"יש לי משפט מפתח בכנסי דיירים: איפה בישראל אתה עושה עסקת נדל"ן בלי להוציא שקל ומקבל דירה חדשה?"

רון מרום, ראש תחום התחדשות עירונית בקטה גרופ, התארח בפודקאסט נדל"ן בראש צעיר וסיפר לעו"ד גניר אדיר שמעון, בעלים של משרד גניר ושות׳ - משרד עורכי דין | נדל״ן והתחדשות עירונית, איך הקים בזמן לימודי התואר מועדון נדל"ן לסטודנטים, על תחילת הדרך שלו בעולם הנדל"ן שכללה נסיעות בגשם לחדרה עם מגפון כדי להוריד דיירים לכנס דיירים, ולמה ההתחדשות העירונית לא תפסה עדיין מספיק חזק בעיניו. 

לצפייה: 

להאזנה: 

"כל חודש אנחנו עושים הריסה בפרויקט של התחדשות עירונית , זה יוצא דופן ומעיד על חברה עם ניסיון מטורף, שעושה ולא רק מדברת", סיפר מרום. "מה שאני אוהב אצלנו בחברה זה שאנחנו עובדים לעומק ולא לרוחב, לוקחים פרויקטים כדי לעשות אותם. כשהגעתי לחברה לפני כשנתיים הייתה החלטה לצאת מפ"ת ואנחנו עושים את זה, היום לחברה יש פרויקטים ברמת גן, גבעתיים, הוד השרון, כל אזור גוש דן".

מרום סיפר על התקופה בה למד כלכלה ומנהל עסקים במכללה למנהל בראשל"צ. "כשהגענו לשם ב-2013 התעצבנו שמלמדים אותנו כלכלה ושיווק, ואמרנו: 'למה אף אחד לא מדבר איתנו על נדל"ן?'. הקמנו כמה סטודנטים את מועדון הנדל"ן, לתת לאנשים שהתחום מעניין אותם איזה מושג ראשוני ביזמות, שיווק. לא ידעתי מה אני רוצה לעשות בדיוק, אבל מספרים תמיד עניינו אותי".

אתה ממליץ לעשות היום תואר?
"לתואר לדעתי יש ערך מוסף, כי זה מכריח אותך לשבת על הטוסיק וללמוד מ-8 בבוקר עד 8 בערב ולדעת לעשות ויתורים. הייתי עושה את זה גם בדיעבד. אני חושב שתואר לא מעיד על אינטליגנציה או חוכמה, אבל זה נותן איזה ערך מוסף, לאו דווקא בפן המקצועי. זה נותן לך משהו מעבר, לראות שאתה מצליח. תואר זה 3-4 שנים, זה כיף וזה עף".

"בהתחלה כששלחתי קורות חיים הרבה מאוד יזמים לא התייחסו אליי, והמשפט הראשון היה 'אבל אין לך ניסיון. שלחתי מיילים ואפילו הגעתי ממש למשרדים כדי לנסות", סיפר מרום על תחילת הדרך.

"בסוף יש מקום שתמיד אזכור, ניר שמול, שהתחלתי אצלו את הדרך במשרדים בנמל יפו. התחלתי מלמטה, אם זה לקחת אוטובוס מנאות אפקה, לרדת בתחנת רכבת אוניברסיטה, לקחת אוטובוס לקסטל בחיפה, להיות במשרד מכירות ולתאם פגישות. ככה התחלתי, בלי להתפנק ולשאול שאלות. משכורת נמוכה, בלי רכב. לאט-לאט אמרו לי לעשות תיאומי פגישות, ואז מכירות, עוזר מנהל מכירות, מנהל מכירות, ואז מצוותים אותך לסמנכ"ל מכירות ואתה לומד עוד דברים. לא רק מה זה למכור מוצר, אלא לנתח שוק ברמת המחיר למטר, מה קורה בשכונה, מה מעניין את הלקוחות".

"אתה אומר לדיירים 'תביאו את השטח ואתם מקבלים דירות חדשות'. יש לי משפט מפתח בכנסי דיירים: איפה בישראל אתה יכול לעשות עסקת נדל"ן בלי להוציא שקל מהכיס ולקבל דירה חדשה מקבלן? בסוף כשדיירים בוחרים חברה, הם צריכים לבחור כזו שעושה פרויקטים, לא כדי להשאיר אותם על המדף. חברה שגם מכינה את התשתית שיהיו לה את מספר היחידות שצריך כדי שפרויקטים ייצאו לדרך"

"פנו אליי מקבוצת גבאי ב-2017-2018 ונתנו לי הזדמנות ראשונה בתחום ההתחדשות העירונית", סיפר מרום, "גם שם מלמטה, קודם כל קשרי דיירים, אם זה לדפוק על דלתות ולגבש מתחם לבד באור יהודה, יהוד ועוד מקומות, אם זה לנסוע לחדרה בגשם עם מגפון כדי להוריד דיירים לכנס דיירים. משם מתחילה התחדשות עירונית . אנשים היום מפונקים, צריך לדעת לוותר לפעמים, לעבוד קשה, שום דבר לא בא בקלות. צריך סבלנות.

"אחרי 5 שנים הגעתי לאיזו תקרת זכוכית, ופנו אליי מקטה גרופ. זו הייתה הזדמנות כי ישר הציעו לי להיות ראש תחום התחדשות עירונית . זה לנהל את הפרויקטים הקיימים, וגם להמשיך לגדול במתחמים ולהביא פרויקטים, לצאת מפ"ת. השיטה הייתה לקחת הרבה פרויקטים - גיל קטה קורא לזה פטרוזיליה, כי יש את העצי זית שזה הפינוי-בינוי שלוקח 8-10 שנים - לקחת פיצוחים של תמ"א, ותוך שנה וחצי להוציא היתר ולהתחיל למכור. זו השיטה שהייתה בחברה.

על התחלת הדרך בגבאי: "התחלתי מלמטה, קודם כל קשרי דיירים, אם זה לדפוק על דלתות ולגבש מתחם לבד באור יהודה ועוד מקומות, אם זה לנסוע בחורף לחדרה בגשם עם מגפון כדי להוריד דיירים לכנס דיירים. משם מתחילה התחדשות עירונית . אנשים היום מפונקים, צריך לדעת לוותר לפעמים, לעבוד קשה, שום דבר לא בא בקלות. צריך סבלנות" 

"אתה אומר לדיירים 'תביאו את השטח ואתם מקבלים דירות חדשות'. יש לי משפט מפתח בכנסי דיירים: איפה בישראל אתה יכול לעשות עסקת נדל"ן בלי להוציא שקל מהכיס ולקבל דירה חדשה מקבלן? בסוף כשדיירים בוחרים חברה, הם צריכים לבחור כזו שעושה פרויקטים, לא כדי להשאיר אותם על המדף. חברה שגם מכינה את התשתית שיהיו לה את מספר היחידות שצריך כדי שפרויקטים ייצאו לדרך".

מה אתה ממליץ למי שרוצה להיכנס לתחום?
"להיות סקרנים, אני הייתי פותח גלובס ודה מרקר בתור בחור צעיר, לקרוא, ללמוד, אני הייתי מנתח חברות ומעריך שווי. ידע הוא כח, העולם היום הרבה יותר נגיש וזמין בלחיצת כפתור. התחדשות עירונית זה מרתון, והדור של הצעירים היום עוברים נורא מהר ממקום למקום. צריך להתמיד, לדעת ליפול ולקום כי תמיד יהיו קשיים בדרך".

איפה נהיה עוד עשור מהיום בתחום ההתחדשות העירונית?
"ההתחדשות העירונית עוד לא תפסה כמו שחשבתי שתתפוס לפני 5 שנים. הייתה מגפה ויש מלחמה, אבל ההתחדשות צריכה יותר חוקים בשבילה. צריך לייצר דירות ובמרכז אין הרבה קרקעות. היזם בא משקיע מכספו ולוקח סיכון מטורף וכל הזמן המסתכלים על הרווח שלו. היטל השבחה למשל, יכול לדפוק את הפרויקט. המון דברים לא מספיק מוסדרים, התהליך ארוך ומאוד מסורבל. בהרבה עיריות אין מספיק כח אדם. צריך לחשוב יצירתי".