"פרויקטים יכולים ליפול כבר בראשיתם, אבל לוקח הרבה זמן לגלות את זה"

איתמר פנץ יצא לדרך עצמאית ממשרד גדול והחליט להתמקד בתחום ההתחדשות העירונית. הוא מדגיש את אחד השינויים המשמעותיים שהתרחשו בתחום ומציע לרגולטור להתמקד בדבר אחד: "שמונה שנים לתכנון ורישוי, במקרה הטוב, הוא זמן בלתי סביר לפרויקט, ומי שמשלם את המחיר הוא הציבור."

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

מיום היוולדי בעולם המקצועי עסקתי במקרקעין. בשלב מוקדם יחסית הבנתי שהדרך שלי להיות משמעותי ולהשפיע בתחום חייבת לעבור בהתחדשות עירונית. בתחילת הדרך, המשרדים הגדולים הדירו את עצמם מתחום זה; יצאתי אז ממשרד גדול לעצמאות, והחלטתי להתמקד בתחום הגדול והמשמעותי הזה שיש לו השפעה סביבתית רחבה. התחלתי בייצוג דיירים כי רציתי לפגוש את האנשים בעסקה המקורית ולהיות מעורב בשלבים הראשוניים ביותר של כל פרויקט. היה לי ברור שכך אמנע מניגודי עניינים אפשריים, וכך היה.

מהו הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

אני רואה הרבה מאוד משקיעים שנכנסים לתחום – קרנות השקעה או חברות להתחדשות עירונית. רובם מצפים בתוך שנתיים כבר לראות רווחים, אבל מי שרוצה להיכנס למגרש הזה כדאי שייקח בחשבון שהוא חייב להיות רץ מרתון. הוא צריך להיות בעל אורך רוח ולהחזיק בידיעה שאת ההחזר על ההשקעה הוא יראה רק אחרי שנים רבות.

לצערי, בתחום ההתחדשות העירונית יש הרבה מאוד אחיזת עיניים. לדיירים אין את הכלים, ברוב המקרים, לזהות מי היזם שעומד מולם – האם מדובר ביזם אמיתי או שמא מדובר במראית עין בלבד, ביזם שמנסה לגרוף רווחים מהירים. כדאי לכל דייר ודייר להכיר את נורות האזהרה על מנת להימנע מסיכונים מיותרים.

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת הדרך?

המרכיב האנושי הוא המשפיע ביותר – בצד היזמי או בצד הדיירים. הלך הרוח בכל פרויקט נקבע לפי האנשים והאישיות שלהם, הגישה שלהם. בכל פרויקט היזמים והדיירים מתחלפים, ועורך הדין, דווקא הוא נשאר קבוע. בתור אחד שרואה וחווה הרבה מאוד פרויקטים, קשה לי להצביע על חוויה משמעותית אחת. אני חושב שהחוויה המשמעותית הכללית היא תמיד האופן שבו פרויקט התחדשות משפיע על תא משפחתי לאורך שנים ועל הסביבה האורבנית במובן בו נוצר מרקם אנושי חדש.

מהי טעות נפוצה שעלולה לגמור פרויקט?

פרויקטים יכולים ליפול כבר בראשיתם, אבל לוקח הרבה זמן לגלות את זה. למשל, במכרזי יזמים מפורסמים פעמים רבות תנאים והתחייבויות שדה-פקטו לא ניתן לעמוד בהם. עורכי הדין המייצגים את הדיירים עסוקים בלהוכיח שהם מביאים ערך ומגיעים למכרזים מתוך פוזיציה של כוח. כתוצאה מכך, מומצאים כל מיני מנגנונים של הטבות ופיצויים ופעמים רבות הם לא ישימים בכלל. יזמים חסרי ניסיון מסכימים לחתום ולהתחייב לתנאים האלה ואז הבעיה מתגלה כשמגיעים לשלב המימון והפרויקט נתקע. חשוב לזכור שעולם התב"עות קיים רק 3-4 שנים בהקשרי פינוי בינוי והניסיון המצטבר של פרויקטים שהסתיימו הוא בטל בשישים ביחס למספר העצום של הפרויקטים שנמצאים עדיין בתהליכי תכנון וקידום.

מה הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

הרגולטור צריך לעסוק בדבר אחד בלבד – לשאול את עצמו בכל יום איך ניתן להסיר חסמים ולקצר תהליכים. הוא חייב להתמקד "באבנים הגדולות", בחסמים האמיתיים, ולא ללכת למקומות הפופוליסטיים שמייצרים תחושה של עשייה, אך בפועל השפעתם זניחה אם לא שלילית. הנושא המרכזי הוא המשך הבלתי סביר של תהליך התב"ע – חמש שנים! תוסיפו לזה את ההיתר ותקבלו משך של כשמונה שנים במקרה הטוב. מי שמשלם את מחיר ההתארכות הוא הציבור. אם הרגולטור ידאג לקצר תהליכים ולהגדיל את סך הוודאות, אני בטוח שהרווח היזמי יפחת פלאים, גם של עורכי הדין כי הוא יתאים לסיכון נמוך משמעותית. כשאלה יורדים, גם מחירי הדיור יורדים.

בהתבוננות חמש שנים לאחור - האם לדעתך חל שינוי בהתנהלות יזמים מול דיירים?

היזמים הגדולים לא היו במשחק לפני חמש שנים ואילו היום החברות הגדולות בענף הפכו מוטות התחדשות עירונית . גם הרגולציה והבנת התהליכים השתנתה פלאים. העיסוק בהתחדשות עבר לקדמת הבמה והוא נתמך על ידי המערכות והפונקציות המרכזיות של החברות המיומנות והמבוססות. המשמעות של השינוי הזה הוא חוויה שהיא טובה משמעותית בצד של הדייר וההתכנות של העסקה לצאת אל הפועל טובה יותר.

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

אני מאמין באיזון ושילוב וחובש לא מעט "כובעים" בחיים. סיימתי לאחרונה קורס הסמכה במיינדפולנס ומדיטציה, מדריך פילאטיס (ומתאמן כמעט כל יום) ואני גם אבא מעורב (!) לשתי בנות.