"התנהלותה המצערת של הוועדה מצדיקה את הפעלת סמכותנו להפקיע מידיה את כל הקשור בהפעלת שיקול דעת של מוסד תכנון"

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז חיפה בראשות עו"ד ברק נ. שוורץ, החליטה פה אחד להפקיע מידי הוועדה המרחבית יישובי הברון את הסמכות התכנונית לדון בשתי בקשות להיתר שהגישה רני צים , ואישרה את הבקשות להיתר בעצמה, בכפוף למספר תיקונים. זאת תוך שהיא מותחת ביקורת חריפה על התנהלות הוועדה המרחבית, בראשותו של אורי בוסקילה. "הערר שבפנינו כרוך בהתנהלות מצערת וחריגה ביותר של הוועדה המרחבית, המצדיקה את הפעלת סמכותנו החריגה להפקיע מידיה כל נושא הכרוך בהפעלת שיקול דעת מהותי של מוסד תכנון, לרבות שמיעה ודיון בהתנגדויות ככל שיוגשו", כתבה הוועדה בהחלטתה.

בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי הוועדה המרחבית הפרה החלטה קודמת של ועדת הערר (בהרכב אחר), שקבעה כי  עליה לדון בבקשות להיתר, וזאת תוך התעלמות מפסק דין של בית המשפט לעניינים מנהליים, שדחה עתירה שהגישה הוועדה המרחבית נגד החלטתה הקודמת של ועדת הערר. וכך, במקום לדון בבקשות המתוקנות להיתר כפי שחייבה ההחלטה הקודמת, דחתה הוועדה המקומית את שתיהן על הסף וללא דיון.

להחלטה של ועדת הערר

בכל בניין ביקשה רני צים קומת מסחר בקומות הקרקע בלבד בשטח כולל של כ-300 מ"ר בכל מגרש , ומעליהן 4 קומות מגורים הכוללות 11 יח"ד בכל בניין (22 יח"ד בכל מגרש וסה"כ 44 יח"ד בשני המגרשים גם יחד). שתי הבקשות להיתר כמעט זהות ובמסגרתן מתבקשות הקלות במספר הקומות (5 קומות כאמור בכל בניין, במקום 4 קומות מעל הכניסה הקובעת); במספר יחידות הדיור (22 יח"ד כאמור בכל מגרש, במקום 18 יח"ד); ובגובה מבנה היציאה לגג בכל בניין (2.70 מ', במקום 2.50 מ'). 

מרחב תכנון הוועדה המרחבית "יישובי - הברון" (לשעבר שומרון), כולל בתוכו שבע מועצות מקומיות וכ-85,000 תושבים. שטח מרחב התכנון הינו כ-90,000 דונם והוא כולל בין השאר את עיריית אור עקיבא וארבע מועצות מקומיות: בנימינה-גבעת עדה, זיכרון יעקב, פוריידיס וג'יסר א-זרקא. 

הבקשות המקוריות להיתר הוגשו על ידי רני צים בספטמבר 2022, עבור שני מגרשים בשכונות המזרחיות של היישוב פוריידיס, שבהן תוכניות מאושרות לבניית 800 דירות לצד שטחי ציבור ומסחר. בכל אחד מהמגרשים ביקשה רני צים לבנות שני בניינים בני ארבע קומות מגורים ו-11 יח"ד כל אחד מעל קומת מסחר, ובסך הכל 22 יח"ד ו-300 מ"ר מסחר בכל אחד מהמגרשים, ו-44 יח"ד ו-600 מ"ר בשניהם יחד. שתי הבקשות להיתר כללו בקשה להקלות במספר הקומות - 5 קומות במקום 4, ובמספר הדירות – 22 יח"ד במקום 18.

במאי 23' דנה הוועדה המרחבית בבקשות להיתר והחליטה לדחותן בהסבר שהתכנון שהתבקש "אינו הולם", "בעיקר לעניין שילוב במסחר באיזור מגורים ושילוב המבנה והשימושים עם הסביבה הגובלת כולל יצירת חיבורים וזיקה תפקודית בין המסחר לשצ"פ ופתרונות חניה". על החלטה זו הגישה רני צים את הערר הראשון.

בהחלטה מאוגוסט 23' ועדת הערר (בהרכב אחר) לא אישרה את הבקשות להיתר, אך הכריעה בחלק מהנושאים שהיו במחלוקת. בסוגיית היקף שטחי המסחר, דחתה ועדת הערר אז את טענת הוועדה המרחבית לפיה התוכנית חייבת לממש את השטח המקסימלי האפשרי למסחר בהיקף מקסימלי של 760 מ"ר בכל מגרש , אך הסכימה ששטח של 140 מ"ר כפי שהוגש אינו מספיק, ולכן קיבלה את התיקון של רני צים ל-300 מ"ר. לבסוף הורתה הוועדה על השבת הבקשות המתוקנות להיתר לדיון והחלטת הוועדה המרחבית בתוך 30 ימים. הוועדה המרחבית הגישה עתירה מנהלית נגד החלטת ועדת הערר, וזו נדחתה באפריל האחרון.

רני צים : הוועדה המרחבית הפרה החלטה של ועדת הערר

בינתיים, הגישה בספטמבר 23' רני צים את הבקשות המתוקנות להיתר בהתאם להחלטת ועדת הערר, בנובמבר 23 החליטה הוועדה המרחבית לדחות את שתי הבקשות המתוקנות להיתר על הסף, בנימוק שלפיו "הבקשה אינה עומדת בתנאים מוקדמים". לגבי אחד המגרשים צוין ש"הבקשה נמצאת בתהליך ערר"; לגבי המגרש השני צוינו 4 נימוקים: "מצבית לא בתוקף"; "תכנית נגישות"; "מסמכים מעורבים ולא במקום המתאים"; ואי הצגת "חוזה חכירה ". בעקבות הדחייה על הסף הגישה רני צים ערר נוסף.

בערר טענה רני צים כי הגישה לוועדה המרחבית תוכניות הגשה (" גרמושקות ") מתוקנות, בהתאם להחלטת ועדת הערר הראשונה. לטענתה התוכניות המעודכנות הללו  הוגשו "על פי הנחיית הוועדה המקומית... כבקשות חדשות", מאחר ש"הוועדה המקומית טענה שהבקשות הקדומות נסגרו". עוד טענה שדחיית הבקשות על הסף כאילו מדובר בבקשות חדשות היא הפרה של החלטת ועדת הערר. רני צים דרשה שהוועדה המרחבית תורה על אישור הבקשות להיתרים  משום שהוועדה המרחבית משתמשת בנימוקי סרק כדי לא להיענות להחלטת ועדת הערר. עוד הדגישו שלא הוגשו התנגדויות לבקשות להקלות.

הוועדה המרחבית טענה מנגד שהדרישה לשליחת בקשות חדשות היא בקשה טכנית כדי שתוכל לדון במסמכים במערכת רישוי זמין , עוד טענה שוועדת הערר הקודמת לא בחנה אם בקשת ההיתר על כל מסמכיה עונה לתוכנית ועומדת בתנאי הסף ולכן היא זכאית לדון בנושאים שוועדת הערר לא דנה בהם וכן העלתה שלל טענות בנוגע לצורך במדידה מחודשת, בדיקת מסמכים וטענות חדשות שלכאורה מעידות על מצב חדש וכן על חריגה מנספח הבינוי.

בצעד חריג: הבקשות לא יוחזרו למהנדס העיר

בהחלטה חריפה שהוציאה תחת ידה, קיבלה ועדת הערר את מרבית טענותיה של רני צים : "חרף שלל הטענות שהעלתה הוועדה המרחבית, מן היקב ומן הגורן… הרי שגלוי וברור שענייננו במקרה שבו הוועדה המרחבית מסרבת להשלים עם היקף שטחי המסחר המבוקש על ידי  העוררת, שלטעמה של הוועדה המרחבית אין בו בכדי להוות 'ציר כלכלי מסחרי' מספק ו'מוקד עירוני' שיחבר כנדרש בין חלקי הישוב, בהתאם לחזונה".

בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי דחיית הבקשות נדחו על הסף מהווה הפרה של החלטת ועדת הערר הראשונה וכי מהנדס העיר מנדי שפיגלר חרג מסמכותו. לפיכך החליטה הוועדה בצעד חריג שלא להחזיר כמקובל את הבקשות למהנדס העיר שיבחן את התיקונים בכפוף להחלטות הוועדה ועל סמך אלו יאשר את  ההיתרים. במקום זאת, דנה הוועדה בעצמה בבקשות להיתרים, והחליטה לאשרם בכפוף למספר תיקונים "בנסיבות החריגות שבפנינו, ראינו כאמור לדון ולהכריע במסגרת הערר שבכותרת גם בהתנגדויות שיוגשו, ככל שיוגשו, לאחר שיבוצע פרסום להתנגדויות של הסטיות המבוקשות מהנספחים המנחים של התוכנית...זאת מבלי לעכב את המשך קידום הבקשות להיתר שיעשה במקביל ע"י מהנדס הוועדה המרחבית וצוותו המקצועי".

לסיכום קבעה ועדת הערר כי "הוועדה המרחבית וגורמיה לא היו רשאים לסרב לקלוט את הבקשות המתוקנות להיתר ולדחותן על הסף בלא דיון. התוצאה היא שהוועדה המרחבית לא החליטה בבקשות המתוקנות להיתר במועד הדרוש, באופן המקים את סמכות ועדת הערר לדון בבקשות המתוקנות להיתר לגופן". עוד השיתה הוועדה הוצאות ערר בסך 8,000 שקל לחובת הוועדה המרחבית.

את רני צים ייצגו עו"ד שרית דנה ועו"ד טל צפריר, את הוועדה המרחבית ייצגה עו"ד רינה לפידות. 

מטעמם של יו"ר הוועדה המרחבית יישובי הברון ומהנדס הוועדה לא נמסרה תגובה.