הנתונים שמגלים: תוכנית הענק לבניית 3,200 בפינוי-בינוי ברמלה צפויה להישאר על הנייר

שורת התנגדויות שהוגשה בימים האחרונים נגד התוכנית ל"מתחם גיורא" – מתחם פינוי-בינוי ברמלה - שאושרה להפקדה במאי על ידי הותמ"ל, מעלה כי התוכנית, שאותה קידמה רשות מקרקעי ישראל , רחוקה מכלכליות, וכי תידרש תוספת זכויות של מאות יחידות דיור על מנת להפוך אותה לכזו. זאת כאשר גם לפי שמאי הוועדה, נעה רמת הרווח היזמי בששת המתחמים סביב ה-10%. נזכיר כי תקן 21, שנועד לבחינת כדאיות כלכלית של מיזמי פינוי-בינוי, מחייב כי במיזמים המקודמים ברמלה, יינתן רווח יזמי של 16% לפחות. בין מגישי ההתנגדויות: יזמים הפועלים במתחם בהם אאורה , היי גרופ-חי נחמיאס וגרופית וכן נציגויות דיירים.

מדובר בתוכנית ענק  לבניית  3,206 יחידות במסגרת פינוי-בינוי, בו צפויות לצאת להריסה 750 דירות ישנות. עוד כוללת התוכנית בנייה של 76,500 מ"ר של תעסוקה ומסחר, שדרוג המרחב הציבורי והוספת מבנים ומוסדות ציבור. התוכניות כוללת 6 מתחמים נפרדים ועצמאים, ומתפרסת על כ-189 דונם הממוקמים בשכונת גיורא בין רחוב עמיחי ממזרח, רחוב צה"ל מדרום, רחוב חטיבת קרייתי ממערב וכביש 200 מצפון. בצפון השכונה מתוכננת תחנת מטרו בקו M1, שעתידה לחבר את העיר למרכז גוש דן. הבנייה החדשה צפויה להיעשות במגדלים של עד 25 קומות, לצד בנייה פשוטה של עד 9 קומות.

ההתנגדויות נוגעות כאמור להיעדר הכלכליות של חלק מהמתחמים. כך למשל, במתחם שבו פועלת אאורה , קיימות במצב הנכנס 183 דירות ב-3 מבני מגורים, ובהן יחידה מסחרית וקופת חולים "כללית", ובמצב היוצא 600 דירות בשני תאי שטח לצד שימושי ציבור ומסחר באחד המגרשים. לטענת אאורה, באמצעות עוה"ד יעקב כהן ותמיר טביב  ממשרד עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות', "לשיטת שמאי התכנית, שיעור הרווח מעלויות במתחם עומד של 13.5% בלבד, הנמוך משעור הרווח היזמי המינימלי העומד של 17% ובכך למעשה אין כדאיות כלכלית למימוש התכנית ולביצוע פרויקט פינוי-בינוי במתחם".  להתנגדות צורפה חוות דעתם של השמאים ארז כהן ואייל לקולודובסקי, לפיה ממצאי התחשיב של שמאי התכנית שגויים, ולמעשה שיעור הרווח היזמי עבור המתחם של אאורה נמוך עוד יותר ועומד על סך של 2.93% בלבד, וכי כדי להגיע לכדאיות כלכלית במתחם יש צורך בהקצאת 940 יח"ד. אאורה דורשת את תיקון התוכנית בהתאם לחוות דעת שמאית חדשה, תוספת תא שטח כקרקע משלימה, תוספת יחידות דיור והתחייבות של עיריית רמלה להיטל השבחה של עד 25%.

חברת היי גרופ-חי נחמיאס, באמצעות עו"ד נדיר אביעד ועו"ד  נתן כהן ממשרד יגאל בורוכבסקי ושות', טוענת  כי בחלק מהמתחמים לא קיימת רווחיות לפרויקט כיוון שהיקף זכויות הבנייה ויחידות הדיור נמוכים מהנדרש. במתחם שבו פועלת החברה 46 דירות קיימת, שבמקומן מוצעת בניה של 171 דירות חדשות – יחס של כ-3.7 דירות חדשות לכל דירה ותיקה. על פי חוות הדעת השמאית שצורפה, עליה חתומה שמאית המקרקעין דניאל כהן אלפסי, יחס זה רחוק מלהספיק, ויש להוסיף עוד 60 דירות לפחות על מנת להביא את הפרויקט לכלכליות. עוד נטען כי בהוראות התוכניות, הכוללות תקן חניה נמוך, איסור על דירות גן ודירות בקומות הקרקע ועוד, יש כדי לסכל את מימושה.

חברת גרופית מקדמת שלושה מתחמים בתכנית: באחד 242 דירות ותיקות, אשר במקומן ייבנו 821. בשני 197 יח"ד שבמקומן ייבנו 605 ובשלישי 40 יח"ד מיועדות לפינוי, כאשר 162 דירות ייבנו במקומן. לפני מספר ימים התייחס מאיר חרש, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של החברה, למתחם ואמר: "מדובר בתוכנית משמעותית מאוד לעיר שבמסגרתה מיועדות לפינוי 750 יח"ד ובמקומן ייבנו 3,200 יח"ד חדשות, בתוספת שטחי תעסוקה ומסחר. על פי שמאי התב"ע, שלושה מהמתחמים אינם כלכליים, כלומר מוערכים מתחת לסף המינימאלי של תקן 21. כדי שהמתחמים בתוכנית יהפכו לכלכליים, המדינה צריכה לשלב בתוכנית קרקע משלימה או סבסוד כספי מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. אחת הסיבות לכך שהמתחמים לא כלכליים הוא מכפיל הדירות שניתן להם, שנמוך משמעותית מהמכפיל המקובל ברמלה וגם מהמתחמים הנמצאים לידם".

לא רק היזמים הגישו התנגדויות לתוכנית, אלא גם חלק מדיירי המתחם, שמבינים גם הם שככל שלא יהיה שינוי בהיקף הזכויות – גם פרויקט לא יהיה. לטענת נציגות הדיירים ברחוב צה"ל 4,6,8 , שהוגשה באמצעות עו"ד מיכל ליבן קובי, טוענת גם היא כי התוכנית אינה מקנה כדאיות כלכלית לבניית המתחם, כי הרווח היזמי בו עומד על 10% בלבד, וכי לא ניתן לממש את הפרויקט ללא מענקים או קרקע משלימה. עוד נטען כי הדיירים מעדיפים שלא להסתמך על המענקים בלי שהם מוסדרים בחקיקה או בתקציב מוגדר וידוע לפרויקט. עוד טוענים הדיירעם לאפליה לעומת מתחמים אחרים.

מרמ"י נמסר: "תכנית גיורא להתחדשות עירונית בעיר רמלה מקודמת ע"י רמי וכוללת היקף של כ-3,200 יח"ד.
התכנית נמצאת לאחר שלב ההפקדה, התנגדויות אשר הוגשו בעניינה יישמעו בקרוב ע"י מוסד התכנון. 
רמי תשיב בהליך זה ע"פ דין ולגופו של עניין". 

מטעם הוותמ"ל טרם נמסרה תגובה, וזו תפורסם כאשר תגיע.