כוכבות התמ"א 38: ת"א עוקפת את ר"ג, חיפה ואשדוד בצמרת

במשך שנים נחשבה העיר רמת גן לבירת פרויקטי תמ"א 38 בישראל. אבל תור הזהב שלה כנראה מאחורינו: כשבוחנים את קצב הבקשות להיתר שנכנסו לצנרת במהלך השנתיים האחרונות, 2017 ו-2018, מידרדרת רמת גן למקום השישי בישראל, עם שליש בלבד מכמות הדירות שמבקשים היתר לפי תמ"א 38 בעיר תל אביב. 

כאמור, רמת גן נשאה בגאווה את דגל ההתחדשות העירונית, בדגש על תמ"א 38 , לאורך השנים האחרונות. את הנתונים המרשימים ניתן לראות בקצב האכלוס של הבניינים הדירות גם בשנים 2017 ו-2018. לפי נתוני מדלן , באותן שנתיים אכלסו ברמת גן 2,236 דירות תמ"א 38 חדשות ומחודשות ב-93 פרויקטים, זאת בהשוואה ל-935 דירות שנבנו ואוכלסו מכוח תמ"א 38 בעיר חיפה (77 פרויקטים), השנייה ברשימה, ו-921 דירות בלבד בתל אביב (58 פרויקטים). 

הנתונים המרשימים שמציגה רמת גן נובעים בעיקר מתוכניות שהוצאו במסגרת תמ"א 38/2 , הריסה ובנייה. 67 פרויקטים, שכללו 507 דירות ישנות וכעת כוללים 1,892 דירות, התבצעו ואוכלסו ברמת גן במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה. במקביל, רק 26 פרויקטים – 345 דירות במקום 186 דירות ישנות, הוקמו ברמת גן במסגרת התמ"א המקורית, של חיזוק ועיבוי הבנייה. 

המכפילים הגדולים בין ישן לחדש, כמעט פי ארבעה, יכולים להסביר למה כל כך הרבה תושבים ברמת גן נבהלים מתנופת הבנייה בשכונות הוותיקות בשנים האחרונות, שצופפו רחובות והעמיסו כמות אדירה של משפחות חדשות על התשתיות הקיימות – בתי ספר, גני ילדים ועוד.    

חיפה נמצאת במקום השני גם בדירוג לפי תמ"א 38/2 . 504 דירות הוקמו בעיר הצפונית במקום 106 דירות ישנות ב-38 פרויקטים, מכפיל של כמעט פי חמישה ישן מול חדש בעיר חיפה, שיכול ללמד עד כמה קשה להגיע להיתכנות כלכלית מחוץ לאזור המרכז. 

במבחן הכמויות לפי תמ"א 38 המקורית, חיזוק ותוספת, נמצאת תל אביב בראש גם בכמות המפתחות שנמסרו – עם 45 פרויקטים, 768 דירות במקום 527 דירות ישנות. אחריה נמצאת העיר רעננה (746 דירות, 29 פרויקטים) ורמת גן רק שלישית, עם 345 דירות בלבד (26 פרויקטים בסה"כ). 

חיפה ואשדוד בצמרת 

ומה בנוגע לפרויקטים שכבר נמצאים בהקמה, אבל עוד לא מסרו מפתחות? גם שם, במבחן הפרויקטים שקיבלו היתר בנייה בשנים 2017-2018, רמת גן מובילה בביטחה, אולם הפער הולך ומצטמצם מול ערים אחרות. לפי נתוני מדלן , בסה"כ התקבלו היתרים להקמת 2,633 דירות ברמת גן, ב-98 פרויקטים בסה"כ. מרבית הדירות, 2,076 יוקמו במסגרת הריסה ובנייה מחדש, לעומת 557 דירות בלבד במסגרת תמ"א 38 עיבוי ובינוי. 

במקום השני בכמות ההיתרים נמצאת אשדוד, שם התקבל היתר להקמת 2,277 דירות ב-60 פרויקטים. תל אביב הגיעה למקום השלישי, עם 2,117 דירות שכבר קיבלו היתר להקמה על פי תמ"א 38 . 

תל אביב מובילה בכמות הפרויקטים שקיבלו היתרים בשנתיים האחרונות – 118 בסה"כ, פרויקט אחד יותר מחיפה. בתל אביב יוקמו 2,117 דירות במקום 1,014 דירות ישנות, קצת יותר מפי שניים, בעוד בחיפה יוקמו 1,586 דירות במקום 622 דירות ישנות – יחס של פי בניים וחצי. 

נתוני מדלן מלמדים, כי העיר אשדוד היא ממלכת העיבוי והחיזוק ( תמ"א 38 /1). בשנתיים האחרונות אוכלסו בעיר הדרומית 11 פרויקטים של חיזוק ועיבוי (334 דירות), לעומת פרויקט אחד בלבד של הריסה ובנייה מחדש (77 דירות). בשנתיים האחרונות גם קיבלו היתר בנייה 60 פרויקטים באשדוד – 2,277 דירות במקום 1,164 ישנות, במסגרת תמ"א 38/1 בלבד, לעומת אפס פרויקטים שקיבלו היתר בנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש. 

ברמת גן הורסים ובונים

וכפי שפתחנו, הבקשות להיתרים שהתקבלו בשנתיים האחרונות יכולות ללמד על הצפוי – ועל העצירה של רמת גן שאינה חוששת לתת לערים אחרות לעקוף אותה, אולי בניסיון לעכל קודם את הכמויות האדירות של הבנייה למגורים בתוככי העיר בשנים האחרונות, לפני שיש לה יכולת לקלוט כמויות נוספות בהיקפים דומים.

ברמת גן התקבלו בשנתיים האחרונות בקשות להיתר בנייה להקמת 187 פרויקטי תמ"א 38 , 2,302 דירות בסה"כ, לעומת 300 פרויקטים ו-6,819 דירות בתל אביב, 129 פרויקטים ו-4,658 דירות בבת ים, 93 פרויקטים ו-3,670 דירות באשדוד. ירושלים מתברגת במקום הרביעי, עם בקשות להיתר בנייה ל-148 פרויקטים ו-3,318 דירות, מרביתן (2,685 דירות) במסלול תמ"א 38 המקורי של עיבוי וחיזוק ולא במסלול של הריסה ובנייה (שזכה לבקשות להקמת 633 דירות בלבד). 

יחד עם זאת, רמת גן עדיין מובילה במסלול תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש. בשנתיים האחרונות התקבלו בעיר בקשות להיתר להקמת 4,364 דירות במסלול הריסה ובנייה (במקום 1,381 דירות ישנות), לעומת 3,986 דירות בתל אביב במסלול הריסה ובנייה (במקום 1,685 דירות ישנות).