"היינו עולים ברגל לקומה 4, דופקים על דלתות ומחפשים עסקאות. אתה חייב לדרוך על המגרש ולהכיר אותו"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "נדל"ן בראש צעיר" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח שאולי גיטלמן, בעלים ומנכ"ל משותף של יזמית ההתחדשות העירונית שדות - גיטלמן. הוא שוחח עם עומר ליבלינג, מייסד ומנהל קהילת נדל"ן בראש צעיר, על תחילת הדרך שלו בענף ואיך החליט לקפוץ למים, מה סדר היום של בחור צעיר שפותח חברת נדל"ן , מה השתנה עם השנים בהתנהלות עם בעלי דירות, ומה הוא ממליץ לצעירים שרוצים להיכנס לתחום. 

לצפייה: 

להאזנה: 

גיטלמן סיפר על תחילת הדרך שלו בתחום: "ידעתי שתהיה תקופה שאצטרך להתחיל מאפס. צריך לקחת בחשבון שלא תמשוך בהתחלה כסף הביתה, וברוב המקרים לא תהיה לך משכורת שתוכל להתקיים ממנה מיידית. היום אנחנו עם סדר גודל של 13-14 עובדים, עושים הכל: מפיתוח עסקי, החתמת הדיירים, תכנון, ניהול הפרויקט, הנהלת חשבונות, מכירות, הכל קורה בתוך הבית. אנחנו מאוד מעורבים בפרויקט, כל אחד משלושת השותפים מעורב בתחומו, ואנחנו יודעים לעשות כל מה שצריך.

"בתחילת הדרך היינו מסמנים רחובות עם פוטנציאל להתחדשות עירונית, עושים סיבוב, עולים ברגל עד קומה רביעית לראות אם יש בנייה לא חוקית, תוספות על הגג. אתה חייב לדרוך על המגרש ולהכיר את האזור שאתה עובד בו. היינו דופקים על דלתות ומנסים להגיע לעסקאות, אולד סקול".

תמיד אמרים שנדל"ן זה מרתון, תהליכים ארוכים.
"תשמע, יש לנו היום פרויקטים על הקרקע שהחתמנו ב-2017, לפני שבע שנים, ויש עוד שנה-שנתיים עד שנסיים אותם, תוסיף תקופת בדק ואתה מדבר על סייקלים של עשר שנים".

איך מתחילים לנהל, איך נראה סדר היום של בחור שפתח חברת נדל"ן ?
"הימים עמוסים, מגוונים, עולם ההתחדשות העירונית הוא מגוון ויש לו כמה תתי תחומים שדורשים התמחויות, ועבודה לאורך כל היום. במהלך היום אתה עסק בענייני המשרד. חשוב בעיקר להיות גמישים, אתה מקבל איזו הערה וכל החברה צריכה להתכוונן ולתקן את מה שצריך כדי לעמוד ביעדים. זה יכול לבוא מהרשות, מגוף ליווי, מבעלי דירות".

זה תחום עם הרבה פחד.
"יש עניין של לקפוץ למים, אחרי כל הידע שרוכשים. אנחנו נכנסים היום לפרויקטים שאנחנו יודעים את אסטרטגיית היציאה או הסיום שלהם. אין לנו פרויקט שאנחנו לוקחים רק במטרה למכור או להחתים ולהעביר הלאה. ענף הנדלן הוא עתיר מימון, לאף אחד לא יושבים מאות מיליונים של שקלים להתחיל פרויקט. לוקחים דברים שאנחנו יודעים שאנחנו יכולים להגיע אליהם לפחות עד פתיחת הליווי. אגב, זה תחום שהתפתח מאוד בשנים האחרונות, ליווי פרויקטים".

איך ההתנהלות מול בעלי הדירות שונה מלפני נגיד 6-7 שנים?
"הם יודעים יותר, ולדעתי כך קל יותר להתמודד איתם. השיח הוא אחר ומייצגים אותם בעלי מקצוע טובים יותר. היום רוב הפרויקטים יוצאים במכרזים, אז נותנים את ההצעה הכי טובה שאנחנו יכולים לתת. השוק התקבע סביב תמורות מסוימות שמוכרות לכולם: מרפסת, חניה, 12 מ"ר. בסוף אנחנו חברה עסקית שצריכה להרוויח כסף, כי אחרת הפרויקט לא ייצא אל הפועל. היום זה לא נגמר בכמה מטרים אתה מקבל, רוצים לדעת מי החברה שעומדת מולם, ויכולה להביא אות הפרויקט לכדי סיום".

מה אתה ממליץ לחבר'ה צעירים שרוצים להיכנס לתחום?
"יש לא מעט אופציות להיכנס לענף הנדל"ן, צריך הרבה סבלנות, צריך לראות לטווח מאוד-מאוד רחוק, לדעת לקבל מכה רגע לפני שנוגעים במטרה. אין אינסטנט, אתה לא תארגן עסקה ומחר תקבל את הכסף, וזה בכלל לא קל לארגן עסקה. אתה צריך להתחיל מהמקצועיות, ללמוד במה להתמקד, איך אתה רוצה למכור את עצמך לבעלי הדירות: להיות איש של אנשים, או לדעת את הזכויות שלהם היטב.

"אין קסם, צריך להיות חזק ולדעת שאתה נכנס למשהו ארוך טווח וגם תכלס להיות מוכן לזה כלכלית. לדעת שאתה הולך לכמה שנים שאולי לא יהיה לך הרבה בהן, או יהיה לך מעט יחסית".