"הצורה שבה הרשויות משנות את כללי המשחק תוך כדי תנועה, אחרי שהתחייבנו לדיירים, היא בעיה גדולה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים. הוא שוחח עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן , על הפעילות של אזורים ברחבי הארץ, על הדיירים היום, שהם עם הרבה יותר אמון בתהליכי התחדשות עירונית, ומדוע בעיניו החסם המרכזי להתחדשות הוא דווקא החסם התכנוני - ולא הדיירים. 

לצפייה: 

להאזנה: 

"חברת אזורים היא חברה מאוד גדולה בתחום הנדל"ן בכלל ובפרט בתחום ההתחדשות העירונית", סיפר טישל, "מדברים על סדר גודל של כמעט 100 פרויקטים בהיקפים שונים, רובם גדולים, של פינוי-בינוי, מ-40-50 דירות קיימות ועד 300 ואפילו פרויקט ויצמן בהרצליה שם אנחנו מפנים קרוב ל-580 דירות קיימות, ומקימים מעל 1,800 יח"ד חדשות. הפריסה הגיאוגרפית שלנו היא מנהריה ושלומי ועד באר שבע, פעילות מאוד משמעותית בירושלים שאנחנו רואים בה יעד אסטרטגי של החברה, יש לנו בירושלים קרוב ל-20 פרויקטים של התחדשות בשלבים שונים".

לא הרבה יזמים פועלים במקומות שנתפסים עם כדאיות כלכלית פחותה.
"אנחנו שם כי אנחנו מאמינים בפרויקטים האלה וכי אנחנו בטוחים שצריכים לעשות במקומות האלה התחדשות עירונית . יש מקומות שאנחנו מבינים שבגלל הצפיפות הקיימת והחדשה שתיווצר, אנחנו לא רואים איך ניתן לקדם שם פרויקטים בשנים הקרובות, ונאלצים לוותר".

יש פרויקטים שמעניינים או מרגשים אותך במיוחד?
"אין ספק שהפרויקט ברחוב ויצמן בהרצליה הוא יוצא דופן בנוף ההתחדשות העירונית. כאמור עתידים לפנות בו 580 דירות קיימות, ואין ספק שזה הפרויקט המרגש ביותר, חריג גם בהיקף של פרויקטים גדולים. גם המיקום שלו הוא בלב לבה של הרצליה, מרחק הליכה מקניון שבעת הכוכבים. הוא יוצא לדרך אחרי הרבה שנים, קרוב ל-18 שנים, 12 מתוכן עם אזורים. אנחנו אמורים לסיים את פינוי הדיירים בשבועיים הקרובים ואז יתחיל להיבנות המתחם הראשון מתוך 7".

לדברי טישל, "מהר מאוד נראה את הפינוי בינוי עובר לקדמת הבימה, משתי סיבות עיקריות. ראשית ככל שעובר הזמן נראה בחודשים הקרובים ובשנים הקרובות שיבשילו הרבה פרויקטים היסטוריים גדולים שהתחילו לפני הרבה שנים. בגלל שהם היו חלוצים לקח יותר זמן לקדם אותם. הסיבה השנייה היא שבשנים האחרונות התווספו הרבה מאוד פרויקטים בתחום הפינוי בינוי, ו לוקח פחות זמן לקדם אותם. הרשויות, ועדות התכנון, הוועדה המחוזית, היזמים והדיירים כבר יותר מתורגלים ויודעים לקדם פרויקטים בצורה מהירה".

"אני חושב שקצת התבלבלנו, הוועדות המחוזיות או ועדות התכנון הן ועדות תכנון, אבל הן הפכו בשנים האחרונות משום מה לוועדות כלכליות, וזה שגוי מיסודו. כשבאים לתכנן מתחם צריכים לתכנן אותו הכי טוב מבחינת גבהים, נפחים, הצרכים העירוניים, לתכנן את המתחם הטוב ביותר. בעיני צריכים לזנוח לגמרי את הדוח הכלכלי, ולתכנן מתחם לפי הצורך והיכולת התכנונית".

"הדיירים הם לא חסם בעיני, בניגוד לאיזה רושם שנוצר, אין דיירים סרבנים, ואם יש זה במקרים מאוד קיצוניים", אמר טישל. "לדעתי ברגע שיזם יודע לעשות את העבודה בצורה מקצועית תוך שיתוף הדיירים, עדכון והליכה ביחד - כמות ההתנגדויות והחששות מאוד מינימלית. רואים את זה בשנים האחרונות בפרויקטים שאנחנו מקדמים, כמעט בכולם, אנחנו מגיעים לרוב דרוש בתוך שבועות או חודשים בודדים. זה נובע מעבודה נכונה ומכך שלדיירים היום יש הרבה יותר אמון בתהליכי התחדשות עירונית , רואים שפרויקטים יוצאים לפועל ועם חברה רצינית וכדאי להם לחתום".

"בשנתיים-שלוש האחרונות ההתגייסות של הדיירים לפרויקטים מאוד מרשימה. יש לנו פרויקט בשלומי, שם התושבים התפנו למלונות, ואנחנו התחלנו את החתימות קצת לפני המלחמה, וההתגייסות של הדיירים כה משמעותית - שאפילו החתמנו את הדיירים המפונים במלונות על הסכמי פינוי בינוי כדי לא לבזבז זמן".

"החסם העיקרי- החסם התכנוני" 

טישל טוען כי החסם העיקרי היום זה החסם התכנוני. "בהרבה פרויקטים הדיירים מספקים את הסחורה אבל התהליכים התכנוניים לוקחים יותר מדי זמן. זה לא מרצון לתקוע תהליכים, אלא עומסים, מחסור בכח אדם ובתקציבים. וזה נוראי כי זה פשוט קטסטרופה להתחדשות העירונית. המלחמה הבהירה את הצורך במיגון, גם במבני ציבור שלא ממוגנים כמו בתי ספר".

"אני חושב שקצת התבלבלנו, הוועדות המחוזיות או ועדות התכנון הן ועדות תכנון, אבל הן הפכו בשנים האחרונות משום מה לוועדות כלכליות, וזה שגוי מיסודו. כשבאים לתכנן מתחם צריכים לתכנן אותו הכי טוב מבחינת גבהים, נפחים, הצרכים העירוניים, לתכנן את המתחם הטוב ביותר. בעיני צריכים לזנוח לגמרי את הדוח הכלכלי, ולתכנן מתחם לפי הצורך והיכולת התכנונית. מתי נשתמש בדוח הכלכלי? רק במקרה אחד: לאחר שכבר גובשה תוכנית והיזם אומר שהיא לא מספיקה מבחינה כלכלית, כלומר לא עומדת בתנאי השמאי הממשלתי שנקבעו.

"אז יבוא היזם עם דוח כלכלי,  ויגיד שהתוכנית לא מספיק טובה, ועכשיו יוסיפו לו יחידות דיור. להשתמש בדוח הכלכלי רק במקום בו התכנון האופטימלי לא עומד בצורך. לדעתי זו גם הייתה הכוונה המקורית, לפני 10-15 שנים לא היה עניין של 16-17% רווח, והייתה באמת השתוללות. אבל המטוטלת עברה לצד השני, מהשתוללות עברנו לסוג של קמצנות בזכויות שתוקעת יותר מדי פרויקטים".