גם בשנה ששוק הנדל"ן ירצה לשכוח – ענף המימון המשיך לעבוד

השנה הקשה שעברה על הכלכלה הישראלית באה לידי ביטוי בכל ענפי המשק, ובכלל זה בענף הנדל"ן. מי שחשו בכך היטב הם היזמים, שנאלצו לפעול בסביבה של חוסר ודאות, ריבית גבוהה, קיטון משמעותי במכירות ומחסור חריף בידיים עובדות. אתגרים אלה הובילו יזמים רבים להעניק לרוכשים הטבות מרחיקות לכת, מצד אחד, ולהוריד את הרגל מגז התחלות הבנייה, מצד שני.

לדברי ויקטור וייסמן, מנכ"ל חברת טופ קפיטל המעניקה מעטפת מימון מלאה ליזמי נדל"ן, תקופת החגים אשתקד הביאה עמה דווקא רוח של תקווה: "אחרי הקיפאון בשוק כתוצאה מעליית הריבית שנה קודם לכן ומהלכי החקיקה של הממשלה, השוק ראה חזרה הדרגתית של הרוכשים וגידול במספר והיקף העסקאות. אבל אז פרצה המלחמה ובלמה באחת את ההתאוששות.

"היזמים מתמודדים עם עלויות מימון אסטרונומיות כתוצאה מהריבית הגבוהה, ולאור המלחמה המתמשכת גם ענף הבנייה נמצא במצב קשה ובמחסור חמור בכוח אדם. אמנם מאז העצירה באוקטובר מרבית הפרויקטים חזרו להיבנות, אבל יש לא מעט כאלה שהושבתו לתקופות ארוכות של חודשים. גם אתרים שחזרו לפעילות, נאלצים כיום לעבוד בקצב אחר לגמרי. אם לפני המלחמה פרויקטים התקדמו בממוצע בקצב של 4%-5% בחודש, היום קצב העבודה נמוך בהרבה.

"ההאטה בקצב התקדמות הפרויקטים מחמירה ככל שמדרימים. בעוד בצפון הארץ המחסור בפועלים פחות מורגש, במרכז הארץ ובדרום האתרים עובדים בקצב של 50%-60% בהשוואה למצב לפני המלחמה. באופן טבעי, המצב הזה מכניס פרויקטים רבים לעיכובים, ומבחינת היזמים מגדיל עוד יותר את ההוצאות לאורך זמן. על כל זה צריך להוסיף את הקושי העצום במכירות. אף אחד לא מופתע מכך שבמציאות של מלחמה וחוסר ודאות, לא נחתמות הרבה עסקאות".

גם בכל הנוגע להתחלות בנייה, וייסמן מתאר תמורות בהתנהלות היזמים: בגלל חוסר הוודאות, אנו רואים תופעה שבה יזמים שכבר עברו את כל שלבי האישורים, לא עושים את הצעד האחרון כדי להוציא את הפרויקט לפועל. למשל, הם לא משלמים אגרות להיתרים, או דוחים את התחלת הבנייה עצמה גם אחרי שקיבלו היתר. כל זה כדי למשוך זמן, בתקוה שהשוק יחזור לעלות, עלויות הבנייה יירדו ואפשר יהיה לסגור הסכמים עם קבלני ביצוע במחירים נוחים יותר".

אתה מתאר מציאות קשה ביותר. איך השוק בכל זאת שורד תקופה כל כך ארוכה?

"אכן, לא ראינו קריסה רוחבית של יזמים וקבלנים, אך יש לא מעט מהם בקשיים אמיתיים, שמצליחים להתאושש בזכות מערכת פיננסית תומכת".

"כרגע, בגלל העיכובים והתייקרות התשומות, אנחנו רואים בפרויקטים השונים גידול של עד 15% בהוצאות המתוכננות. כלומר, כמעט לכולם יש חריגות תקציביות לא מבוטלות. עם זאת, פרויקטים, שנבנתה עבורם תוכנית מימונית תואמת סיכונים, לא נפגעו משמעותית וממשיכים גם כיום להניב רווח ליזמים".

"בצד המכירות, אנו רואים עלייה יפה בקצב השיווק, אך זה בעיקר בזכות הלוואות קבלן או הסדרי תשלום נוחים של 20% במעמד החתימה והיתרה עם קבלת הדירה. כלומר, רוב העסקאות שכן נחתמו היו באמצעות 'הנשמה מלאכותית', בעוד מכירות רגילות עדיין איטיות מאוד".

ויקטור וייסמן, מנכ"ל טופ קפיטל . קרדיט: יח"צ

בשבע עיניים

המציאות החדשה והמאתגרת אינה נחלתם הבלעדית של יזמי הנדל"ן, והיא משפיעה על פעילותם של כל הגורמים המשיקים להם, בהם גם גופי המימון. אלה נדרשים לבחון בדקדקנות יתרה את זהות היזמים הפונים אליהם לצורך קבלת מימון, כמו גם את מידת הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים הרלוונטיים.

"מהות הפעילות שלנו לא השתנתה בעקבות אירועי השנה האחרונה, אבל אין ספק שכיום אנחנו עובדים קשה יותר גם ברמת סינון הפרויקטים וגם בצורה שבה אנחנו מתאימים את החליפה המתאימה לכל פרויקט", אומר וייסמן. לדבריו, "אנחנו 'יורדים לשטח' בתדירות הרבה יותר גבוהה מבעבר, כדי להרגיש את הדופק של הפרויקט ולוודא בשבע עיניים ששום היבט בתהליך הבנייה לא נעלם מעינינו.

"בנוסף, השיח עם היזמים הוא הרבה יותר מקיף ואינטנסיבי, ונועד בין השאר להבין אם הם זקוקים מאיתנו לעזרה. בפרויקטים רבים שאנו מלווים הגדלנו תקציבים ופרצנו מסגרות – הכל בהתאם לצרכים הייחודיים של היזם וכדי לאפשר לו לצלוח את התקופה הזאת בצורה מיטבית. השנה האחרונה ייצרה כאבי ראש לכל השחקנים בשוק, וגם לנו. המפתח לעבור את זה הוא לא לנהוג בחופזה, אלא לחשוב ביחד עם היזמים מה נכון להם ולפרויקט שלהם".

בהתחשב בקשיים מולם אנו עומדים, מה לדעתך צפוי לשוק בשנה הקרובה?

"אני משתדל תמיד להישאר אופטימי, ולפחות בכל מה שקשור לשוק הנדל"ן, יש לי גם במה להיאחז. הניסיון מלמד שבסוף כל מלחמה או משבר קשה באה צמיחה, ולאור נתוני הבסיס של שוק הנדל"ן הישראלי, אין ספק שהיא תגיע גם אליו. צריך לזכור שיש כאן ילודה גבוהה שאין בשום מקום אחר בעולם המערבי, ומטבע הדברים אנשים יהיו צריכים דירות לגור בהן.

"להערכתי, ברגע שהיזמים ירגישו שסוף המלחמה מתקרב, או כשיהיו ניצנים של יציבות ביטחונית, תהיה גם חזרה גדולה של פעילות בשוק; היזמים יחזרו לבנות כדי לענות על הביקוש הגבוה, וגם משתמשי הקצה ישובו בהמוניהם לקנות דירות. אז נדע ששוק הנדל"ן הישראלי חזר למסלולו הטבעי".

לפרטים נוספים >>