר, אך לא קיבל מענה.

משלא התקבלה תשובה, שלח עוה"ד של בני הזוג מכתב דרישה לקיום זיכרון הדברים ולתשלום הפיצויים המוסכמים שנקבעו בו, עקב הפרתו. בתגובה, השיב עורך דינו של המוכר על טענות בני הזוג, תוך שהוא דוחה את המיוחס למוכר בנוגע להפרה. הוא דרש מבני הזוג להודיע לו בתוך 7 ימים אם הם מסכימים לחתום על הסכם, תוך חזרה מדרישתם לקבלת הפיצויים המוסכמים. כאשר לא התקבלה תשובה מבני הזוג, שלח עורך דינו של המוכר מכתב נוסף, שבו הודיע על ביטול זיכרון הדברים בשל הפרתו על ידי בני הזוג. 

לטענת בני הזוג, זיכרון הדברים מהווה חוזה תקף ומחייב, ועל כן יש להורות על אכיפתו. כמו כן, בהתאם לאמור בזיכרון הדברים, על המוכר, שהפר את זיכרון הדברים, שהוא חוזה מחייב, לשלם לבני הזוג פיצוי מוסכם בשיעור של 10% ממחיר התמורה המוסכמת. מנגד טען המוכר, כי זיכרון הדברים אינו מחייב, מאחר שלא הוסדרו בו נושאים מהותיים כמו הפרדה בין המיטלטלין ושוויים לבין הבית עצמו, ונושאים אלה נשמרו להסכם עתידי. בנוסף, ההסכם לא נחתם בשל קשיים של בני הזוג בגיוס כספים וקבלת משכנתה, מאחר שרישום הבית טרם הושלם.

במסגרת התביעה שכנגד טען המוכר, כי בני הזוג הם אלה אשר הפרו את זיכרון הדברים. ולכן, ככל שבית המשפט יקבע כי זיכרון הדברים מהווה חוזה מחייב, הוא זכאי לפיצויים המוסכמים.

החלטה:

בית המשפט דחה את התביעה ואת התביעה שכנגד, ופסק כי מסמך שכותרתו "זיכרון דברים" עשוי להיחשב כחוזה מחייב או כשלב בלתי מחייב במשא ומתן לכריתת חוזה, בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה. כדי שזיכרון דברים ייחשב לחוזה מחייב, יש להוכיח גמירות דעת ומסוימות בין הצדדים. גמירות הדעת נבחנת לפי מבחן אובייקטיבי, כלומר, האם האדם הסביר היה רואה בזיכרון הדברים חוזה מחייב, תוך בחינת הנסיבות והתנהגות הצדדים.

מסוימות מתייחסת לכך שהפרטים המהותיים לעסקה סוכמו. אם חסרים פרטים מהותיים שעליהם הייתה אי-הסכמה, לא ניתן לראות בזיכרון הדברים חוזה מחייב. לצד מבחנים כלליים אלו, נקבעו גם מבחנים ייחודיים לזיהוי תוקפו של זיכרון דברים. המרכזי שבהם הוא "נוסחת הקשר" בין זיכרון הדברים לבין החוזה העתידי. במסגרת מבחן זה, יש לבחון האם זיכרון הדברים כפוף לחתימת חוזה מפורט (למשל, כאשר נאמר שהוא "כפוף לחתימה על הסכם"), או שמא זיכרון הדברים נחשב כעומד בפני עצמו.

בענייננו, זיכרון הדברים כלל סעיף מפורש הקובע כי התשלום הראשון יבוצע רק לאחר חתימה על הסכם מכר. סעיף זה מעיד בבירור כי הצדדים התכוונו לחתום בהמשך על הסכם מחייב, ולא התייחסו לזיכרון הדברים כחוזה מחייב בפני עצמו.

בנוסף, פסק בית המשפט כי לא הייתה כוונה מצד הצדדים להתקשר בחוזה מחייב בעת החתימה על זיכרון הדברים, בעיקר בשל היעדר פרטים מהותיים. כך למשל, לא צורפה רשימת המיטלטלין שהצדדים התכוונו לכלול בעסקה, ומהראיות עולה כי לא הייתה הסכמה ביניהם בנושא, כך שלמעשה כלל לא התקיים "מפגש רצונות". התנהלות הצדדים לאחר חתימת זיכרון הדברים, ובפרט התנהגותם של בני הזוג, חיזקה את המסקנה כי הם לא ראו בזיכרון הדברים חוזה מחייב.

כך, לדוגמא, אי-דיווח העסקה לרשויות המס, אי-תשלום הסכומים בהתאם לזיכרון הדברים (למעט הפקדת שיק ביטחון שמעולם לא נפרע), ואי-הגשת התביעה במשך כשנה לאחר פקיעת המועד האחרון לחתימה על ההסכם – כל אלה מלמדים על כך שהצדדים לא התייחסו לזיכרון הדברים כחוזה מחייב. אומנם, בזיכרון הדברים יש הסכמה על התמורה החוזית, אך הסעיף שקובע כי העסקה כפופה לחתימת הסכם מכר מלא מלמד על כך שהתשלום יבוצע רק לאחר חתימת ההסכם.

לאור מסקנות אלו, מתייתרת השאלה אם זיכרון הדברים הופר על ידי הצדדים או אם בוטל כדין על ידי המוכר. זאת משום שהתנאי המקדמי להפעלת תניית הפיצוי המוסכם הוא שהחוזה בין הצדדים יהיה תקף. בנוסף, נפסק כי בני הזוג אינם זכאים לפיצויים המוסכמים, מאחר שלא נמצא כי המוכר נהג בחוסר תום לב במהלך ניהול המשא ומתן. וגם פרישתו מהמשך המו"מ באמצעות משלוח "הודעת ביטול" הייתה כדין ואינה נחשבת לחוסר תום לב.

לאור האמור לעיל, התביעה והתביעה שכנגד נדחו.

(ת"א 13697-05-22 מסיקה ואח' נ' בן דוד ואח').

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד סיגל מיכאלי)