הציפוף לא בשבילם: מאות צמודי קרקע עדיין נבנים בכל שנה בלב גוש דן

צפיפות של 40 או 70 דירות לדונם? מגדלים של עד 80 קומות, 50 או 30 קומות "בלבד"? אלו הן השאלות העיקריות שנדונות כיום במסגרת קידומן של תכניות בנייה חדשות באזור גוש דן, האזור הצפוף בישראל שממשיך ומצטופף במהירות גם בימים אלה. אך מסתבר כי למרות הצפיפות הגואה, המחירים הגבוהים והמחסור ההולך וגובר בקרקעות באזור גוש דן, יש מי שממשיך לבנות בתים צמודי קרקע. ליתר דיוק – ישנם כמה מאות כאלה מדי שנה.

מבדיקת מרכז הנדל"ן של נתוני התחלות הבניה שפרסמה לאחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עולה כי ב-5 הרבעונים האחרונים (2023 והרבעון ראשון של שנת 2024), החלה בערים מרכזיות בגוש דן בנייתן של 480 יחידות דיור במבנים צמודי קרקע, כלומר במסגרת וילות או דו-משפחתיים. בפתח תקווה היה מספרן של הדירות צמודות הקרקע שבנייתן החלה - הגבוה ביותר, עם התחלות בניה של 112 יח"ד מסוג זה. ראשון לציון אחריה עם 93 יח"ד, בהוד השרון נבנו 83 יח"ד, בתל אביב-יפו 79 יח"ד וברמת גן ובהרצליה 58 יח"ד בכל אחת.

היתה להם שנה טובה: הצצה לכמה מבתי היוקרה שנבנו לאחרונה בישראל

באגפי ההנדסה של עיריות המרכז מסבירים כי בנייה צמודת קרקע מסתמכת כיום על תוכניות בניה ישנות. בפתח תקווה למשל, בנית צמודי קרקע אפשרית בעיר מתוקף תוכנית המתאר העירונית משנת 1992.מעריית ראשון נמסר כי "בנייה צמודת קרקע מתאפשרת בעיר אך ורק מכוח תכניות ותיקות ובאזורים המאופיינים בכך כדוגמת נווה ים, נווה דקלים ונחלת יהודה".

ראשל"צ: דו משפחתי על 250 מ"ר

"רוב הבנייה בשכונת נווה דקלים בראשון לציון זה על מגרשים בתוליים שאנשים בונים עליהם פעם ראשונה", מספר אדריכל מושיק חדידה שפעל בעבר באזורים אלו. "נווה ים היא שכונה יותר ותיקה אז יכול להיות שהיו הרבה תוספות, אבל לא נראה לי שהיו הרבה מגרשים חדשים. מדובר במגרשים קטנים של 250 מ"ר אשר מאופיינים בבנייה צמודת קרקע של דו משפחתיים בעלות חמישה חדרי שינה לפחות", אומר חדידה. בדיקה של מחירי דירות צמודי הקרקע באתר יד 2 מעלה כי מחירי הדירות צמודות הקרקע בשכונות אלו נע בין 5-8 מיליון שקל. 

פתח תקווה- שיאנית צמודות הקרקע (Teo K / Shutterstock.com)

ברוב העיריות מדגישים כי על רקע המחסור בקרקעות ביישובים, אין שכונות חדשות שמתוכננות כצמודות קרקע, וכי הבנייה החדשה של מבנים צמודי קרקע נעשית ברובה או כולה באזורים שכבר מאופיינים בבניית צמודת קרקע. חשוב לזכור גם כי בשכונות צמודות הקרקע הוותיקות כמעט ואין אדמות פנויות לבנייה של בתים צמודי קרקע חדשים ומרבית הבנייה החדשה היא על חשבון בתים ישנים יותר שנהרסים.

בעיריית רמת גן למשל מסבירים כ "מבחינת העירייה אין קידום של תכנון לבנייה צמודת קרקע באזורים חדשים אלא רק בשכונות בהן זהו אופי הבינוי המובהק במצב הקיים. בנייה צמודת קרקע מתאפשרת באזורים מוגדרים בעיר, בהם אופי הבנייה הקיים הינו צמוד קרקע וביניהן: תל בנימין, חלקים משיכון ותיקים, רמת חן, שכונת הלל, תל גנים, קריית בורוכוב וקרית קריניצי".

ברוב העיריות מדגישים כי על רקע המחסור בקרקעות ביישובים, אין שכונות חדשות שמתוכננות כצמודות קרקע, וכי הבנייה החדשה של מבנים צמודי קרקע נעשית ברובה או כולה באזורים שכבר מאופיינים בבניית צמודת קרקע. חשוב לזכור גם כי בשכונות צמודות הקרקע הוותיקות כמעט ואין אדמות פנויות לבנייה של בתים צמודי קרקע חדשים ומרבית הבנייה החדשה היא על חשבון בתים ישנים יותר שנהרסים

בתל אביב מרבית הבנייה צמודת קרקע מתקיימת מצפון לירקון בשכונות רובע 2 שכולל את תל ברוך, צהלה, רמת החייל, הדר יוסף ונאות אפקה. "בראייה אסטרטגית עיריית ת"א יפו אינה מעודדת או מקדמת תכניות להוספת מבנים צמודי קרקע או תכניות חדשות בצפיפות נמוכה", מסבירים בעיריית תל אביב, "יחד עם זאת, תל אביב כעיר רואה בשמירה על מגוון טיפוסי המגורים כמרכיב משמעותי בחוסן העירוני. מרקמי כיס ושכונות בבנייה נמוכה מאפשרות מגוון סוגי מגורים לא רק בצפון העיר אלא גם בדרום העיר ובמזרחה. אחוז יחידות המגורים בבנייה נמוכה היה לעת אישור תוכנית מתאר תא/5000 כ-6% מכלל יחידות הדיור בעיר והאחוז יורד לאור הפיתוח העירוני".

צפון ת"א: 4 קוטג'ים על מגרש של 700 מ"ר

"הקוטג'ים הזולים ביותר והקטנים ביותר הם הקוטג'ים שנמצאים בשכונות רמות צהלה, רביבים וגני צהלה", מספר המתווך מוטי אקרמן שפועל שנים רבות באזור, "מדברים על מגרשים שיהיו בגודל של בין 150 ל-200 מ"ר, מגרשים קטנים מאוד. בדרך כלל יבנו ארבעה קוטג'ים על מגרש אחד של 700 מטר. מה זה עושה? אתה מייצר בתים שהמפלסים שלהם קטנים יותר. אנחנו מדברים על מפלסים של 50 מטר וכדי שהבית יהיה רלוונטי צריך לבנות את כל ארבעת המפלסים שזה אומר מרתף, קומת קרקע, קומה ראשונה וקומת גג. ברובם המכריע כל הבתים בשכונות האלו הם כאלה. עלות קוטג' כזה נעה בין 6-9 מיליון".

איפה בכל זאת אפשר לבנות בתים צמודי קרקע על אדמות חדשות באזור המרכז? "באזור המרכז והשרון", מסביר אדריכל בועז שניר, "יש הרבה אדמות חקלאיות שעדיין לא הופשרו ואדמות שהן בתהליכי תב"ע והמון שטחים שתהיה בהם בנייה עתידית. יש גם אפשרות בנייה בכל אזור הקיבוצים בשרון כמו שפיים, געש, גליל ים. יש שטחים לבנות בנייה פרטית"

"אם רוצים לעלות מדרגה אחת", ממשיך אקרמן, "מדברים על שכונות רמת החייל ושיכון דן. כדי שניתן יהיה לבנות בית צריך לפי התב"ע מגרש של מינימום 250 מטר ואז המפלסים הופכים להיות 70-80 מטר עם גינה גדולה יותר. אפשר גם להסתפק בפחות מפלס אחד בלי קומת הגג או בלי המרתף. יש סך שטח שמעליו הבנייה כבר הופכת ללא כדאית. במגרשים גדולים לא מנצלים את כל זכויות הבנייה. בשכונות האלה המנעד של הדירות הוא גדול יותר. אתה יכול לקנות ב-7-12 מיליון שקל, תלוי בגודל הקרקע וסוג הנכס".

"המדרגה הבאה היא תל ברוך הדרומית, צהלה ואפקה", מתאר אקרמן, "שתי שכונות מאוד יוקרתית. המגרש לפי התב"ע צריך להיות בגודל של 400 -600 מטר לבית. רוב המגרשים הם בגודל 500 מטר אבל הם מגרשים לדו משפחתיים. זה יוצר צפיפות נמוכה יותר, הכול מרווח יותר וכמות הרכבים והאנשים היא נמוכה יותר. מיד מרגישים את זה כשמסתובבים בשכונה. עלות בתים באזורים האלו מתחילה ב-14 מיליון ויכולה להגיע גם ל-17 מיליון שקל".

איפה בכל זאת אפשר לבנות בתים צמודי קרקע על אדמות חדשות באזור המרכז? "באזור המרכז והשרון", מסביר אדריכל בועז שניר, "יש הרבה אדמות חקלאיות שעדיין לא הופשרו ואדמות שהן בתהליכי תב"ע והמון שטחים שתהיה בהם בנייה עתידית. יש גם אפשרות בנייה בכל אזור הקיבוצים בשרון כמו שפיים, געש, גליל ים. יש שטחים לבנות בנייה פרטית".

"האדמה בארץ הולכת ומצטמצמת עם השנים", ממשיך שניר, "ככל שהילודה עולה והמדינה יותר קטנה יש פחות ופחות אדמות, ובאופן טבעי מחיר הקרקע יעלה. המחיר של הקרקע כל הזמן הולך ועולה ובגדול מי שבונה צמוד קרקע הם אנשים אמידים, זו פריבילגיה. אם החלום שלך זה בית צמוד קרקע אתה תגשים את החלום שלך בוודאות, אתה רק צריך להצפין או להדרים לפריפריה. אם החלום שלך זה צמוד קרקע במרכז - אז זה כמובן חלום של עשירים".