"מי שרוצה להפוך את ירושלים לעיר של מגדלים, צריך לקחת בחשבון את ה-DNA שלה. לא כל התוכניות יתממשו"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארחת עו"ד שרית אריאלי בן שמחון, יו"ר ועדת ערר מחוז ירושלים. היא סיפרה לנמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן, למה בירושלים מוגשים הרבה יותר עררים, למה לדעתה לא כל המגדלים המתוכננים בעיר ייבנו בסוף, ואיך הדנ"א המיוחד של העיר החזיר אותה אליה מתל אביב. 

לצפייה: 

להאזנה: 

"שנים רבות ירושלים הייתה עיר יחסית מנומנמת בהיבט של בנייה, פרנסי העיר שמו דגש על תעסוקה ופחות על מגורים, מה שיצר בעצם עלייה מאוד גבוהה של מחירי הדיור, ויציאה מהעיר של אוכלוסייה יצרנית", אמרה בן שמחון. "לדעתי ירושלים נזקקה שנים למתיחת פנים, למשהו יותר עכשווי. ירושלים לא תהיה לעולם עיר ללא הפסקה כמו הונג קונג, סינגפור או ת"א, יש לה מאפיינים ייחודיים לה. איכויות היסטוריות.

"למשל יש בעיר נקודות תצפית על העיר העתיקה, שעוברות על ציר הרכבת הקלה. אז עולה השאלה כמה צריך להעצים שם זכויות בעיר העתיקה? בכל מקום? צריך איזונים נדרשים. הטופוגרפיה של ירושלים היא לא כמו של ת"א, שהיא שטוחה ואפשר להרים בניינים. מצד שני יש שכונות כמו קריית יובל וקטמון, שחייבות התחדשות עירונית , כי זו הדרך היחידה של התושבים לצאת ולשפר את איכות החיים שלהם".

יו"ר ועדת הערר במחוז ירושלים הסבירה מדוע מוגשים הרבה יותר עררים בבירה. "לוועדות עצמאיות יש תוכנית כוללנית שנותנות להם אמות מידה תכנוניות מוסכמות עם המחוז, ויש גבולות גזרה ברורים. בירושלים תוכנית המתאר המאושרת בעיר אושרה ב-1959 - תוכנית מתאר 62, מאז ועד היום לא הצליחו לייצר איזה תכנון כולל. היה ניסיון להציג תוכנית בשנת 2000 שמטעמים כאלה ואחרים לא הופקדה, והיא משמשת היום איזשהו מסמך מדיניות. נוצר מצב הרבה פעמים שלוקחים את התוכניות המאוד ישנות ומנסים לצקת בהם גמישויות שיתאימו את עצמן לתכנון היום.

"התוכניות הישנות לא מתאימות לתכנון המודרני. נוצר מצב שמוגשים הרבה עררים לוועדות ערר בטענה כי הוועדה המקומית חורגת מהסמכות שלה. למשל מבני ציבור, אין עיר שאין בה תוכנית למבני ציבור בעיר. בירושלים אין, רק מתקופה שלא היו שום אמות מידה לתכנון מודרני, מהן כמויות הבניה, קווי הבניה? זה איזה תכנון פלואידי.

"דבר נוסף זה תחבורה למשל, בירושלים מערכת תחבורה מפוארת, כל הקווים והרק"לים, מה שאין היום בת"א. אז רוצים להעצים ולעשות עוד, והוועדה המקומית מנסה לקדם פרויקטים בסמכות שלה. כל תיק שמגיע לוועדת ערר הופך להיות במקום תיק רישוי מאוד פשוט – שבודקים אם תואם תוכנית או לא תואם תוכנית - לכזה שאתה נכנס בו לפינות משפטיות של פרשנויות של תוכניות, וזה מעמיס".

"עיר בירה צריכה להיות עיר שואבת, ואולי זה מה שירושלים אמורה להיות, אולי אם תהיה רשת תחבורה מספיק טובה ואיכותית, ויש היום כבר את הרכבת. צריך לשנות דיסקט, אתה תעבור לראשון, פ"ת, גבעתיים, סובב ת"א - ירושלים מצריך עדיין איזו חשיבה מסוימת. תקרת זכוכית פסיכולוגית שצריכה להישבר"

על המגדלים הרבים המוקמים בעיר  אמרה בן שמחון: "זה דבר שמקובל בכל העולם, אבל המטוטלת היום נעה לכיוון חד של מגדלים, ויכול להיות שיש פה בועה מסוימת. מי שרוצה להפוך את ירושלים לעיר של מגדלים, צריך לקחת בחשבון את הדנ"א שלה, שהוא היסטורי, ואת המורכבויות והטופוגרפיה. כמו כל מטוטלת היא תיעצר איפשהו באמצע. אני לא צופה שיהיה מימוש של כל המגדלים האלה, גם אם אנחנו בגלל מה שקרה בסוג של תקומה חדשה, ונצטרך לקלוט עלייה. יש פה תכנון שנקרא עיר פוגשת קצה, שאתה לא רוצה ללכת מעבר לשטחים הפתוחים, אבל אני חושבת שיצטרכו לצמצם את זה ולהתחשב באותם עוגנים היסטוריים, זה לא יכול לחול על העיר בכללותה".

"עיר בירה צריכה להיות עיר שואבת, ואולי זה מה שירושלים אמורה להיות, אולי אם תהיה רשת תחבורה מספיק טובה ואיכותית, ויש היום כבר את הרכבת. צריך לשנות דיסקט, אתה תעבור לראשון, פ"ת, גבעתיים, סובב ת"א - ירושלים מצריך עדיין איזו חשיבה מסוימת. תקרת זכוכית פסיכולוגית שצריכה להישבר".

בן שמחון, ירושלמית כל חייה, סיפרה על החזרה לבירה: "למדתי בת"א וההתמחות שלי הייתה במשרד תל אביב ובהחלטה מודעת חזרתי לירושלים. יש משהו בדנ"א של ירושלים שאותי משך חזרה".

כמעט כל בכירי התכנון והבנייה, גם בעיר וגם במחוז, הם ירושלמים אדוקים. כמו יו"ר הוועדה המחוזית שירה תלמי, מתכנן המחוז דן קינן, וגם את ובני זלמנוביץ. זה מקרי לדעתך?
"חשבתי על זה, זה לא מקרי. ירושלים היא עיר קשה שמפחידה הרבה אנשים מלהגיע אליה. סוג של מיקרוקוסמוס שמאגד בתוכו את כל הקשיים התכנוניים. מי שגדל בה וחי לתוכה מבין את כל הכוחות המקבילים האלה. בעיני זה יתרון, יש לך סוג של הכרה בגוף ראשון שבעיני מחדדת את ההבנה התכנונית. העיר הזאת באמת מורכבת עם דנ"א מיוחד בעיני".