"כל עוד לא נטפל בשורש העניין – בתפיסה ובמשאבים – אנחנו נמצא את עצמנו באותו המצב עוד שנים רבות"

גל קסטל התחיל את דרכו בענף הנדל"ן בתחום השיווק והמכירות והחליט לעבור לקידום  ההתחדשות העירונית והיזום. הוא מתגאה בהתקדמות המשמעותית שעשתה אורון נדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית ועל הדרך מקפיד להתאמן פעמיים בשבוע באומניות לחימה: "לפני כעשור לקחתי על עצמי אתגר להשתתף, באליפות ישראל ואף הגעתי למעמד של סגן אלוף ישראל בשיטת 'דניס הישרדות'. זה הרבה יותר מספורט או כושר גופני, זה תחום שמאפשר לך לגלות את הכוחות והיכולות שלך כל פעם מחדש."

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

"אני חלק מקבוצת אורון כבר 14 שנים. התחלתי בתפקיד סמנכ"ל שיווק ומכירות ולאחר כעשור החלטתי לצאת מאזור הנוחות ולעבור לצד היזמי בחברה. בשנים האחרונות העמקנו משמעותית את הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית, והיום היא אחת מהפעילויות העיקריות בחברה. אנחנו מקדמים יותר מ-50 פרויקטים הנמצאים בשלבים שונים – משלב קידום התב"ע ועד פרויקטים שנמצאים ממש בשלבי בניה בפועל. המעבר מתחום השיווק לחזית ההתחדשות העירונית היה מהותי ומשמעותי עבורי. מתחום שרוב הדברים בשליטתך, עברתי לתחום שבו אתה תלוי בכל כך הרבה גורמים שאינם בשליטתך אשר משפיעים על התוצאה וצריך לדעת לנווט ביניהם נכון, כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל בצורה הטובה והמקצועית ביותר. תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום שהתוצאות לעמלך מגיעות לאחר שנים ארוכות, להבדיל מתחום השיווק והמכירות ששם הדברים די בשליטתך והתוצאות לעשייה הינם יחסית מהירות."

"בעיניי, התחדשות עירונית משלבת הרבה מאוד היבטים – משפטי, כלכלי, קנייני, שיווקי, תכנוני, שמאי ועוד – ולכן העשייה הזו היא מאתגרת ומעניינת מאוד. לעיתים הדרך מאוד קשה אבל כל קושי אצלנו הופך לאתגר ועוד יעד להשגה".

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך.

"כשאני מתבונן לאחור ורואה כיצד אגף ההתחדשות העירונית בחברה צמח, מאדם אחד ל-18 עובדים כיום, זהו הסיפוק הגדול ביותר שלי. אני חושב שהצלחנו באורון להפוך מחברה שלא הייתה מוכרת בתחום לגורם משמעותי המשפיע בעשיית ההתחדשות העירונית בישראל. חלפו רק שלוש שנים ואנחנו כבר מטפלים ביותר מ-50 פרויקטים, יוזמים ובונים בעצמנו – אני גאה מאוד בדרך שעשינו ובתוצאה שהגענו אליה".

אם היית יכול לשנות דבר אחד שיאיץ את תהליך ההתחדשות – מה היית עושה?

"אני לא אפתיע - עקב אכילס של התחום הוא בתהליכים המסורבלים מול הרשויות. האתגר הגדול ביותר הוא העבודה מול זרועות התכנון ברשויות המקומיות; התהליכים ארוכים, מייגעים ומסורבלים. לחלקם אין מדיניות סדורה והתהליכים לא בהכרח מכוונים את היזם למקום הנכון ולקידום הפרויקט. הדרך לשינוי עוברת בהחלפה של נקודת המבט של הרשויות – מדובר כאן בצורך לאומי, עשייה שהיא מצילת חיים של ממש. במקום שהעירייה תדחוף ותקדם את ההתחדשות יחד עם היזם, במקרים רבים אנחנו מוצאים את עצמנו בסחבת מתמשכת. לצערי, לחלק מהרשויות אין את התשתית המתאימה לטפל במסת הפרויקטים המגיעה לפתחןולכן הן מתקשות לנהל את התהליכים האלה באופן יעיל ובקצב סביר. כל עוד לא נטפל בשורש העניין – בתפיסה ובמשאבים – אנחנו נמצא את עצמנו באותו המצב עוד שנים רבות".

באיזה פרויקט שאתה מקדם היית גר בעצמך?

"אני עירוני מילדותי. גדלתי בגבעתיים והיום אני גר ברחובות. בימים אלה אנחנו בונים את פרויקט HELLO בדרך השלום בת"א במסגרתו ייבנו 172 יח"ד, ובהמשך עוד 420 יח"ד. לדעתי האזור הזה יהיה אחד המעניינים ביותר בתל אביב, וישלב מגורים ומסחר בבנייה נמוכה לצד בנייה גבוהה. זהו פרויקט שהייתי שמח לגור בו שיחזיר אותי לנוף ילדותי".

מה הן התכונות הדרושות ליזם בתחום?

"הפרויקטים הגדולים בתחום הם עתירי ממון כבר בתחילת הדרך, ולכן כל יזם בתחום נדרש בראש ובראשונה ליכולת פיננסית וליכולת תכנון כלכלי מדויק ככל האפשר של הפרויקט. בנוסף, ניסיון בתחום הבנייה יכול להוות תוספת ערך משמעותית מאוד. וכמובן, חשוב להבין שהתחדשות עירונית איננה עסקת נדל"ן קלאסית. אם כיזם אין לך את היכולת להבין אנשים, ולנהוג בהם ברגישות, לסייע להם, ללוות אותם ולטפל בבעיות ובצרכים שלהם – אתה תבין מהר שזה לא תחום בשבילך. ליזם בתחום נדרשת סבלנות ואורך רוח. אין לך את זה? אל תיכנס לתחום הזה".

לאילו עסקאות לא תתקרב לעולם?

"אנחנו בוחנים כל פרויקט ופרויקט ומוודאים שיש היתכנות לקידומו. לצערי יש ערים שנחליט שלא להיכנס לפרויקט בתחומן בגלל חוסר התכנות כלכלית ותכנונית ואי מדיניות סדורה לקידום הפרויקטים. אנחנו מכוונים לשים את המשאבים שלנו היכן שהדיירים רוצים וגם היכן שהרשות רוצה, ולצלוח יחדיו את כל האתגרים".

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

"למעלה מ-15 שנה אני עוסק באומנויות לחימה, ולפני כעשור הגעתי להתחרות באליפות ישראל בשיטת דניס הישרדות ואף זכיתי בתואר סגן אלוף ישראל. אני בעל חגורה שחורה דאן 4 בשיטת "דניס הישרדות". עבורי זו שגרת חיים, אני מקפיד להתאמן פעמיים בשבוע והלוואי שהייתי עושה זאת יותר".