20 ק"מ מת"א: בשכונה החדשה הזאת תמצאו דירת 4 חדרים בפחות משני מיליון שקל

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – אחיסמך, לוד. 

שכונת אחיסמך בלוד היא שכונה חדשה הנמצאת בבנייה ומתוכננת ברובה לאוכלוסייה החרדית. השכונה ממוקמת על קרקע חקלאית בקצה הדרום-מזרחי של העיר, מול מושב אחיסמך ובסמוך לכביש 40. בשכונה מתוכננות כ-3,600 יח"ד, מהן 593 דירות שווקו במסגרת תכנית " מחיר למשתכן ", שמטרתה ליצור דירות במחיר מופחת לרוכשי דירה ראשונה. אופי הבנייה בשכונה מגוון - החל מבתים צמודי-קרקע, דרך בניינים בני 4 קומות ועד בניינים בגובה של 9-12 קומות.

התנועה בשכונה נשענת על שדרה ראשית בודדת, ממנה מסתעפים רחובות משניים. השדרה מתחברת בצפונה לשכונות מזרח העיר, ולכביש 40 ורשת הרחובות העירונית, ובדרומה ישנו חיבור נוסף לכביש 40. בגלל מספר היציאות המועט מהשכונה, שחלקן משותפות גם לשכונת נופי בן שמן החדשה, צפויים עומסים כבדים ביציאה ובכניסה מהשכונה. התחבורה הציבורית בשכונה לא טובה - במרכז השכונה עוברים מספר קווי אוטובוס עירוניים ובינעירוניים, אך תדירות האוטובוסים נמוכה.

בין החציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024, עלו מחירי הדירות בשכונת אחיסמך בכ-4% במחיר דירה, כשבמקביל נרשמה ירידה של כ-50% בכמות העסקאות בין התקופות. באותה תקופה עלו המחירים בכל העיר לוד בכ-6%, לצד עליה של כ-118% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות. וכמה תעלה לכם דירה בשכונה? על דירת 4 חדרים חדשה תשלמו בממוצע 1.943 מיליון שקלים, ועל דירת 5 חדרים חדשה תשלמו כבר בממוצע 2.295 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - לוד

מיקום: מרכז הארץ, במזרח השפלה בואכה גבעות יהודה, צפונית לרמלה, מזרחית לבאר יעקב ומתחם מחנות צריפין, מערבית לכביש 1 ומסילת הרכבת לירושלים, וליער בן שמן, ודרומית לנתב"ג

תושבים (2024):  88,289

גידול אוכלוסייה:1.9%, ריבוי טבעי 1,535, מאזן הגירה 139-, עולים בהשתקעות ראשונה 221

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 3 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2023 - 480 עסקאות, חציון 1 2024 - 1,051 עסקאות 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-6% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה וירידה של כ-3% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-118% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• נופי בן שמן - שכונה חדשה במזרח העיר עם כ-4,300 דירות

• הרובע הבינלאומי - שכונה חדשה במערב העיר עם כ-11,350 דירות

• אחיסמך - שכונה חדשה עבור המגזר החרדי במזרח העיר עם כ-3,600 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• אין כרגע, פרויקטים בודדים מבוצעים ברחבי העיר

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• צפון העיר - התחדשות שכונות ותיקות ואזור התעשייה הצפוני, תוך הפיכתם למוקד עירוני בעירוב שימושים, עם כ-6,500 דירות חדשות, שטחי תעסוקה ומסחר נרחבים, וכ-600 חדרי מלון

• שער העיר מערב - מתחם מגורים חדש עם כ-200 דירות במערב העיר

• שכונת דהמש - התחדשות והסדרת שכונת דהמש במערב העיר, עם תוספת של כ-400 דירות

• שכונת הרכבת - התחדשות והסדרת שכונות הרכבת ופרדס שניר במערב העיר, עם תוספת של כ-2,650 דירות

• התחדשות מרכז העיר - כיום מקודמת תוספת של כ-10,000 דירות במסגרת התחדשות השכונות הותיקות במרכז העיר

מספר היתרים בשנה האחרונה: 12 פרויקטים, 9 בבנייה חדשה ו-3 במחיר למשתכן 

אחיסמך - תעודת זהות

מיקום: דרום מזרח העיר, מזרחית לכביש 40 ושכונת לוד הצעירה, צפונית ומערבית למושב אחיסמך, דרומית לשכונת גני יער

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 9,240

מספר תושבים צפוי (2030, הערכה): 12,500

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס מעובדים): 2,652

מספר יח"ד צפוי (2030, תכנון): 3,620

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 3 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - התנועה בשכונה נשענת על שדרה ראשית בודדת, ממנה מסתעפים רחובות משניים. השדרה מתחברת בצפונה לשכונות מזרח העיר, ולכביש 40 ורשת הרחובות העירונית, ובדרומה ישנו חיבור נוסף לכביש 40. בגלל מספר היציאות המועט מהשכונה, שחלקן משותפות גם לשכונת נופי בן שמן החדשה, צפויים עומסים כבדים ביציאה ובכניסה מהשכונה.

רמת נגישות תחב"צ: לא טובה - במרכז השכונה עוברים מספר קווי אוטובוס, חלקם עירוניים, וחלקם ליעדים בין עירוניים כמו רמלה, בני ברק, מודיעין עילית, וירושלים. עם זאת, תדירות האוטובוסים נמוכה.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - לאורך השדרה המרכזית יש שביל אופניים, אך הוא לא מתחבר עדיין לשבילים נוספים ליצירת רשת. עם זאת, שבילים נוספים מתוכננים בעתיד במזרח השכונה לאורך נחל גזר, וכן בין השכונה לבין מרכז העיר, אך לא ידוע מתי הם יבוצעו.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עליה של כ-4% במחיר דירה. ירידה של כ-50% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 4 יזמים (לא כולל יזמות פרטית):

בבנייה

כהן צבי יזמות והשקעות בע"מ - בניה חדשה

שכטר נדל"ן - בניה חדשה

קבוצת רם אדרת - בניה חדשה

בתכנון

ברכת הארץ בע"מ- בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-629 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 3,600 יח"ד

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 20 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן