"קניית נדל"ן בארץ זה 80% שיקולים רציונליים ו-20% רגש. ברכישה להשקעה בחו"ל זה הפוך"

פרק נוסף של פודקאסט "רכבת ההשקעות", במסגרתו מארח דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי חברת סקאלה ומרכז הנדל"ן, דמויות מפתח בעולם הכלכלה וההשקעות, לשיחות מעמיקות על ההזדמנויות שעומדות בפני המשקיע הישראלי – בנדל"ן, בשוק ההון ובתחומים נוספים. בפרק הזה מתארח עו"ד (רו"ח) ירון טיקוצקי, מומחה נדל"ן בעל שם, לדיון מרתק על ההבדלים בשיקולי קנייה בארץ ובחו"ל. טיקוצקי חושף מדוע הישראלים נוטים להסתמך על שכל ברכישה מקומית ועל רגש בהשקעות מעבר לים, מזהיר מפני פרסומים מפתים ומסביר מדוע דווקא עכשיו כדאי לשקול נדל"ן בישראל. 

לצפייה: 

להאזנה: 

"הקמתי את המשרד הזה לפני כ-30 שנה, ועם הזמן הלכנו ותפסנו מקום משמעותי בכל העולם הזה של השקעות נדל"ן , בארץ ובחו"ל", סיפר טיקוצקי. "בארץ, בתחילת ימי המשרד, ייצגנו  יותר חברות יזמיות, ועם השנים  קיבלנו החלטה להתמקד בייצוג בעלי קרקע. אנחנו מייצגים דיירים בהתחדשות עירונית בהיקפים מאוד גדולים. בכל מה שנוגע להשקעות נדל"ן בחו"ל, אנחנו אחד המשרדים היותר פעילים, עם ניסיון מהכיוון של היבטי המיסוי שנוגעים לזה. אנחנו מפעילים כבר הרבה מאוד שנים גם שלוחה בקפריסין ובבוקרשט.

"עם השנים צברנו המון ניסיון בבדיקה, בבחינה ובליווי של משקיעים ישראלים שמחפשים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. לדעתי חשוב מאוד היום לתת הכוונה, משום שהשוק הישראלי - לפחות מדפדוף ברשתות החברתיות - זה פשוט לא ייאמן. השוק מוצף בפרסומים שיווקיים של גורמים שלפעמים אני מסתכל עליהם ואומר 'אלוהים ישמור, שומר נפשו ירחק'".

טיקוצקי אמר כי זה נובע מכך שכנראה יש דרישה מאוד משמעותית בשוק שמגיעה משני מקומות. "דבר אחד זה הטבע הקמאי, היהודי שלנו, עם יצר ההישרדות שפתאום התעורר משורה של סיבות, גם הרפורמה המשפטית וגם המלחמה. אחר כך פתאום חלק מהאנשים התחילו לחוש שהקרקע כאן אולי פחות בטוחה ממה שהיו רגילים לחשוב קודם. אגב, בעיניי זו תחושה מוטעית, אני חושב שעדיין מדינת ישראל היא המקום הבטוח ביותר לנו הישראלים וליהודים בכלל לגור בו".

מסכים איתך במאה אחוז. עובדתית גם תראה את מחירי הדירות לאורך ה-20 שנה האחרונות,  והגידול באוכלוסייה פה.
"אני חושב שלישראל צפוי עתיד מזהיר לא רק בשנתיים הקרובות, אלא גם בטווח הרחוק. שכשאתה מדבר עם יהודים בעולם, אתה פתאום מבין עד כמה הם חושבים ממש הפוך. הם חושבים שהם חייבים להכין לעצמם פה בארץ איזה מקלט בגן עדן, כי זה המקום הכי בטוח ליהודים בעולם, והם צודקים. אבל אי אפשר להתווכח עם תחושות, של כאלה שבגלל העניין הזה של תחושת אובדן ביטחון, חיפשו לבצע השקעות בחו"ל.

"אני חושב שלישראל צפוי עתיד מזהיר לא רק בשנתיים הקרובות, אלא גם בטווח הרחוק. שכשאתה מדבר עם יהודים בעולם, אתה פתאום מבין עד כמה הם חושבים ממש הפוך. הם חושבים שהם חייבים להכין לעצמם פה בארץ איזה מקלט בגן עדן, כי זה המקום הכי בטוח ליהודים בעולם, והם צודקים"

"הסיבה השנייה היא שבאמת רף הכניסה הרבה יותר נמוך לבצע השקעות נדלן בחו"ל. מחירי הנדל"ן בארץ באופן אבסולוטי הם גבוהים, ואתה צריך הרבה כסף, הרבה הון עצמי יחסי כדי לקנות אפילו דירה לא גדולה. בחו"ל זה לא המצב. אתה יכול לרכוש נדל"ן במקומות שנראים לך בסדר גמור, ושכדאי לרכוש בהם נדל"ן, במחירים לא גבוהים. רף הכניסה נמוך וזו הסיבה לכך שיש ביקוש, וכשיש ביקוש יש גם מי מסתער על הביקוש הזה ומציע את מרכולתו".

"שוק הנדל"ן עומד לפני התפוצצות כלפי מעלה" 

"בארץ זה 80 אחוז שיקולים רציונליים ועשרים אחוז רגש, או נגיד 70-30 או משהו כזה", טען טיקוצקי. "התחושה שלי זה שבכל מה שנוגע לנדל"ן בחו"ל, השיקולים הרציונאליים בראש עברו למדרון אחורי, רק הרגש עובד, או רק החשק. זה פשוט מדהים. לרוב בארץ אני שוקל שיקולים של איפה נכון לי לגור, קודם כל מקבל החלטה מה אני מחפש, מה אני בכלל רוצה. אני רוצה אזור שמערכת החינוך בו תהיה טובה, אני רוצה אזור עם פארקים. בחו"ל זה פשוט עובד הפוך. אנשים נתקלים במקרה באיזה פרסום בפייסבוק, באינסטגרם או אפילו ב-ynet, ואומרים 'וואלה יש לי חשק'.

"הם עושים רציונליזציה להחלטה שהיא לגמרי אמוציונאלית, ופה בדיוק לדעתי מתחילה הבעיה, כי זה המקום שבו אתה מועד כמשקיע ליפול למלכודת. הדבר הכי חשוב למי ששוקל רכישת נדל"ן בחו"ל, זה קודם כל להגדיר לעצמו מה מטרת הרכישה: האם אתה קונה כי החלטת להגר ואתה רוצה לרכוש נדל"ן במקום לגור בשכירות? האם אתה רוצה את הנדל"ן בחו"ל כי אתה רוצה בית נופש לך ולמשפחה שלך?".

"בעיניי שוק הנדל"ן למגורים בישראל עומד לפני התפוצצות כלפי מעלה. מכל מיני סיבות. אנחנו מדברים על שוק שישב על הגדר כבר משהו כמו שלוש שנים. זה התחיל בסוף תקופת הקורונה, ואז הרפורמה המשפטית, ועליית הריבית והמלחמה. השוק הזה נמצא בהמתנה על הגדר. אנחנו נמצאים עכשיו גם בתקופה של בייבי בום מטורף, שישראל תמיד חווה אותו אחרי מלחמות"

הסיכוי לבוא ללרנקה או להרבה לערים כאלה שפתאום הופצו באפשרויות להשכרה, ולהגיע להשבחה - שואף לאפס. צריך לנתח וזה מאתגר, בטח למישהו שלא עוסק בתחום הזה. תן לנו את הניתוח שלך.
"אני חושב שהסיכוי היחיד להגיע להשבחה זה בערים מרכזיות באירופה לצורך העניין, כי אני מניח שאירופה היא לרוב היעד היותר רלוונטי למרבית המשקיעים הישראלים. בערים גדולות ומרכזיות תמיד יהיה ביקוש לדירה, וגם בגלל העובדה שעיר גדולה מתפתחת מבחינת הביקושים שלה יותר מאשר קצב הבנייה בה. אתה צריך למצוא את הערים האלה, בהן סביר להניח שתהיה עליית ערך. איפה אני חושב שנכון לחפש? לא בהכרח במקומות שהיום זולים. אחת מהערים שנהנו מעליית ערך די יציבה ומשמעותית לאורך שנים הייתה למשל לונדון. האם לונדון הייתה עיר זולה? היא אף פעם לא הייתה עיר זולה. היתרון בלונדון שהיא מרכז עסקים ומרכז תרבות עולמי".

אם אני מחפש דירה להשבחה, דווקא הייתי מסתכל על ישראל יותר מהכל. הנגישות שלי לפה היא הכי גבוהה, אני יכול לתפעל את האירוע הזה, ואני מבין את השוק פה.
"אני כל כך מסכים איתך, דן. אני באמת מאמין שמי שמחפש דירה להשקעה ופונקציית המטרה שלו היא עליית ערך - צריך היום לרכוש דירה בישראל. כל מקום בארץ. חוץ מהפריפריה המאוד רחוקה, זה ברמה של 45 דקות-שעה נסיעה. ההבנה המעמיקה של התרבות, זה שאתה יכול לבוא ולהסתכל על הבניין ועל השכונה ואתה בשנייה אחת מבין: זה מקום טוב, זה מקום שאולי יהיה טוב, הוא בדרך להתפתח. אתה בקלות רבה יכול לבדוק, לנתח ולקבל אינפורמציה זמינה.

"בעיניי שוק הנדל"ן למגורים בישראל עומד לפני התפוצצות כלפי מעלה. מכל מיני סיבות. אנחנו מדברים על שוק שישב על הגדר כבר משהו כמו שלוש שנים. זה התחיל בסוף תקופת הקורונה, ואז הרפורמה המשפטית, ועליית הריבית שפתאום גרמה לאנשים לעשות חישוב מסלול מחדש. ואז הגיעה המלחמה. השוק הזה נמצא בהמתנה על הגדר. אנחנו נמצאים עכשיו גם בתקופה של בייבי בום מטורף, שישראל תמיד חווה אותו אחרי מלחמות. יש עוד הרבה סימני שאלה איך נצא מהאירוע שבו אנחנו נמצאים, אבל סך הכל נראה שהכיוון הוא חיובי".