עסקת מקרקעין שנחתמה לפני 44 שנה לא נרשמה בטאבו ולא דווחה לרשויות המס - האם היא תקפה?

מאמר זה עוסק בתחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין. במקרה שבו שני צדדים טוענים לזכות במקרקעין ונשאלת השאלה - למי מבין הצדדים תינתן הבכורה, וייקבע כי הוא בעל הזכויות החוקי בנכס.

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה".

דהיינו, העדיפות תינתן לרוכש הראשון בזמן שהתקשר בעסקה, אלא אם הרוכש השני בזמן עמד בשלושה תנאים מצטברים: התנהל בתום לב, שילם תמורה, והעסקה הסתיימה ברישום בעודו בתום לב. ברם, ככל שהרוכש הראשון בזמן לא רשם הערת אזהרה וגרם ברשלנותו לתאונה משפטית, וככל שהרוכש השני בזמן היה תם לב ושילם תמורה - תינתן עדיפות לרוכש השני בזמן, גם אם הוא לא השלים את העסקה ברישום (הלכת גנז). 

נסיבות המקרה:

עסקינן בחלקת קרקע, שבהתאם להסדר משפחתי הייתה בבעלות ארבעה אחים. אחד האחים נפטר, ושני בניו ירשו את מלוא זכויותיו במקרקעין. כך שבעלי הזכויות במקרקעין היו שלושת האחים ושני היורשים.

לפי טענת שני היורשים, ביום 23/4/1980 התקיימה פגישה בינם ובין שניים מתוך שלושת האחים, ובמעמד הפגישה נערך ונחתם בניהם הסכם מכר. בהסכם המכר אחד משלושת האחים מכר את חלקו במקרקעין לשני היורשים, בחלקים שווים ביניהם, ולאחיו. וזאת בתמורה לתשלום תמורה שהמוכר אישר את קבלתה במסגרת החתימה על הסכם המכר. עסקת המכר לא דווחה לרשויות המס, לא נרשמה בגינה הערת אזהרה , ובמרוצת השנים המוכר נפטר.

לפתע, לאחר שנים רבות ובסמוך לפני פתיחת ההליך המשפטי דנן (שנת 2021), נודע לשני היורשים שאחיו של המוכר העביר כבר בשנת 2010 את מלוא זכויותיו של המוכר בחלקה על שמו, וזאת בניגוד גמור להסכם המכר שנחתם. ולכן, שני היורשים עתרו למתן פסק דין שיקבע שהם הבעלים של מחצית הזכויות. וכן לביטול השטר שנרשם בלשכת רישום המקרקעין, אשר לפיו מלוא הזכויות בחלקה שהיו רשומות על שם המוכר הועברו לאחיו של המוכר, בעסקת מכר ללא תמורה מיום 1/10/2003.

טענות אחיו של המוכר: (1) עסקת המתנה דווחה כדין ושולמו מיסים. (2) הסכם המכר אינו ברור מפני שלא פורט בו השטח וחלוקת הזכויות בין הרוכשים. (3) הוא מכחיש את חתימתו על הסכם המכר. (4) הוא מחזיק ומעבד במשך שנים את חלקו של המוכר, בידיעת שני היורשים. (5) התיישנות ושיהוי בהגשת התביעה מאחר שחלפו 25 שנים מאז החתימה לכאורה על הסכם המכר. מכל מקום, אחיו של המוכר טוען ששני היורשים איבדו את עדיפותם לבעלות במקרקעין, שכן הם לא טרחו לרשום הערת אזהרה לאחר ההתקשרות בהסכם המכר, על אף שמדובר באקט פשוט וזול. ולכן, הם נעדרי תום לב אובייקטיבי כי הם אלו שהובילו לתאונה המשפטית.

מנגד, טענות שני היורשים: (1) הסכם המתנה מזויף, וממילא הסכם המכר גובר על הסכם המתנה. (2) העיד עד שעובד שנים רבות במשרדי מדידה, שבשנות ה-80 הוזמן,  במשותף ע"י הצדדים, לבצע חלוקה, ולקבוע גבולות בחלקה. ולבקשתם נעשתה על ידו חלוקה שווה. (3) הסכם המכר אותנטי. ולראיה, העיד בנו של המוכר, שהיה נוכח בזמן חתימת הסכם המכר, וראה במו עיניו את אחיו של המוכר חותם, ואת אביו מקבל את התמורה במלואה משני הצדדים. כמו כן הוגשה חוות דעת מומחית שקבעה שהחתימה על הסכם המכר תואמת את חתימת אחיו של המוכר.

החלטת בית המשפט:

בית המשפט קיבל את התביעה, וקבע שבמישור היחסים שבין הצדדים, הסכם המכר מיום 23/4/1980 גובר על הסכם המתנה מיום 1/10/2003, המאוחר בזמן.

לעניין בהירות הסכם המכר, נקבע כי מדובר בהסכם בהיר שניתן ללמוד ממנו על אומד דעתם של הצדדים. לעניין חתימת אחיו של המוכר על הסכם המכר, נקבע שבהתאם לראיות שהונחו לפניו שוכנע ביהמ"ש ששני היורשים עמדו בנטל, והוכיחו שאחיו של המוכר אכן חתם על הסכם המכר. לעניין טענת ההתיישנות, נקבע שתקופת ההתיישנות מתחילה ביום שנולדה עילת התביעה. במקרה דנן, העילה נולדה ביום החתימה על הסכם המתנה, שכן לפני כן לא הייתה יריבות משפטית בין הצדדים. ולכן טרם חלפה תקופת ההתיישנות.

לעניין סעיף 9 לחוק, נקבע שבמקרה דנן אין ספק שעסקת המכר קודמת בזמן, והיא עדיפה על עסקת המתנה המאוחרת בזמן, וזאת מהסיבה שלא שולמה כל תמורה. בהקשר זה, המשיך ביהמ"ש והוסיף שגם אילו אחיו של המוכר היה מוכיח ששולמה תמורה בגין עסקת המתנה - עדיין יש להעדיף את עסקת המכר. זאת לנוכח חוסר תום הלב שדבק בהתנהלות של אחיו של המוכר לאורך כל שלבי העסקה. 

וכך נכתב בפסק הדין: "בשאלת תום הלב הדגש הוא על התנהלותו של הרוכש השני בזמן, שכן גם אם הראשון בזמן כשל באי רישומה של הערת אזהרה כפי ענייננו, הדבר לא יוביל להעדפת השני בזמן שעה שהאחרון לא פעל בתום לב לאורך כל שלבי העסקה... ושוב, שעה שהרוכש השני בזמן לא רכש את הזכויות בתום לב, הוא לא יוכל לחסות בצילה של הלכת גנז המהווה חריג לכלל שבסע' 9 לחוק המקרקעין, ובמקרה זה גם אין משקל למחדל הרוכש הראשון בזמן באי רישום הערת אזהרה ".

לסיכום, פסק הדין מתאר את הדרישות המשפטיות לגבי עסקאות נוגדות במקרקעין, וכן מדגיש את החשיבות של רישום העסקאות במקרקעין ואת ההגנה שניתנת לצדדים שפועלים בתום לב.

[ת"א 71257-11-21 חוראני ואח' נ' חוראני ואח', (פורסם בנבו ביום 23.07.24)].

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה, בסיועה של ירין רביבו.