"מכיר המון יזמים עם שואו ומצגות יפות, ואחרי שנה אתה רואה שזה הכל בלון שמתפוצץ לך בפרצוף"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח דן אלפרט, מייסד ובעלים של דן הלפרט משרד עורכי דין ונוטריון. הוא שוחח עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן, על מדוע עורך הדין הוא המפתח להצלחת פרויקט התחדשות, מדוע הוא מעדיף להגיע לשטח בעצמו, ומדוע לדעתו אסור להתערב בשכר הטרחה של עורכי הדין, אבל צריך לשקול זאת במקרה של המארגנים. 
 

לצפייה:  

להאזנה: 

הלפרט סיפר על פעילות המשרד: "אנחנו סיירת של התחדשות עירונית , מומחים בלנהל תהליכים. המשרד שלנו עושה רק את זה, יש משרדים אחרים שאולי יש להם מחלקה של התחדשות עירונית. לתפיסתי, עורכי דין אם הם עושים עבודה טובה הם בכלל הפרויקטורים של הפרויקט, מישהו בסוף צריך לנהל ולתכלל את הכל, כי יש הרבה גורמים. עורך הדין הוא הציר המרכזי, ואם הוא עושה את זה נכון והוא מצליח, כל הפרויקט מצליח.

"יש לנו 500 פרויקטים בכל רחבי הארץ, הרבה שנים לא נגעתי בכלל בפריפריה, ובשנים האחרונות אני בנתיבות, אשקלון, חיפה, אשדוד, נוסע לכל מקום. אני לא שולח אף אחד, אלא מבקר בעצמי, אנחנו כל הזמן מגיעים למקומות חדשים".

לדבריו, החלק הדומיננטי של עורך הדין, הוא בחלק הראשון של הפרויקט, "חלק מאוד קשה ומורכב, לגבש את האנשים, תמורות, מכרז יזמים, כנסי הסברה, החתמות - זה יכול לקחת שנה - שנה וחצי. אחרי זה עוברים לשלב התכנון ואז הביצוע. בחלקים האלה עורך הדין מלווה, עדיין אבל הוא לא באמת הדומיננטי",

"לפגוע בשכר הטרחה של עורכי הדין זו טעות, כי מי שמנסה לעשות את זה לא מבין כמה המקום של עורך דין בכל המערכת הזו הוא קריטי וסביבו קורה הכל. עורך הדין הוא האבא והאמא והאח והאחות של בעלי הדירות, לפני כל אחד אחר"

"אנשים מבינים היום הרבה יותר את הצורך בהתחדשות, גם בגלל המצב וההבנה שצריך מיגון, פעם היה צריך להסביר להם למה הם צריכים את זה, היום פחות צריך", הוסיף הלפרט. "צריך ממ"דים, חיזוק לרעידות אדמה, להשביח את הקניין לפעמים במאות אלפים ומיליונים בלי לעבוד דקה ולא לשלם שקל מס, אני מסביר לאנשים שאני בא לעשות להם טוב, לא נלחץ ולא נאיים על אף אחד, לא צריך את זה, ומי שלא רוצה לבוא, שלא יבוא. אבל אנשים מתחברים לזה".

"אני מכיר המון יזמים עם שואו ומצגות יפות, ואחרי שנה אתה רואה שהכל על הפנים, וכל השואו הזה הוא בלון שמתפוצץ לך בפרצוף, כי הם לא יודעים לעבוד ולקבל החלטות, ומתעקשים על דברים לא נכונים. עוד דבר שאנשים לא מבינים, שעו"ד אמיתי שבא לעשות עבודה, הולך לישון עם זה על הכתפיים, זה לא משחק. אתה מלווה אנשים שהורסים להם את הבית וצריך לבנות להם משהו חדש, אם יקרה משהו בדרך זה עלייך, וזה יושב עלייך בלילה ואתה הולך לישון וקם עם זה, זה אמיתי".

"למארגן בניגוד לעו"ד אין אחריות. בסוף אני הולך לישון עם הפרויקטים שלי על הגב, כי יש חוק: חובת אמון וחובת זהירות למשל, למארגן אין חובות. אין לו אחריות אם קורה משהו רע בפרויקט"

האם הרשות להתחדשות עירונית צריכה להתערב בשכר הטרחה של עורכי הדין?
"לפגוע בשכר הטרחה של עורכי הדין זו טעות, כי מי שמנסה לעשות את זה לא מבין כמה המקום של עורך דין בכל המערכת הזו הוא קריטי וסביבו קורה הכל. עורך הדין הוא האבא והאמא והאח והאחות של בעלי הדירות, לפני כל אחד אחר, עורך הדין אחראי עליו, יד ביד, מלווה אותו במשך שנים. כל מי שמסתכל על זה אחרת טועה, כי אם עורך הדין לא יעשה את העבודה בבסיס, לא יהיה מעבר לזה כלום".

"למארגן בניגוד לעו"ד אין אחריות"

למה בכלל צריך את המארגנים, שלוקחים אחוז או שניים ממחזור מכירות, לפעמים פי 2 מהיזם?
"בהתחלה חשבתי שלא צריך מארגנים, כי אני יודע בעצמי לטפל ב-30 בעלי דירות בבניין, יש לי מערכת שיודעת לחבר ולהגיע לכולם. אבל אז עברנו מהתחדשות בניינית להתחדשות מתחמית, וזה כבר הרבה דירות. שכר הטרחה שלהם הוא פי כמה וכמה מעורך הדין באותה עסקה. הם עוזרים בהחתמות ולהגיע לאנשים, לפתור בעיות. בסוף הגורם הזה, זה לא משנה אם זה מארגן חיצוני או איזה מחלקה בתוך היזם, ברור שיש צורך בדבר הזה, חייבים את זה למתחמים.

"אולי צריך להגביל את שכר הטרחה במקרה הזה, אבל לא כמו שעשו עד עכשיו, כי המספרים לא הגיוניים ופוגעים בהם יותר מדי, ומי יעשה את עבודת הארגון? יש פה איזה פספוס בעניין הזה. למארגן בניגוד לעו"ד אין אחריות. בסוף אני הולך לישון עם הפרויקטים שלי על הגב, כי יש חוק: חובת אמון וחובת זהירות למשל, למארגן אין חובות. אין לו אחריות אם קורה משהו רע בפרויקט".

הדייר צריך להסתכל גם איזה אדריכל בא איתו?
"בוודאי, אני רואה את זה במכרז. כמעט תמיד היזם יבוא עם אדריכל , ואני רואה כמה ניסיון יש לאדריכל בעיר עצמה. אדריכל טוב שיודע שיודע לעשות התחדשות עירונית ולעשות אותה בעיר מסוימת - ייתן תוצאות מטורפות. למשל בבת ים, שיש שם שאלה האם ללכת לפינוי בינוי או חלופת שקד, והעיר לוחצת לכיוון של חלופת שקד, שזה יותר מצומצם מפינוי בינוי ענק. ואתה רואה אם האדריכל מבין את הניואנסים ואילו תוצאות יש לו בעיר עצמה.

"אני רוצה שלבעלי הדירות תהיה השפעה על האדריכל, ורואים לפעמים שצריך להחליף את האדריכל, כי לפעמים הם מתחילים ולא מצליחים להביא את התוצאה. זה מאוד משמעותי ומשפיע על לוחות זמנים ואנחנו כעורכי דין נכנסים גם למקומות האלה".