מבט מבפנים לשוק דירות תחת אש: "לפעמים יש יירוט והפגישה מתבטלת"

מאז החלה מלחמת חרבות ברזל, מצויים היישובים הלא מפונים בצפון בצומת דרכים. מצד אחד, כמות העסקאות מועטה יחסית ורוב הרוכשים מעדיפים להמתין עד יעבור זעם. מצד שני, יישובים אלה קולטים את המפונים, שרוצים להישאר קרוב לבית, וחלקם אף מושכים משקיעים, שמחפשים נכסים במחיר הזדמנות, רגע לפני הקפיצה שתבוא, כך הם מקווים, לאחר המלחמה.

בשבוע שעבר קיבלנו תזכורת נוספת למצב החריג, בדמות מגמה של עלייה בדמי השכירות בערי הפריפריה שבהן מספר מפונים גבוה. לפי ניתוח של חברת הפינטק wecheck, בערים שבהן יש אחוז גבוה של מפונים -  טבריה בצפון ואילת בדרום - חלות עליות המחירים המהירות ביותר בדמי השכירות מחודש לחודש , ואלו חוו את קפיצת המחירים הגדולה ביותר בשנה האחרונה. בטבריה למשל חלה עלייה של 19% בדמי השכירות המשולמים עבור דירות קטנות, ו-14.4% עבור דירות גדולות.

אחת הערים שבהן עדיין קיימת פעילות נדל"ן ערה באופן יחסי היא נהריה, השוכנת על קו החוף ובמרכזה נחל געתון. לפי נתוני רשות המיסים מסוף מאי עד סוף יולי היו כ-120 עסקאות בעיר, נתון נמוך לעומת התקופה המקבילה שבה היו יותר מ-150 עסקאות.

לדברי זכיין אנגלו סכסון בעיר, אביב אזרן, "מתחילת 2024 ועד 31 ביוני מכרנו 40 דירות בנהריה, נתון מאוד גבוה ביחס לעיר ולתקופה כל כך קשה. הממוצע משנה שעברה לא השתנה, אבל יש קושי, אנשים מפחדים. בין פגישה לפגישה יש יירוט מעל הראש או שנשמע פיצוץ אדיר והפגישה מתבטלת". עוד לדבריו תיווך המשרד ב-82 עסקאות שכירות.

פעילות נדל"ן ערה יחסית. נהריה (שאטרסטוק)

מי הרוכשים כיום?
"יש לנו לא מעט עסקאות של תושבים מפונים. רק בחודש שעבר רכשו שלושה לקוחות משלומי. בינינו לבין שלומי זה רק 4 ק"מ. התושבים רוצים לא להתרחק יותר מדי מהבית, ועדיין מרגישים יחסית יותר בטוחים בנהריה. חלקם היו רגילים לבוא לנהריה באופן יומיומי, והנוכחות כאן מהווה סוג של שגרה, דבר שלא היה מתאפשר בבתי מלון ובערים מרוחקות יותר.

"יש גם הרבה משפרי דיור בנהריה שניצלו את המצב, קונים עכשיו נכס, וממתינים לאחרי המלחמה עם המכירה, בגלל האפשרות להחזיק בשני נכסים במקביל ל-18 חודשים מבלי לשלם מס רכישה גבוה. הרבה אנשים עושים את זה בהנחה שיוכלו למכור אחרי המלחמה בהרבה יותר".

יש גם משקיעים?
"בוודאי, אבל משקיעים מחפשים יותר התחדשות עירונית ופינוי-בינוי. יש לנו 3 שכונות במצב מתקדם של פינוי בינוי ועם פתיחת המלחמה זה אפילו התקדם שלב קדימה וביצענו עסקאות עם לקוחות מהמרכז ומשקיעים מהדרום, כי העסקאות כאן משתלמות יותר".

זכיין אנגלו סכסון בנהריה: "יש הרבה משפרי דיור בעיר שניצלו את המצב, קונים עכשיו נכס, וממתינים לאחרי המלחמה עם המכירה, בגלל האפשרות להחזיק בשני נכסים במקביל ל-18 חודשים מבלי לשלם מס רכישה גבוה. הרבה אנשים עושים את זה בהנחה שיוכלו למכור אחרי המלחמה בהרבה יותר"

רמות המחיר לדבריו נעות בטווח של 800-900 אלף שקלים עבור דירת 3 חדרים בבניין ותיק, מחיר המשקף ירידה משמעותית. "בחודשים לפני המלחמה אדם שרצה מיליון היה מקבל, גם מיליון ו-50 אלף. בזמן המלחמה הרבה רצו למכור, והמחירים חזרו לרמה של לפני שנתיים. יש לי דירת 3 חדרים משופצת שאני מציע ב-790 אלף שקל, וזה רק בגלל המלחמה. למשקיעים קשה יותר למצוא דיירים לדירות בלי ממ"דים או ללא מקלט בבניין".

ומה קורה בשוק השכירויות?
"כאן חלה עלייה גבוהה במחירי הדירות עם הממ"ד והמקלט בבניין. לפני פרוץ המלחמה התאכלסו פרויקטים בכמויות והיו מלא דירות שעמדו ריקות כי המחירים היו גבוהים לדירות חדשות עם ממ"ד. המחירים עמדו על 4.5 אלף שקל לדירת 4 חדרים, ובגלל ההיצע הגדול ירדו ל-3.5 אלף שקל לדירה מקבלן. איך שפרצה המלחמה האנשים רצו לדירות החדשות בשביל הממ"ד, ודירות 4 חדרים חדשות כבר עוברות את ה-4.5-5,  ויש גם כאלה שמבקשים 5,200. יש גם כאלו שרוצים להשכיר למפונים ולהוציא מהם כמה שיותר כסף. זה גם דבר מכוער, וגם לא חכם. המלחמה הרי תיגמר בסופו של דבר והנכס יישאר ריק".

"רוב הרוכשים הם תושבי נהריה שרוצים דירות עם ממ"ד" 

ומה עובר בימים אלה על היזמים הבונים בעיר? לדברי אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק של קרדן נדל"ן המשווקת בימים אלה פרויקט בשכונת אריאל שרון החדשה, "לא מזמן עשינו אירוע מכירות, ובסוף ביטלנו מטעמי בטיחות כי זה היה יום אחרי שיגורים". אלא שלדבריה "עדיין הגיעו אנשים לפגישה במקום לאירוע, אנשים כבר רואים את זה כשגרה, הגיעו ורכשו, רואים מגמה של לחזק את הרכישות בצפון. מרחוק נראה שהמצב בנהריה חמור יותר ממה שהוא, אבל השגרה בנהריה די רגילה".

פרויקט אפ נהריה של קרדן נדל"ן (סטודיו קוביה)

הפרויקט אותו משווקת החברה כולל 58 יח"ד וצפוי להתאכלס ביולי 25. לדברי פוגל, "התחלנו לשווק לפני שנה וחצי-שנתיים. שיווקנו עד כה 85% מהפרויקט, כשבערך 35% ממנו שווק בזמן המלחמה. הביקושים נותרו כפי שהיו ואפילו התגברו סביב המלחמה. מגיעים הרבה מהיישובים המפונים מסביב, שמבינים או חוששים שלא יוכלו לחזור בקרוב. אלו אנשים שלא רוצים לעזוב את הצפון, ומחפשים להישאר הכי קרוב לבית. כ-30% מהרוכשים הם מפונים, והרוב בעקבות המלחמה הם תושבי נהריה שרוצים דירות חדשות עם ממ"ד. יש גם עלייה בביקושים מתוך האזור". 

לדברי אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק של קרדן נדל"ן המשווקת בימים אלה פרויקט בשכונת אריאל שרון החדשה, "לא מזמן עשינו אירוע מכירות, ובסוף ביטלנו כי זה היה יום אחרי שיגורים. אבל עדיין הגיעו אנשים לפגישה במקום לאירוע, אנשים כבר רואים את זה כשגרה, הגיעו ורכשו, רואים מגמה של לחזק את הרכישות בצפון"

את המחירים היא מגדירה כ"נוחים" - החל מ-1.65 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ועד 1.8 מיליון שקל ל-5 חדרים, אך למרות זאת לדבריה כמעט לא מגיעים משקיעים: "רוב המתעניינים הם לדירות מגורים, ומיעוטם להשקעה. מתוך הדירות למגורים 50% דירה ראשונה ו-50% משפרי דיור".

"2.65 מיליון שקל לדו משפחתי, אין מחירים כאלה בארץ"

גם בטבריה מתקיימת פעילות נדל"נית ערה באופן יחסי, ועל פי נתוני רשות המיסים מסוף מאי עד סוף יולי התרחשו בה 122 עסקאות לעומת מעל 150 בתקופה המקבילה אשתקד.

דורי שגב, מנהל מכירות של אמריקה ישראל בטבריה, מקדם את פרויקט הנחלה, 32 דו משפחתיים צמודי קרקע ב-16 מבנים בשכונת המושבה, שצפויה לדבריו להיות השכונה הגדולה ביותר בבנייה בטבריה עם 2,000 דירות, שתכלול בנייה רוויה וצמודי קרקע. "מאז 7 באוקטובר, הרבה מאוד מפונים מגיעים אלינו מקריית שמונה", מספר שגב. "מעבר לזה הרוכשים טבריינים. 70% מקומיים והשאר מפונים וגם לא מפונים. יש מכל הארץ, מעפולה וגם מבית שמש ובני ברק. מבחינת ההתרעות הייתה אזעקה אחת או שתיים". הוא מספר שהם מכרו 50% מהפרויקט לאחר שהתחילו לשווק לפני חצי שנה.

דורי שגב, מנהל מכירות של אמריקה ישראל בטבריה (באדיבות המצולם)

מה מביא את הרוכשים?
"הדבר הראשון שמפתה הוא הטבת המס של 12%, זה גם עוזר לנו במלחמה. אנשים גם אוהבים דברים חדשים ולטבריינים כל כך הרבה שנים לא בנו שכונה חדשה עם מוסדות חדשים, גני ילדים, פארקים ובתי ספר".

מנהל מכירות של אמריקה ישראל בטבריה: "70% מהרוכשים - מקומיים. הדבר הראשון שמפתה רוכשים היא הטבת המס של 12%, זה גם עוזר לנו במלחמה. אנשים גם אוהבים דברים חדשים ולטבריינים כל כך הרבה שנים לא בנו שכונה חדשה עם מוסדות חדשים, גני ילדים, פארקים ובתי ספר".

איך המחירים?
"מבחינת הדו משפחתיים המחירים נמוכים מאוד, כ-2.65 מיליון שקל. אין מוצר כזה בארץ של דו משפחתי, מתחת ל-4 מיליון שקל. המחירים כרגע נמוכים, כי השכונה היא חדשה וכשהשכונה מתקדמת המחירים מתאפסים. השכונה בבנייה אחרי היתר.

"השכונה מעורבת לגמרי: חילוניים, דתיים", הוא מוסיף. "אלו מבית שמש ובני ברק יותר מהכיוון הדתי. אין חששות מהתרחבות המלחמה. הם הגיעו כי הם מאמינים בטבריה. אצלנו בפרויקט קונים בעיקר משפרי דיור, פחות זוגות צעירים כי אין להם את התקציב".

קצרין: "מגיעים זוגות מהמרכז ללא יכולת לרכוש צמוד קרקע במרכז" 

לעומת הערים הגדולות נהריה וטבריה, בקצרין אין הרבה פעילות. לפי נתוני רשות המיסים מסוף מאי עד סוף יולי בוצעו 6 עסקאות בלבד ביישוב, לעומת 11 בתקופה המקבילה. חנה שוורץ היא סמנכ"לית השיווק של אבני דרך   שמקדמת פרויקט תכנון ובנייה ביישוב, של 1,800 יח"ד בבנייה רוויה (אחרי החלטות ועדה ולפני היתר) ו-400 צמודי קרקע (הצפויים להיתר בקרוב), כולל גנים, שטחי מסחר וסופרים. "לפי סקרי שוק שערכו בכל אזור רמת הגולן, בעקבות הקורונה אנשים חיפשו צמודי קרקע וירוק", אומרת שוורץ.

"בהקשר של המלחמה לא ראינו שינוי בביקוש. כבר יש רשימות של אנשים שרצו לרכוש לפני המלחמה, לפני שהתחלנו לשווק, ואני לא רואה שינוי אצלם. הם מאמינים שייקח שנה-שנתיים, בינתיים הפרויקט עדיין לא נבנה והשקט יגיע או במבצע או בהסדר מדיני. הבנייה צפויה להסתיים בתוך 5 שנים, ואני רואה אותו דבר גם בדרום".

זכיין אנגלו סכסון בנהריה, אביב אזרן (מריאל צרפתי, ונילה הפקות)

אבני דרך זכו בקרקע ב-2022 ושוורץ מספרת שמחיר הקרקע ופוטנציאל הרווח הביאו את החברה. "מי שכאן ורוצה לקנות בצפון ובדרום, המלחמה לא תרתיע אותו".

יש גם משקיעים שרואים את ההזדמנות?
"כן, אבל  מניסיון אישי שלי זה לא רק בקצרין אלא בכל הארץ, בעקבות המלחמה והמשברים, בעוד המדינה לא הוציאה מכרזים, כך שהמחירים יעלו בכל הארץ".

מה המחירים בפרויקט?
"החל מ-1.25 מיליון שקל ל-3 חדרים, צמוד קרקע החל מ-2.7 מיליון שקל. אנחנו מכתיבים שוק בקצרין, כי אין כל כך שוק בקצרין, ההשוואה שלנו היא קריית שמונה למשל או טבריה. אין כל כך פרויקטים שיצאו. מחירים עלו והם עוד יעלו הרבה, כי אנחנו בונים עיר חדשה בצפון שאמורה להיות אבן שואבת לכל האזור, וכשאתה בונה עיר חדשה עם בתי ספר, מסחר, גנים ובתי כנסת וגם מסחר מלווה רחוב ושטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ) ענקיים, זה ייתן מקום לכל רמת הגולן וגם לקצרין".

חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות באבני דרך (רמי זרנגר)

מי האוכלוסייה המתעניינת?
"יש את האוכלוסייה המקומית שמחפשת לשפר דיור והרבה זוגות מהמרכז שאין להם יכולת לרכוש צמוד קרקע או בנייה רוויה במחיר סביר במרכז. מסביב לקצרין יש מושבים שאתה צריך להמתין לוועדות קבלה כדי לקבל קרקע, ולכן אנחנו חלופה טובה למושבים".

צפת וראש פינה: "המלחמה הורידה את כמות העסקאות לפחות ב-50%" 

עיר שנפגעה כתוצאה מהמלחמה היא צפת, שמסוף מאי עד יולי בוצעו בה לפי נתוני רשות המיסים רק 26 עסקאות, לעומת 98 בתקופה המקבילה. רועי סופר, מתווך נדל"ן הפעיל בצפת, ראש פינה והסביבה מספר: "צפת הייתה מקום רציני להשקעות בגלל הפקולטה לרפואה, המכללה האקדמית צפת והנופש. ברגע שהריביות טיפסו זה עשה טלטלה ועצירה בהשקעות. בעקבות המלחמה ירדו העסקאות, לדעתי ב-50% אם לא יותר.

"בתחילת המלחמה הייתה עצירה מוחלטת ולאט לאט חזרה העבודה אבל מבחינת משקיעים אף אחד לא חוזר לצפת. די התרגלנו למצב, כמו שדודו טסה שר, 'בסוף מתרגלים להכול'. העסקאות קצת חזרו, לא ברמה שלפני המלחמה, הרוב מקומיים או מהאזור. מבחוץ זה קטסטרופה. פעם היינו מקבלים הרבה תושבי חוץ, היום תושבי חוץ פותחים טלוויזיה ומתקשרים כל היום לשאול אותי אם אני בסדר. יש מעט מאוד רוכשים מחוץ לצפת, בעיקר חרדים".

עיר שנפגעה כתוצאה מהמלחמה היא צפת, שמסוף מאי עד יולי בוצעו בה לפי נתוני רשות המיסים רק 26 עסקאות, לעומת 98 בתקופה המקבילה. רועי סופר, מתווך נדל"ן הפעיל בצפת והסביבה: "צפת הייתה מקום רציני להשקעות בגלל הפקולטה לרפואה, המכללה האקדמית צפת והנופש. ברגע שהריביות טיפסו זה עשה טלטלה ועצירה בהשקעות. בעקבות המלחמה ירדו העסקאות, לדעתי ב-50% אם לא יותר"

"מפונים לא מגיעים לצפת כי הם לא יבואו מבלגן לבלגן. ראש פינה לעומת זאת כן התמלאה במפונים", אמר. המחירים לא השתנו יותר מדי, סביב 1.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ישנה ו-1.7 מיליון שקל לחדשה. המחירים אפילו מטפסים כי ההיצע קטן יחסית".

רועי סופר (מיכל טיילבאום הידרומדיה)

בראש פינה בשתי התקופות היו עסקאות בודדות לפני נתוני רשות המיסים (2 בחודשיים האחרונים לעומת 4 בתקופה המקבילה) סופר מסביר על ההבדל בין צפת לראש פינה: "בראש פינה מצב סוציו אקונומי גבוה יותר, המרחק ביניהן 5 ק"מ. ראש פינה גם לא מטווחת וצפת מטווחת בגלל בסיסי האזור. מפונים בשכירות הגיעו לא מעט לראש פינה מהקיבוצים, יותר קל להם להגיע תרבותית לראש פינה הקטנה והכפרית בשל המצב הסוציו אקונומי והחינוך. ברכישה אתה עוד לא רואה אותם, הם מנסים לראות מה קורה והמחירים בראש פינה הם 4 מיליון פלוס לבית - מחירים גבוהים בשבילם".

"כרגע בכלל ברכישות די רגוע. לפני המלחמה היו עסקאות, לא הרבה, זה 2,000 בתי אב ואין הרבה היצע. מי שהתעניין לפני המלחמה אלו הרבה אנשים מהמרכז, שאחרי הקורונה הגיעו במסה משוגעת והובילו לעלייה של 30% במחירים בצפון בכלום זמן. היום רוב עסקאות השכירות בראש פינה הן מצד אוכלוסייה מסביב שיש לה אמצעים ובעקבות המפונים המספרים קצת עלו, אבל לא כמו ביישוב מגדל שכבר משכירים למפונים ב-16 אלף. בראש פינה את הבית האחרון, 160 מ"ר, השכרתי ב-9,000 שקל, אלו בערך המספרים".

הוא מספר כי לצפת וראש פינה לא באים משקיעים כי אין היצע, "אבל בקריית שמונה יש עסקאות טובות, אבל זו צריכה להיות ההשקעה העשירית שלך, כי רמת הסיכון גבוהה".