"אל תקנו דירה בתמ"א 38 בשיטה של הערת אזהרה. הכסף לא מובטח במקרה של כשל"

עמית גריידי, רשם הקבלנים והממונה על חוק המכר במשרד השיכון, התארח בפודקאסט נדל"ן בראש צעיר. הוא סיפר לרון עוז, סמנכ״ל פיתוח עסקי ומנהל פרויקטים בחברת בזלת ישראל, למה תפקיד הממונה על חוק המכר הוא בעיניו מאוד משמעותי בענף הנדל"ן, למה הוא שמח לשלם את המחירים שכרוכים בעבודה במגזר הציבורי, על החוק שהוא אחד ממוביליו שנלחם בפשיעה באתרי הבנייה, ואיזה עצת זהב הוא מעניק לצעירים שרוצים למצוא דרכם בענף. 

לצפייה:

להאזנה: 

"תפקיד הממונה על חוק המכר מאוד מילא אותי, וזה תפקיד לדעתי מאוד משמעותי בעולם הנדל"ן", אמר גריידי. "זה חוק מאוד ישן, חוק המכר, מ-1974 שעבר כמה שינויים בדרך. חוק שמגן על רוכשי דירות, אדם שנפגע מעבירות על חוק המכר הוא אדם שחרב עליו עולמו, מאב את כל הכספים שהוא חסך כל השנים.

"אנחנו פוגשים לא מעט כאלו, אנשים שבסוף העבירו את הכספים שלהם למישהו בלי שהוא נתן להם בטוחה, והכספים בעצם הלכו לפח בכל מיני שיטות: קבוצות רכישה למשל, הלוואות עוקפות חוק מכר. כל מיני שיטות שיזמים או מתקראים יזמים מצאו כדי לעקוף את החוק ובסוף אותו סיכון התממש ורוכשים איבדו את הכספים שלהם. תפקיד הממונה על חוק המכר נועד להגן על כספי רוכשי דירות, ועל מנת לעשות כן יש סמכויות שהמחוקק נתן לממונה על מנת לאכוף את החוק, כמו הליכים מנהלים, שהם יותר פשוטים מהליכים פליליים, ואני עושה שימוש מאוד מוגבר באפשרויות שלי לאכוף את החוק כלפיי מי שמפר אותו".

"תיקון 9 הוא הכי משמעותי שעשינו בחוק המכר אולי מאז שהחוק נחקק ב-1974", הסביר גריידי. "התיקון דיבר על שני נושאים מרכזיים: הגבלת ההצמדה למדד תשומות הבנייה והאיחור במסירה. התיקון גרר המון אמוציות, גם בדיונים עליו. אני גאה בתיקון הזה והוא בעיני תיקן משהו שהיה לא טבעי ביחסים שבין מוכר לרוכש דירה.

"למשל עניין ההצמדות, הגענו למצב שהיזמים מצמידים 100 אחוז ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, זה המצב שהיה לפני התיקון, ולא היה על זה מו"מ ופער הכוחות היה כל כך גדול, ולא אפשר לנהל מו"מ הוגן לגבי מדד התשומות. אין כמעט חולק על כך שמדד התשומות לא רלוונטי להרבה מהמרכיבים של מחיר הדירה. למשל מחיר המע"מ גם הוא הוצמד למדד או מחיר הקרקע שהוצמד למרות שלא מופיע במדד".

"ארגוני הפשיעה עברו אבולוציה ונכנסו לפנקס הקבלנים" 

לדברי גריידי, "בסוף חוק המכר עוסק בפער הכוחות שבין מוכר לרוכש והבנו שיש פה רכיב לא הוגן, כוחני ולא נתון למו"מ. אגב תמיד הוסיפו בחוזה סייג שאם המדד יורד, אז זה לא יורד למוכרים. תמיד אני אומר ליזמים וגם להתאחדות הקבלנים: מקום שיש בו היעדר רגולציה עצמית, אז המחוקק נאלץ להתערב. אני חושב שאנחנו במקום אחר היום בעולם חוק המכר אחרי התיקון, אבל ימים יגידו וגם המלחמה השפיעה פה על עניין האיחור במסירה".

"גילנו שארגוני השפיעה עברו אבולוציה וממש נכנסו לתוך פנקס הקבלנים, מחזיקים ברישיונות קבלן, בונים בעצמם, משתלטים על אתרים, מעיפים את הקבלנים שזוכים במכרזים לגיטימיים. זו מכה קשה ואנחנו מטפלים בזה בחקיקה" 

גריידי הזהיר מפני שיטת הערות האזהרה בתמ"א 38: "שיטת הערות האזהרה היא שיטה שאני נאבקתי בה לא מעט בשנותיי בתפקיד. הגעתי למסקנה ששיטת הערת האזהרה בתמ"א 38 היא מסוכנת, והנה אני הממונה על חוק המכר אומר לכם: אל תקנו דירה בתמ"א 38/1 בשיטה של הערות אזהרה, נקודה. הכסף לא מובטח במקרה של כשל וגילינו את זה בדרך הקשה. בשיטה הערות האזהרה הכסף עובר ליזם ישירות, וזה ממש החתול שומר על השמנת. כרגע זה חוקי, ניסיתי לבדוק את האופציה של לשנות את העניין הזה בחוק, זה לא מסתייע ובגלל זה אנחנו עושים פעולות משלימות ומגבירים את המודעות".

על תפקידו כרשם הקבלנים: "הדבר הכי משמעותי שנמצא על הפרק מבחינת התפקיד זה עדכון חקיקה מאוד משמעותי שכבר עבר קריאה ראשונה ונמצא בהכנה לקריאה שנייה ושלישית, על נושא ארגוני הפשיעה בענף הנדל"ן וספציפית באתרי הבנייה. כולנו מכירים את עולם הפרוטקשן, שמשלמים כדי להפעיל בכלל אתרים, בדרום ובצפון בעיקר אבל זה מתפשט. גילנו שארגוני הפשיעה עברו אבולוציה וממש נכנסו לתוך פנקס הקבלנים, מחזיקים ברישיונות קבלן, בונים בעצמם, משתלטים על אתרים, מעיפים את הקבלנים שזוכים במכרזים לגיטימיים.

"זו מכה קשה ואנחנו מטפלים בזה בחקיקה. ההצעה שעומדת על הפרק אומרת שתהיה לרשם סמכות לפעול מול קבלן שלגביו יש המלצת משטרה או מידע מודיעני שהוא עובד או מושפע מארגוני פשיעה, וזה חוסך את הצורך בלהשיג תלונות ועדויות, משהו שמאוד קשה להשיג מול ארגוני פשיעה. קשה למצוא את הקבלן שיגיד לנו שארגון פשיעה הוציא אותו מהאתר. זה מובן למה, ולא סתם המשטרה מתקשה עם זה".

אם היית יכול לחזור לגיל 25 נניח, איזה טיפ זהב היית נותן לעצמך?
"ידוע שענף הנדל"ן זה ענף של כרישים, אתה לא יכול להיות דג זהב בענף הזה. ההמלצה שלי זה להיות ממוקד מטרה במובן הזה שאתה יודע מה אתה רוצה, לא להתפרס על מיליון תחומים. אתה צעיר עדיין בתחילת הדרך, תתמקצע במשהו, נניח קבוצות רכישה, מכרזים, התחדשות עירונית . תהיה מומחה במשהו אחד, ואז תוכל להתפרס לעוד נושאים".