עד 110 אלף דירות ומיליון וחצי מ"ר למסחר ותעסוקה: תוכנית ההתחדשות הכוללנית של בת ים עולה לדיון בעירייה

לאחר שעיריית בת ים החליטה לא להאריך את תמ"א 38 בשטחה, הוועדה המקומית בת ים תדון ביום ראשון בתוכנית התחדשות עירונית כוללנית לעיר, שתחול גם לאחר פקיעת תוקף תמ"א 38 ותכלול קיבולת של עד 110 אלף יח"ד ומיליון וחצי מ"ר למסחר ותעסוקה. התכנית הינה בסמכות הוועדה המחוזית.

עד אישורה של התכנית בוועדה המחוזית, היא תשמש כמדיניות התחדשות עירונית מאושרת. התכנית עולה לדיון במליאת מועצת העיר לצורך קבלת הסכמה עקרונית של חברי המועצה להעביר את התכנית לאישור הוועדה המחוזית בכפוף לתיקונים של אנשי המקצוע. מטרת התוכנית היא הסדרת מסלולי ההתחדשות בעיר תחת תוכנית התחדשות עירונית אחת בעלת אסטרטגיה תכנונית לעתיד העירוני עד לשנת 2050. 

התוכנית מתווה שלושה מסלולים להתחדשות מבנים טעוני חיזוק בעיר. הראשון הוא "התחדשות בניינית" - מגרשים המסומנים בתכנית זו בייעוד זה על פי תוכנית מאושרת אחרת יוכלו להתחדש כבניין בודד או באיחוד עם מגרש אחד נוסף בהוצאת היתר בלבד תחת הזכויות המוקנות בתכנית זו. מסלול זה הינו עבור שטח מגרש מינימלי של 0.85 דונם, מגרשים קטנים מ0.85 דונם ידרשו להתאחד עם מגרש נוסף.אם שטח המגרשים עולה על 2 דונם תעמוד לרשות מהנדס העיר האפשרות לשנות את מסלול ההתחדשות הקבוע בתכנית ולהוסיף מטלה ציבורית. עד אישור המחוזית בניינים אלו יהיו במסלול מהיר להיתר.

המסלול השני הוא "התחדשות מקבצית". מגרשים המקודמים במסלול מקבצי יידרשו להקצאת שטחים ציבוריים עבור מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ופיתוח תשתיות וכו' בהתאם להנחיות התכנית בהיקף של עד 15% קרקע ואו שטחים מבונים (10 מ"ר ליח" ד)

המסלול השלישי הוא מתחם פינוי בינוי -  מגרשים המסומנים בתכנית בייעוד עירוני מעורב. מגרשים אלה מיועדים לקידום במסלול פינוי בינוי בתוכנית מפורטת תוך תוספת זכויות ושימושים. אלו  יידרשו להקצאת שטחים ציבוריים עבור מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ופיתוח תשתיות וכו' בהתאם להנחיות התכנית, בהיקף של עד 30% קרקע או שטחים מבונים (25 מ"ר ליח"ד).

על פי הכנית העיר תתחלק למרחב מרקמי ( 8-10 קומות), מרחב עם עליה נקודתית לגובה (מגדלים נקודתיים בין 18-25 קומות ), איזורי בניה גבוהה (עד 40 קומות) ואזורים ללא מגבלת גובה (רובע עסקים ואצבעות מטרופוליניות).תוספת השטח תהיה בהתאם לתוספת הקומות. 

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היתה שותפה לקידום והגשת התוכנית ומימנה את צוות התכנון.

"העיר תלויה בהתחדשות העירונית לטובת המשך הפיתוח שלה" 

על פי חוות דעת מהנדסת הוועדה היוצאת אדר' מיכל מאיר, המצורפת לסדר היום,  "הוועדה המקומית בעשור האחרון קידמה תהליכי התחדשות מואצים, כך שבנוסף ל- 53 אלף יח"ד הקיימות, קיים מלאי תכנוני - מאושר ובתהליכי תכנון של כ-34,000 יח"ד תוספתיות. כתוצאה מעשור שבו אושרו תכניות רבות להתחדשות עירונית וכן היתרים רבים מכוח תמ"א ,38 בשנים האחרונות החלה תנופת בנייה משמעותית בעיר כך שקצב הוצאת ההיתרים של פרויקטים להתחדשות עירונית והתחלות הבנייה בבת ים הוא מהמובילים בישראל.

"יחד עם זאת, על אף המלאי התכנוני הגדול, נותרו מבני מגורים רבים באזורים אסטרטגים, הנחשבים כטעוני חיזוק ובעלי פוטנציאל להתחדשות, והעיר טרם השיגה את מטרתה בחידוש ופיתוח אזור התעסוקה העירוני. בת ים היא מהערים הצפופות בישראל, לעיר אין עתודות קרקע והיא בעלת מלאי מוגבל של שטחים ציבוריים ושטחים פתוחים. כך שהיא תלויה בהתחדשות העירונית לטובת המשך הפיתוח שלה. בעיר אחוז גבוה של יחידות דיור קטנות הגורם לחוסר איזון בתמהיל הדיור, כמו גם, היקף מצומצם של מ"ר עבור תעסוקה, הנמוך משמעותית יחסית לערים דומות אחרות במטרופולין ת"א.

עוד כתבה מאיר כי "ההתחדשות המואצת אל מול המצב הקיים של העיר מעלה צורך משמעותי בקידום ראייה תכנונית כוללת ארוכת טווח התואמת דפוסי חיים של המאה ה-21… בהתאמה, נעשתה עבודת תכנון רחבה ומעמיקה על ידי צוות מקצועי מולטי דיסציפלינרי בתחומי התכנון, האדריכלות, החברה, התחבורה, הכלכלה, התשתיות, מוסדות הציבור והחינוך, השימור, הסביבה והנוף, לשם בניית תשתית רחבה ומורכבת שתאפשר את פיתוח העיר בת ים עד לקיבולת של כ- 110 אלף יח" ד.  

"מתווי ההתחדשות מאפשרים את יצירת המערכות הציבוריות והתשתיתיות הנדרשות לטובת הפיתוח כמו – הקצאת קרקעות המאפשרות בנייה של בתי ספר חדשים וכן פתיחת כבישים חדשים והרחבת דרכים קיימות. התכנון מייצר הגדלה משמעותית של שטחי מסחר ותעסוקה שלהם העיר נדרשת לטובת האיזון הכלכלי, כך שלבת ים יהיה פוטנציאל תכנוני של כמיליון וחצי מ"ר למסחר ותעסוקה ואפשרות לספק תעסוקה לכ- 106 אלף מועסקים ברחבי העיר".