בעקבות פינוי שדה דב: תב"עות ל-15 אלף יח"ד בצפון ת"א חוזרות לדיון, 6 שנים אחרי שהופקדו

שש שנים מאז הפקדת חמש התכניות המפורטות שהכינה עיריית תל אביב במסגרתה של תוכנית המתאר "תא/3700 צפון-מערב העיר" לבנייה של עד 15 אלף דירות לצד תעסוקה, מסחר ומלונאות, ותשע שנים אחרי שאושרה תכנית המתאר, החליט מינהל ההנדסה העירוני לפעול להכנת תכניות חדשות ומתוקנות. בכוונת העיריה להביא את הצעתה לדיון שיתקיים בוועדה המקומית בשבוע הבא, ב-28.8.

מבדיקת מרכז הנדל"ן  עולה כי התיקון נדרש בין היתר בשל פינוי שדה דב. הפעילות האווירית בשדה הטילה מגבלות בניה חמורות על הבינוי, היקף הבניה והשימושים האפשריים במתחם. התכנית המתארית המאושרת  התמודדה עם מגבלות הבניה הללו באמצעות "הוראת הניוד", לפיה בעלי הזכויות במתחם הדרומי מתוך חמישה מתחמים שכוללת התוכנית, יקבלו חלק מזכויותיהם במתחמים הצפוניים. כאת סבור צוות התכנון כי לאחר פינוי שדה דב יש להעצים את הזכויות במתחם הדרומי, ולכן המליץ לדון בתיקון התוכנית.

תוכנית המתאר משתרעת על כ-1,900 דונם, ותחומה בין גבול השיפוט העירוני בצפון, דרך נמיר ושכונת רמת אביב ג' החדשה (צוקי אביב) במזרח, רחוב פרופס בדרום והים במערב. אזור התכנון הינו שטח פתוח ברובו, למעט מובלעות שנבנו במהלך העשורים האחרונים מתוקפן של תכניות נקודתיות: "סי אנד סאן", "מגדלי נאמן" ומלון "מנדרין". מטרת התוכנית היא הקמת רובע עירוני חדש מעורב שימושים בצפון-מערב העיר לאורך חוף הים ופארק חוף רחב היקף. אלפי בעלים פרטיים מחזיקים במשותף בכ-70% מהקרקע, והשאר בבעלות מדינת ישראל ועיריית תל אביב.

רובע שדה דב (הדמיה: רשות מקרקעי ישראל )

היקפי הבנייה המאושרים על פי תוכנית המתאר הם 11 אלף עד 15 אלף יחידות דיור, מתוכן 2,160 דירות בנות השגה ו-1,000 עד 4,000 דירות קטנות, וכן 147 אלף מ"ר בייעוד תעסוקה, 68,000 מ"ר למסחר, 1,500 חדרי מלון ו-200 דונם למבני ציבור. עוד כוללת התוכנית פארק חוף אקולוגי בן 400 דונם, חניונים ציבוריים ועוד. כל אחת מחמש התוכניות המפורטות כוללת טבלת הקצאת זכויות נפרדת, המבוססת על עקרונות השומה בתוכנית המתאר כולל ניוד זכויות מהמתחם הדרומי למתחמים צפוניים יותר.

כעת תצטרך בחינה שמאית בשורה של שאלות

בסוף יוני 2018 הסתיימו שלושה חודשי ההפקדה שבמהלכם הוגשו כ-130 התנגדויות לכל התכניות יחד. לאחר ניתוח ההתנגדויות נמצא כי כ-90%-95% מהטענות הן בנושאים שמאיים, ורק מיעוטן נוגעות לתכנון הפיזי המרחבי. בעקבות בדיקת חוקרת, המליץ צוות המומחים מטעם העירייה לוועדה המקומית לקבל את המלצות החוקרת שכוללות קבלה של חלק מההתנגדויות ושינוי טבלאות האיזון בהתאם. הצוות המליץ גם לפרסם את הטבלאות המתוקנות, וב-2021 אלו פורסמו.

ברקע הדברים הוגשה ב-2020 עתירה של מאות בעלי קרקעות בשטח התוכנית לבית המשפט המחוזי בתל אביב, לפיה יש להעביר את התוכנית לסמכות מחוזית בשל העיכוב שחל בה, אך הוועדה המקומית טענה כי בנסיבות העניין התנהלותה סבירה. בפברואר 24' ניתן פסק דין של השופט חגי ברנר המקבל את עמדת הוועדה המקומית.

כעת צפוי כאמור תיקון נוסף. בסדר היום של הדיון הקרוב בוועדה המקומית נכתב, כי "הטבלאות אינן מאפשרות את אישורן במתכונתן הנוכחית, זאת בין היתר משום שנמצאו עדיין אי התאמות מסוימות בין  הטבלאות שפורסמו במסגרת הפרסום, ובין המלצת החוקרת והחלטת הוועדה המקומית שאימצה את רובה", ולכן התוכנית מחויבת בחינה מחודשת.

כמו כן תצטרך להיעשות בחינה שמאית בשורה של שאלות, כגון האם יש לתקן את טבלאות האיחוד וחלוקה בכל הנוגע ליחס בין מקדמי השווי בשימושים השונים (מגורים, מסחר, תעסוקה, מלונאות וכד'), בשים לב למשך הזמן שחלף מהחלטת החוקרת בנוגע למקדמים אלה ועוד. האם קיימת עדיפות לחלוקה שונה בהקצאת הזכויות של בעלים במתחם כך שחלק מהבעלים יקבלו את מלוא הקצאותיהם בשלמות במתחמים הצפוניים וחלק אחר יקבלו את מלוא הקצאותיהם בשלמות במתחם הדרומי ועוד.

עו"ד מירי דונין, המייצגת בעלי זכויות בקרקעות בתכנית, אמרה לקראת הדיון כי "לבעלים נגרמו נזקים עצומים מההתנהלות עד כה, ואני מקווה שמעתה העירייה תטפל בנושא בצורה מקצועית ראויה. משרדנו מטפל בתכניות דומות מרובות בעלים בחוף התכלת ובשדה דב, שם אושרו השבוע שתי התוכניות ברובע הצפוני והמרכזי ויודעים כיצד דברים צריכים להתנהל ולהיראות אחרת, ולכן טוב שבעיריה מתקנים את התוכנית. טוב מאוחר מאשר אף פעם ותקוותנו כי התהליך כעת יתנהל בצורה מהירה ויעילה יותר".