מכה בכנף לעיריית גבעתיים: בוטלה החלטתה למניעת היתר לתמ"א 38

האם חריגה ממסמך מדיניות הוועדה המקומית ליישום תמ"א 38 מחייב בהכרח ביטול בקשה להיתר?  ועדת ערר קבעה כי יש להחיל את מסמך המדיניות על הבקשה להיתר ואולם, אין בדרישה לקיום מסמך המדיניות משום תנאי סף לביטול תכנית בקשה להיתר. 

בפנינו ערר שהוגש על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים שעניינה בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 להריסה ובנייה מחדש, במגרש הכולל 3 קומות מעל קומת עמודים ו-12 יחידות דיור, ובמקומו מוצע להקים בניין בן 7 קומות וקומת גג חלקית מעל 2 מרתפי חנייה ל- 30 יחידות דיור. כמו-כן התבקשו מספר הקלות.

לבקשה להיתר הוגשו התנגדויות רבות על ידי בעלי הדירות בבניינים הסמוכים, בעיקר בשל אי התאמה לאזור הסובל ממחסור בתשתיות ובמקומות חניה, שכן לטענתם הבנייה המבוקשת כוללת היקפי בנייה וצפיפות גדולים.

במסגרת החלטתה בחנה הוועדה המקומית, האם יש להחיל על הבקשה להיתר את מדיניות הוועדה המקומית מיום 5.7.2016, או שמא בהתאם להוראת המעבר שעליה החליטה במסגרת מדיניות 5.7.2016 ניתן להחיל מדיניות קודמת על הבקשה להיתר. 

נסביר - בשנת 2012 אישרה מליאת הוועדה המקומית מסמך מדיניות להוצאת היתרי בניה מכח תמ"א 38 על תיקוניה. בנוסף, במהלך שנת 2014 התקבלו 4 סקרים שהוזמנו ע"י עיריית גבעתיים והכוללים סקרים לעניין שטחים ציבוריים פתוחים ומבני ציבור שונים, המבוססים על תוספת של 16,000 נפשות לאוכלוסיית גבעתיים עד לשנת 2023.

הסקרים הצביעו על מחסור במוסדות ציבור ועל מחסור חריף בכיתות על יסודיות. המלצות עורכי הסקר והמשרד להגנת הסביבה הן לא לאשר תוספת בנייה במרכז העיר ובצפונה ללא תוספת שצ"פים. נוכח הסקרים, במסגרת ההחלטת המדיניות מיום 05.07.2016 צומצמו זכויות התמ"א הניתנות על ידי הוועדה המקומית ביחס למדיניות שאושרה בשנת 2012 והועמדו על מכפיל יח"ד של 1:2.3 בבנייה והריסה מחדש ו-1-1.8 בעיבוי. בתקופת המעבר, אושרו בקשות הכוללות מכפיל עד 1:2.5. לשם השוואה, הבקשה שהוגשה החילה מכפיל יח"ד של 1-2.6 (על כל יחידת דיור קיימת תיבננה 2.6 יחידות דיור חדשות).

בהתאם למועד הגשת הבקשה ובהיעדר תשלום הפקדון עבור הבקשה (המהווה תנאי סף להוראות המעבר), הוועדה המקומית החליטה כי יש להחיל על הבקשה את מדיניות הוועדה המקומית מיום 05.07.2016 ועל כן דנה בהתנגדויות בהתאם לכך ודחתה את הבקשה להיתר. על החלטה זו הוגש הערר.

נוכח הפגמים המינהליים בהגשת הבקשה לרבות אי תשלום הפקדון, ועדת הערר קבעה כי יש להחיל את הוראות המדיניות. עם זאת קבעה, כי אין בקיומה של מדיניות כדי לפטור את מוסד התכנון מהחובה לערוך בחינה פרטנית של כל מקרה ומקרה. 

לפיכך, ועדת הערר קיבלה את הערר בנושאים חשובים כגון: הגדלת היקף הבנייה מעבר לשטחים שקבעה הוועדה המקומית, תוספת קומות (ללא הגדלת הצפיפות), ביטול דרישת הוועדה לזיקת הנאה, אישור מקומות החניה תוך חריגה ממדיניות הוועדה המקומית ועוד.

לעניין מספר יחידות הדיור, ועדת הערר קבעה כי החברה היזמית תתקן את הצפיפות בבקשה להיתר, לפי החלטתה שלה, בהתאם לתמהיל דירות הקבוע בהחלטת הוועדה המקומית מיום 05.07.2016 או בהתאם לתמהיל הקבוע בהחלטות מעודכנות מאוחרות יותר.

יצוין כי ההחלטה האחרונה שעניינה תיקון מסמך המדיניות ליישום תמ"א 38 , התקבלה בתאריך 02.01.2019 ובה קיימות הוראות מקלות בפרמטרים חשובים כמו שטחים, צפיפות והקמת מרפסות. 

ערר (ת"א) 1126-10-18 ד.ר חיזוק ובינוי עין גדי 14א' גבעתיים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה