באחת משכונות הדגל של הציבור הדתי-לאומי, חלה קפיצה במספר העסקאות לאחר פרוץ המלחמה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – רמת הדר ורמת הדר החדשה, גבעת שמואל. 

שכונת רמת הדר ממוקמת במזרח גבעת שמואל ובנויה סביב קניון הגבעה ופארק רמון. השכונה שהוקמה ב-1993 בנויה ברובה בבנייה רוויה ובחלקה המזרחי נמצאים בעיקר בתים צמודי קרקע, ויש בה גם מספר רבי קומות. בשכונה מתגוררים כ-13 אלף בני אדם (נכון לסוף 2022), רובם מהציבור הדתי־לאומי, כולל זוגות צעירים רבים. בשכונה גם עולים מבלגיה ומצרפת, וסטודנטים שלומדים באוניברסיטת בר־אילן הסמוכה.

לצד השכונה הוותיקה מקודמת רמת הדר החדשה - שכונת מגדלים חדשה בדרום גבעת שמואל, שגובלת מצפון בשכונה הוותיקה. כשתושלם, תורכב השכונה מכ-20 מגדלי מגורים, בנוסף למבני ציבור רבים, שחלקם כבר קיימים וחלקם ייבנו בהמשך. השכונה צמודה ורציפה עם רמת הדר הוותיקה, ושתי השכונות חולקות רשת דרכים ומוסדות ציבור.

תושבי השכונה נהנים מקרבה לכבישים ראשיים דוגמת כביש 4, כביש מכבית ודרך רבין בפתח תקווה, אך מספר החיבורים לכבישים אלה מהשכונה מועט, במיוחד בשל היעדר חיבורים מזרחה. בעתיד צפויה הארכה של הקו הסגול של הרכבת הקלה דרך השכונה, אך כיום הוא מתוכנן להגיע רק עד אוניברסיטת בר אילן (ב-2028). עוד בעתיד, מתוכננים שני קווי מטרו שיעברו בסמוך לשכונה ויפגשו במרכז תחבורתי משולב בדרך רבין, ויאפשרו הגעה למגוון יעדים במטרופולין. 

מבט בגרף העסקאות שנעשו בשכונה מעלה ממצא מעניין, והוא שדווקא ברבעון הראשון של 2024, בצלה של מלחמת חרבות ברזל, חלה עלייה דרמטית של מספר העסקאות בשכונה, עם למעלה מ-100 עסקאות שנחתמו בה, כ-90 מהן לרכישת דירות חדשות. מדובר בנתון הגבוה בעשרות אחוזים מכל רבעון שקדם לו.

והמחירים? על דירה חדשה עם 3 חדרים תשלמו בממוצע 2.7 מיליון שקל, על דירת 4 חדרים חדשה תשלמו כבר 3.330 מיליון שקל ועל דירת 5 חדרים חדשה תשלמו 3.728 מיליון שקל. דירת יד שנייה 4 חדרים תעלה לכם כ-3 מיליון שקל, ודירת יד שנייה עם 5 חדרים תעלה לכם 3.618 מיליון שקל. בשנה האחרונה נרשמה בשכונה עליה של כ-3% במחיר דירה, די דומה לממוצע המחירים העירוני, ועליה של כ-35% בכמות העסקאות. 

כרטיס ביקור - גבעת שמואל

מיקום: מזרח מטרופולין תל אביב, מזרחית לכביש 4 ובני ברק ומתחם אוניברסיטת בר אילן, צפונית לכביש מכבית (471) וקרית אונו, מערבית ודרומית לפתח תקווה

תושבים (2024): 29,797 

גידול אוכלוסייה: 1.1%, ריבוי טבעי 378, מאזן הגירה 81-, עולים בהשתקעות ראשונה 31

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2023 - 179 עסקאות, חציון 1 2024 - 256 עסקאות 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-6% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-43% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• רמת הדר החדשה - שכונת מגדלים חדשה בדרום העיר עם כ-1,800 דירות.

• סביוני גבעת שמואל - מתחם מגדלים בצפון העיר עם כ-700 דירות.

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מתחם גיורא - פינוי 552 דירות ברצועת מבני שיכון, הקמת 1,240 דירות ב-6 מגדלים בני 30-31 קומות, ו-2 בנייני משרדים בני 10 ו-19 קומות עם מסחר בקומות הקרקע, ומספר מגרשי מבני ציבור.

• מתחם שער העיר - פינוי 111 דירות, הקמת 472 דירות ב-4 מגדלים בני 22-27 קומות.

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• צפון מערב העיר - הקמת מתחם מעורב שימושים עם כ-800 דירות, כ-350 יחידות דיור מיוחד, ומגדלי משרדים בני עד כ-15 קומות לאורך כביש 4.

• אזור תעסוקה צפוני - הקמת אזור מעורב שימושים מדרום לאזור התעסוקה רמת סיב בפתח תקווה, עם מבני משרדים ומגורים.

• צפון רמת הדר - רצועה בצפון רמת הדר הוותיקה עם 4 בניינים ובהם כ-520 דירות.

• הרצועה השלישית - מתחם גדול ולא מפותח במזרח העיר (מזרחית לרמת הדר) ובו מתוכנן רובע מעורב שימושים חדש שישען על מיקומו בצמוד למפגש קווי מטרו והקו הסגול של הרכבת הקלה.

מספר היתרים בשנה האחרונה: 4 פרויקטים, כולם בבנייה חדשה 

רמת הדר ורמת הדר החדשה - תעודת זהות

מיקום: מזרח העיר, מצפון לכביש מכבית (471), ממערב לשכונות גיורא, השכונה הוותיקה ורמת אילן ומתחם אוניברסיטת בר אילן, דרומית לפתח תקווה, ומערבית למגרש הפתוח של הרצועה השלישית

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 13,059

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 20,500

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס): 3,067

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה) : 4,800

מדד חברתי-כלכלי (2019): 8/10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה קרובה לכבישים ראשיים דוגמת כביש 4, כביש מכבית ודרך רבין בפתח תקווה, אך מספר החיבורים לכבישים אלה מהשכונה מועט, במיוחד בשל היעדר חיבורים מזרחה. מצב זה צפוי להשתנות בעתיד הרחוק עם פיתוח הרצועה השלישית. 

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בשכונה וברחובות הסובבים אותה עוברים קווי אוטובוס עירוניים ליעדים מרכזיים כמו התחנה המרכזית בתל אביב, אזורי תעסוקה בבני ברק ותל אביב, ותחנת הרכבת קרית אריה בפתח תקווה, אך תדירות הקווים נמוכה יחסית. קווים רבים נוספים עוברים בדרך רבין הראשית בפתח תקווה, אך התחנות לא נוחות להגעה כיום. 

בעתיד צפויה הארכה של הקו הסגול של הרכבת הקלה דרך השכונה, אך כיום הוא מתוכנן להגיע רק עד אוניברסיטת בר אילן (ב-2028). עוד בעתיד, מתוכננים שני קווי מטרו שיעברו בסמוך לשכונה ויפגשו במרכז תחבורתי משולב בדרך רבין, ויאפשרו הגעה למגוון יעדים במטרופולין. 

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - ברחובות הראשיים בשכונה יש שבילי אופניים, ואלה מתחברים לשבילים נוספים בצפון העיר, ולשביל בדרך רבין שמגיע עד רחוב ז'בוטינסקי בפתח תקווה, שם עובר הקו האדום של הרכבת הקלה. שביל נוסף נסלל במסגרת פרויקט 'אופנידן' של נתיבי איילון בדרום השכונה והוא מגיע עד למזרח פתח תקווה, ובעתיד יתחבר גם לשבילים לאורך הקו הסגול שיגיעו לתל השומר, ולרמת גן, גבעתיים ותל אביב.

מוקדי משיכה: 

• פארק דרום - פארק חדש בדרום השכונה עם מגוון מתקני משחק, מתחמי כושר, מדשאות, מתחם נינג'ה ומגרשי ספורט. 

• קניון עופר הגבעה - רצועת מרכזי קניות בלב השכונה.

• מוסדות חינוך - ברחבי השכונה ישנם מספר מוסדות חינוך כלל עירוניים.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עליה של כ-3% במחיר דירה. עליה של כ-35% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 9 יזמים (לא כולל יזמות פרטית): 

בבנייה

אלקטרה מגורים - בניה חדשה

ארמונות חן וצבי קופרלי יזמות  - בניה חדשה

חן ואיתי גינדי  - בניה חדשה

י.ח. דמרי בנייה ופיתוח בע"מ - 2 פרויקטי בניה חדשה

קבוצת תדהר - בניה חדשה

שיכון ובינוי נדל"ן - 2 פרויקטי בניה חדשה

בתכנון

אשדר מקבוצת אשטרום - בניה חדשה

גינדי החזקות - בניה חדשה

נמדר בתים בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,276 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 1,472 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן